Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 9 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/11788
N° Portalis 352J-W-B7H-C2Z3Q



N° MINUTE : 2

Assignation du :
11 Septembre 2023


Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [I] [G][2]

[2] 
[Adresse 2]
[Localité 5]





JUGEMENT 
rendu le 09 Juillet 2024
DEMANDERESSE

S.A.S. PILOT
[Adresse 6]
[Localité 4]

représentée par Maître Nicolas BOYTCHEV, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0301



DEFENDERESSE

S.N.C. SOCIETE HOTELIERE [Localité 9] PALACE
[Adresse 3]
[Localité 10]

représentée par Me Davina SUSINI - LAURENTI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0043



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière



DEBATS

A l’audience du 07 Mai 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DU LITIGE

Par un acte sous seing privé en date du 9 août 2012, la société IREI désormais dénommée PILoT a donné à bail commercial en renouvellement à la société SOCIETE HOTELIERE [Localité 9] PALACE, pour y exercer l'activité d'"hôtel meublé avec thé lunch sans restaurant" des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10] désignés ainsi :

"Un immeuble élevé sous-sol, d'un rez-de-chaussée occupé par un commerce, un entresol et cinq étages droits :
- au rez-de-chaussée, un escalier qui constitue un accès à l'hôtel,
- au 1er étage, un palier desservant :
* en façade un espace divisé en coin salon et la salle des petits-déjeuners,
* en partie centrale, un office éclairé sur cour, une cabine téléphonique et un bloc sanitaire double,
* sur l'arrière de la construction et au débouché de l'escalier d'entrée, un petit local de réception et encore sur l'arrière un petit local chaufferie qui abrite une chaudière à gaz
- au 2ème étage : 9 chambres
- au 3ème étage : 10 chambres
- au 4ème étage : 10 chambres
- au 5ème étage : 11 chambres
- au 6ème étage : 9 chambres
L'ensemble des locaux en étage étant desservis par un escalier de même qu'un ascenseur allant du 1er au 6ème étage."

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er juillet 2009 pour se terminer le 30 juin 2017 moyennant le versement d'un loyer annuel de 140.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire en date du 22 septembre 2020, la société PILoT a signifié à la société SOCIETE HOTELIERE [Localité 9] PALACE un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction pour le 31 mars 2021.

Par acte extrajudiciaire en date du 30 août 2021, la société PILoT a assigné la société SOCIETE HOTELIERE [Localité 9] PALACE devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire pour évaluer le montant des indemnités d'éviction et d'occupation.

Par une ordonnance du 12 novembre 2021, le juge des référés a fait droit à cette demande et a désigné Madame [J] [F]-[U] en qualité d'expert judiciaire.

L'expert a établi son pré-rapport le 6 février 2023 et l'a déposé en l'état.

Par acte extrajudiciaire en date du 10 février 2023, la société PILoT a signifié à la société SOCIETE HOTELIERE [Localité 9] PALACE l'exercice de son droit de repentir, proposant le renouvellement du bail moyennant le versement d'un loyer annuel porté à 432.000 euros hors taxes et hors charges.

Faisant suite à son mémoire préalable notifié par acte extrajudiciaire du 30 juin 2023, la société PILoT a fait assigner la société SOCIETE HOTELIERE [Localité 9] PALACE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par exploit du 11 septembre 2023 aux fins essentiellement de voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 10 février 2023 à la somme annuelle de 432.000 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié le 6 mai 2024, la société PILoT demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-1 et suivants, notamment L. 145-33 et L. 145-36, R. 145-1 et suivants, notamment R. 145-2 à R. 145-8, R. 145-10 et R. 145-23 du code de commerce, de :

A titre principal,

- Déclarer que le renouvellement du bail commercial entre la société PILoT et la société SOCIETE HOTELIERE [Localité 9] PALACE portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10], est intervenu à compter du 10 février 2023,
- Déclarer que le loyer renouvelé sera fixé à la valeur locative en raison du caractère monovalent des locaux loués,
- Déclarer que la valeur locative des locaux loués s'élève, au 10 février 2023, à la somme annuelle de 432.000 euros (quatre cent trente-deux mille euros) hors taxes et hors charges,
- Fixer le montant du loyer du bail renouvelé portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10] entre la société PILoT et la société SOCIETE HOTELIERE [Localité 9] PALACE à la somme de 432.000 euros (quatre cent trente-deux mille euros) hors taxes et hors charges, par an, à compter du 10 février 2023,
- Condamner la société SOCIETE HOTELIERE [Localité 9] PALACE à verser à la société PILoT les arriérés sur le loyer et le dépôt de garantie depuis la date de renouvellement, soit le 10 février 2023,
- Condamner la société SOCIETE HOTELIERE [Localité 9] PALACE au paiement à la société PILoT des intérêts légaux sur les loyers dus à compter du 10 février 2023, les intérêts dus pour plus d'une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil.

A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où, par extraordinaire, le Juge des loyers commerciaux considérerait qu'il ne peut fixer le loyer de renouvellement, sans recourir à une expertise,

- Ordonner une mesure d'instruction conformément aux dispositions de l'article R. 145-30 du code de commerce et en conséquence, désigner un expert avec mission de : 
- se rendre sur place, visiter les lieux,
- se faire communiquer tous les documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission,
- évaluer la valeur locative des locaux loués au 10 février 2023, date du renouvellement du bail, telle qu'elle résulte à la date considérée des éléments visés par les articles L.145-33, L. 145-36 et R. 145-2 à R. 145-10 du code de commerce,
- Fixer, à titre provisionnel, le loyer dû par la société SOCIETE HOTELIERE [Localité 9] PALACE, au titre du bail à compter du 10 février 2023, à la somme annuelle de 432.000 euros hors taxes et hors charges et ce, à compter du 10 février 2023 jusqu'à la décision à intervenir.

En tout état de cause,

- Débouter la société SOCIETE HOTELIERE [Localité 9] PALACE de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions qui sont mal fondées,
- Constater que l'exécution provisoire est de droit,
- Déclarer que la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991 ,
- Condamner la société SOCIETE HOTELIERE [Localité 9] PALACE, à verser à la société PILoT, la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société SOCIETE HOTELIERE [Localité 9] PALACE aux entiers dépens en compris les frais éventuels d'expertise judiciaire.


Selon son dernier mémoire régulièrement signifié le 1er février 2024, la société HOTELIERE [Localité 9] PALACE demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33 et R. 145-10 du code de commerce, de :

- Fixer le loyer du bail renouvelé au 10 février 2023 à la somme annuelle en principal de 261.400 euros hors taxes et hors charges ;

A titre subsidiaire,

- Fixer le loyer provisionnel, dans l'hypothèse où une mesure d'expertise serait ordonnée au loyer en cours pendant toute la durée de l'instance ;
- Juger que dans cette hypothèse, Madame [F] [U] devra être désignée et mettre la provision à valoir sur sa rémunération à la charge de la société PILoT ;

En tout état de cause,

- Débouter la société PILoT de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- Condamner la société PILoT au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de l'avocat constitué conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit.


L'affaire, plaidée à l'audience du Juge des loyers commerciaux du 7 mai 2024, a été mise en délibéré à ce jour.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur le renouvellement du bail

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10] à compter du 10 février 2023.


Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Par application des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut être déterminé selon les usages dans la branche d'activité considérée. Les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d'une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux, présentent un caractère monovalent. 

En l'espèce, les locaux loués sont à usage d'hôtel meublé et leur caractère monovalent ne fait l'objet d'aucune contestation. Les parties s'accordent ainsi pour que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative, selon la méthode hôtelière. Elles divergent en revanche sur le prix.

La société PILoT soutient que l'hôtel dispose de 49 chambres et jouit d'un très bon emplacement dans un secteur touristique et d'affaires. Elle estime la valeur locative de l'hôtel à 423.000 euros calculée ainsi :

49 chambres x 365 jours x 182 € (prix moyen) = 3.255.070 € hors taxes, à laquelle elle applique un abattement pour commissions de 10 %, soit 2.929.563 euros par an, un taux d'occupation de 85 %, soit 2.490.128,55 euros par an et un taux d'effort de 17 %, soit 423.321,85 euros arrondis à 423.000 euros.

S'ajoutent à cette somme, les recettes des petits déjeuners qu'elle évalue ainsi :

- (94 personnes x 365 jours x 0,85 x 0,33 (taux de captage) x 9,09 € (prix du petit déjeuner hors taxes) x 0,10 (taux de prélèvement) = 8.748,17 euros hors taxes, arrondis à 9.000 euros hors taxes.

La société SOCIETE HOTELIERE [Localité 9] PALACE soutient que cette valeur est excessive et se fonde sur le rapport d'expertise unilatérale de Monsieur [D] qu'elle a mandaté pour conclure à un prix moyen de 130 euros et un taux de remplissage de 80 %. Elle acquiesce à l'abattement pour commissions de 10 % et au taux d'effort de 17 % et évalue la valeur locative pour l'hôtel à 284.586 euros hors taxes et hors charges. S'agissant des recettes pour les petits déjeuners, elle expose que seule une partie de la clientèle prend son petit-déjeuner au sein de l'hôtel (30 % de 49 x 80 % x 1,5 = 17,64 clients), soit une recette théorique annuelle de 58.590 euros (9,10 € x 17,64 clients x 365 jours), à laquelle elle applique un pourcentage de 10 %, soit 5.859 euros hors taxes.

Madame [F]-[U] a déposé son rapport en l'état et il est fait état d'un possible conflit d'intérêt qui n'aurait pas été soulevé lors de la désignation. Le rapport de Monsieur [D] non contradictoire n'est corroboré par aucun autre élément. Dès lors, en l'état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, si chacune admet que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, elles ne s'accordent pas sur son évaluation ni n'entérinent les conclusions des experts qui ont pu être mandatés et/ou désignés. Il convient donc de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R.145-30 du code de commerce, aux frais de la société PILoT, demanderesse à l'expertise, dans les termes du présent dispositif. A cet égard, compte tenu des conflits d'intérêt dont il a pu être fait état à l'audience et afin d'éviter toute difficulté, Madame [G] sera désignée en qualité d'expert.

En application de l'article L. 145-57 du code de commerce et dans la mesure où seule l'expertise judiciaire permettra d'évaluer la valeur locative, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société SOCIETE HOTELIERE [Localité 9] PALACE pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges.

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail liant la société PILoT et la société SOCIETE HOTELIERE [Localité 9] PALACE portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 10], à compter du 10 février 2023,

Constate l'accord des parties pour que le prix du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert :


Madame [I] [G]
[Adresse 2]
mail : [Courriel 7]
tél : [XXXXXXXX01]


avec pour mission de :

- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés [Adresse 3] à [Localité 10] et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 10 février 2023 au regard des usages observés dans la branche d'activité considérée en application des dispositions des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions,


Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 octobre 2025,

Fixe à la somme de 4.000 (quatre mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société PILoT à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 8]) avant le 31 octobre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l'affaire sera rappelée le 03 décembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert,

Réserve les dépens,

Rappelle que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.


Fait et jugé à PARIS, le 09 juillet 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER M. ESCRIVE