Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 9 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 24/02004
N° Portalis 352J-W-B7I-C4B5N



N° MINUTE : 1

Assignation du :
28 Novembre 2022


Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [B] [H][2]

[2] 
[Adresse 2]
[Localité 7]





JUGEMENT 
rendu le 09 Juillet 2024
DEMANDERESSE

S.A.R.L. RICHARDIS
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Moad NEFATI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0559



DEFENDERESSE

Société FICOMMERCE
[Adresse 5]
[Localité 8]

représentée par Maître Nelson SEGUNDO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0301



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 07 Mai 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé du 13 novembre 2003, la société FONCIERE DES REGIONS, aux droits de laquelle vient la société FICOMMERCE, a donné à bail commercial à la société GMF ASSURANCES, aux droits de laquelle sont venues la société SMD puis la société PRO DISTRIBUTION et enfin, la société RICHARDIS suite à une cession du droit au bail du 22 décembre 2018, des locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 6] désignés ainsi:

“1 Local commercial d’une surface d’environ 375 m² en RDC + 400 m² en sous-sol
3 Parkings lots 372, 376 et 377
Les lots principaux représentent une surface d’environ : 776,72 m²”.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 13 novembre 2003 pour se terminer le 12 novembre 2012, moyennant le règlement d’un loyer annuel fixé à 126.410 euros hors taxes et hors charges.

Suivant un avenant en date du 14 mai 2013, le bail commercial a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter rétroactivement du 13 novembre 2012, pour se terminer le 12 novembre 2021, moyennant le versement d’un loyer annuel fixé à 172.785,28 euros, hors taxes et hors charges.

Par un avenant non daté conclu entre la société FICOMMERCE et la société PRO DISTRIBUTION, la destination contractuelle des lieux a été modifiée. Alors qu’était prévu initialement un “usage de Commerce dans lesquels sera exercée une activité principale de bureaux d’assurances et vente de tous produits financiers du groupe Azur GMF et de ses filiales”, les lieux sont désormais affectés à l’activité de “commerce alimentaire”.

Par acte extrajudiciaire du 14 décembre 2021, la société FICOMMERCE a fait signifier à la société RICHARDIS un congé à effet du 30 juin 2022, portant offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022, moyennant un loyer de 188.479,84 euros.

Par acte extrajudiciaire du 10 janvier 2022, la société RICHARDIS a signifié à la bailleresse son acceptation du principe du renouvellement du bail proposant que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme de 132.000 euros, hors taxes et hors charges.

Faisant suite à son mémoire préalable notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu le 16 février 2022, la société RICHARDIS a fait assigner la société FICOMMERCE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre par exploit du 28 novembre 2022 aux fins essentiellement de voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du “1er octobre 2022” à la somme de 132.000 euros en principal.

Par un jugement en date du 7 décembre 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre s’est déclaré incompétent au profit du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son mémoire daté du 20 juillet 2023 régulièrement notifié, la société RICHARDIS demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-34, R. 145-10, R. 145-30 du code de commerce, de :

- La recevoir en son acte introductif d’instance et la déclarer bien fondée en ses demandes,
- Fixer le prix du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 à la somme annuelle de 132.000 euros, hors taxes et hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions du bail commercial demeurant inchangées,
- Débouter la société FICOMMERCE de ses demandes,
- Condamner la société FICOMMERCE à lui verser la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société FICOMMERCE aux entiers dépens en ce compris les éventuels frais de l’expertise,
- Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Selon son mémoire signifié par acte extrajudiciaire et par la voie électronique le 9 juin 2023, la société FICOMMERCE demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-1 et suivants, R. 145-1et suivants, L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3 à R. 145-8 et R. 145-30 du code de commerce, de :

À titre principal,

- Fixer à la somme de 188.480 euros, hors charges et hors taxes,par an, le montant du loyer renouvelé au 1er juillet 2022,
- Fixer à la somme de 224.820 euros, hors charges et hors taxes, par an, le montant du loyer renouvelé à compter du présent mémoire,
- Condamner la société RICHARDIS au paiement des arriérés de loyers depuis le 1er juillet 2022,
- Condamner la société RICHARDIS au paiement des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers depuis le 1er juillet 2022, puis à compter de chaque échéance trimestrielle, et ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an,

Subsidiairement, dans l’hypothèse où, par extraordinaire, le juge des loyers commerciaux considérerait qu’il ne peut fixer le loyer de renouvellement,

- Fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 188.479,84 euros, hors charges et hors taxes, par an,

- Ordonner une mesure d’instruction conformément aux dispositions de l’article R. 145-30 du code de commerce,
- Et en conséquence, désigner un expert avec mission de 
- se rendre sur place,
- visiter les lieux,
- se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,
- évaluer la valeur locative des locaux loués au “1er septembre 2021”, date de renouvellement du bail, telle qu’elle résulte à la date considérée des éléments visés par les articles L. 145-33, R. 145-2 à R. 145-8 du code de commerce,
- Dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près du tribunal de céans,
- Dire que l’expert pourra, le cas échéant, recevoir la conciliation des parties et, dans ce cas, dressera procès-verbal, sinon déposera son rapport au secrétariat, greffe de la juridiction de céans dans le mois de sa saisine,
- Dire qu’en cas de difficultés, l’expert saisira le président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui,

En tout état de cause,

- Condamner la société RICHARDIS à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société RICHARDIS aux entiers dépens en ce compris les éventuels frais de l’expertise,
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire, plaidée à l’audience du Juge des loyers commerciaux du 7 mai 2024, a été mise en délibéré à ce jour.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le renouvellement du bail

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 6] à compter du 1er juillet 2022, les autres dates indiquées étant manifestement des erreurs matérielles.


Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

La société RICHARDIS soutient que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, laquelle est inférieure au loyer plafonné. Elle évalue la valeur locative à la somme de 132.000 euros, sur la base d’une surface pondérée de 429 m². Elle évoque le rapport d’expertise unilatérale de Monsieur [Z] en date du 15 mai 2021 qui a évalué la valeur locative à la somme de 144.000 euros sur la base d’une surface pondérée de 429,70 m², d’un prix unitaire de 325 euros, d’une valeur locative des trois parkings de 4.320 euros par an, hors taxes et hors charges, et de correctifs (-2,50 % au titre de la prise en charge de la taxe foncière et + 2,50 % pour la faculté de sous-location) et conclut que cette valeur doit être revue à la baisse compte tenu de ses difficultés économiques résultant des incidences de la crise sanitaire sur son activité de commerce alimentaire (enseigne Franprix).

La société FICOMMERCE fait valoir que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la modification de la destination des lieux autorisée suivant avenant au bail conclu entre la bailleresse et la société PRO DISTRIBUTION. Elle soutient que la valeur locative est supérieure au loyer plafond qu’elle fixe à la somme de 192.656,31 euros alors que l’expert qu’elle a mandaté l’évalue à 190.344,69 euros par an, hors taxes et hors charges.

Si elle se réfère au rapport d’expertise unilatérale établi par Monsieur [M] le 5 mai 2022, elle n’entérine pas l’ensemble de ses conclusions. Ainsi, Monsieur [M] retient une surface pondérée de 429 m², un prix unitaire de 500 euros le mètre carré pondéré, soit la somme de 214.500 euros par an, hors taxes et hors charges, à laquelle s’ajoute la valeur locative des trois parkings soit 3 x 1.440 € = 4.320 € / an, hors taxes et hors charges, et applique des correctifs (-5 % pour les travaux réglementaires, -2 % pour l’assurance de l’immeuble, +2% pour la sous-location autorisée) pour retenir une valeur locative nette de 197.000 euros par an, hors taxes et hors charges.
La société FICOMMERCE demande ainsi de retenir une surface pondérée de 441 m² et aucun des correctifs proposés par Monsieur [M].

Ainsi, en l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, si chacune admet que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, elles ne s’accordent pas sur son évaluation ni n’entérinent les conclusions des experts amiables qu’elles ont chacune mandatés. Il convient donc de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais de la société FICOMMERCE, demanderesse à l’expertise, dans les termes du présent dispositif.

Il sera à cet égard précisé, qu’en application de l’article 240 du code de procédure civile, le juge ne peut donner au technicien mission de concilier les parties, comme le sollicite la société FICOMMERCE.

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce et dans la mesure où seule l’expertise judiciaire permettra d’évaluer la valeur locative, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société RICHARDIS pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce cod
e.


PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail liant la société FICOMMERCE et la société RICHARDIS portant sur des locaux sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 6], à compter du 1er juillet 2022,

Constate l’accord des parties pour que le prix du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :


Madame [B] [H]
[Adresse 2]
[Courriel 9]@experts-associes.eu - [XXXXXXXX01]


avec pour mission de :

- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 6] et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2022 au regard des caractéristiques des locaux, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions,


Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 octobre 2025,

Fixe à la somme de 4.000 (quatre mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société FICOMMERCE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 31 octobre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 3 décembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,


Réserve les dépens,

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.


Fait et jugé à PARIS, le 09 juillet 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER M. ESCRIVE