Tribunal Judiciaire · 4ème chambre 2ème section — 4 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

4ème chambre 
2ème section


N° RG 21/11977 - 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVF7U

N° MINUTE :


Assignation du :
22 Septembre 2021









JUGEMENT 
rendu le 04 Juillet 2024 
DEMANDEUR

Monsieur [R] [D]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Me Jean-Bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0924



DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [M] ET [P] ASSOCIES
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Nathalie AMAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0591











Décision du 04 Juillet 2024
4ème chambre 2ème section
 N° RG 21/11977 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVF7U

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nathalie VASSORT-REGRENY, Vice-Présidente 
Monsieur Thierry CASTAGNET, 1er Vice-Président
Monsieur Matthias CORNILLEAU, Juge

assistés de Madame Chloé GAUDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 02 Mai 2024 tenue en audience publique devant Matthias CORNILLEAU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort


FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er août 2015, M. [R] [D] a confié à la SARL [M] et [P] associés, la gestion locative de son appartement situé dans un immeuble sis [Adresse 2]), moyennant des honoraires équivalant à 4,80 pour cent des sommes perçues pour son compte.

Suivant deux actes de cession en date du 28 janvier 2016, M. [R] [D] a acquis 60 des 245 parts sociales de la SARL [M] et [P] associés.

Dans le cadre du mandat de gestion locative, un bail a été consenti à M. [I] [H] le 9 décembre 2018 pour un loyer mensuel d'un montant de 546,76 euros, outre une provision sur charges d'un montant mensuel de 30 euros.

Par acte d'huissier signifié le 8 août 2019, la SARL [M] et [P] associés a fait délivrer un commandement à M. [H] de lui payer la somme de 5 158,97 euros au titre de l'arriéré locatif, à la suite de quoi elle l'a fait assigner aux fins d'expulsion par exploit d'huissier signifié le 1er février 2021.

Entre-temps, M. [P], associé de la SARL [M] et [P] associés, a racheté les 60 parts de M. [R] [D] pour un montant de 20 000 euros suivant acte de cession en date du 28 février 2020.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 mars 2021, M. [R] [D] a mis la SARL [M] et [P] associés en demeure de lui communiquer le dossier de la candidature de M. [H], les pièces de la procédure d'expulsion ainsi que les documents relatifs à la garantie dite loyers impayés.

Dans un courrier daté du 22 mars 2021, la SARL [M] et [P] associés a répondu qu'aucune assurance n'avait été sollicitée pour le bail consenti à M. [H], précisant que celui-ci avait été présenté par M. [R] [D] et que la procédure avait pour objectif de préserver ses droits.
M. [R] [D] a résilié le mandat par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 30 mars 2021.

Selon jugement en date du 7 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de Charenton-le-Pont a ordonné l'expulsion de M. [H] et l'a notamment condamné au paiement de l'arriéré locatif d'un montant de 5 464,84 euros ainsi qu'à une indemnité d'occupation égale au montant des loyers jusqu'à son départ effectif des lieux.

L'expulsion est intervenue le 16 septembre 2022.

Se prévalant d'une gestion fautive de son appartement, M. [R] [D] a fait assigner la SARL [M] et [P] associés devant le tribunal judiciaire de Paris, par exploit d'huissier en date du 22 septembre 2021, aux fins notamment de réparation.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions notifiées le 14 décembre 2022 par le RPVA, M. [R] [D] entend voir :
"Vu les articles 1231-1, 1231-2, 1991, 1992 et 1993 du Code Civil,
Vu les pièces versées aux débats, [...] 
- Recevoir Monsieur [D] en ses demandes.
- Débouter la société [M] & [P] ASSOCIES de l’intégralité de ses demandes.
- Condamner la société [M] & [P] ASSOCIES à payer à Monsieur [D] la somme de 12.745,33 euros à titre de réparation du préjudice subi du fait de la perte des loyers et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
- Condamner la société [M] & [P] ASSOCIES à payer à Monsieur [D] la somme de 3.171,83 euros à titre de réparation du préjudice subi du fait des frais engagés pour obtenir l’expulsion du locataire choisi par la société [M] & [P] ASSOCIES avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 
- Condamner la société [M] & [P] ASSOCIES à payer à Monsieur [D] la somme de 546,76 euros à titre de réparation du préjudice subi du fait de l’absence de dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 
- Condamner la société [M] & [P] ASSOCIES à rembourser à Monsieur [D] la totalité des honoraires de gestion à titre de réparation du préjudice subi par Monsieur [D] du fait d’une exécution fautive de son mandat de gestion par la société [M] & [P] ASSOCIES avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 
- Condamner la société [M] & [P] ASSOCIES à payer à Monsieur [D] la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral. 

- Condamner la société [M] & [P] ASSOCIES à payer à Monsieur [D] la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
- Condamner la société [M] & [P] ASSOCIES en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Bernard LUNEL en application de l’article 699 du code de procédure civile 
- Rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir."

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions notifiées le 28 décembre 2022 par le RPVA, la SARL [M] et [P] associés entend voir :
- "DEBOUTER Monsieur [R] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- CONDAMNER Monsieur [R] [D] à payer à la société [M] & [P] ASSOCIES la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER Monsieur [R] [D] aux entiers dépens,
- PRONONCER l’exécution provisoire du jugement à intervenir".

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé des moyens des parties.

Selon ordonnance en date du 5 janvier 2023, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction et fixé l’audience de plaidoiries au 2 mai 2024.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2024 et les parties ont été avisées du prononcé de la décision par sa mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS

Il est rappelé qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, applicable à la procédure écrite devant le tribunal judiciaire, il n’y a lieu de statuer que sur les prétentions figurant au dispositif (« Par ces motifs ») des dernières conclusions des parties, étant observé que toute demande figurant uniquement dans la discussion de ces écritures ne sera donc ici reproduite dans un souci de lisibilité de la décision.

Ne seront pas non plus reproduites ni examinées les demandes figurant au dispositif des conclusions respectives des parties qui constituent des moyens et non des prétentions sur lesquelles le juge doit statuer au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

Sur les demandes de dommages-intérêts formées par M. [R] [D]

M. [R] [D] conclut au bien-fondé de ses demandes indemnitaires selon les moyens qu'en ne procédant à aucune vérification de la solvabilité du locataire qu'elle a choisi pour le bail et qu'en n'obtenant pas de cautionnement alors qu'il n'y avait pas d'assurance dite loyers impayés, la SARL [M] et [P] associés n'a pas correctement rempli sa mission de sorte qu'elle doit réparer l'ensemble des préjudices qui en résultent – la perte de loyers et d'indemnité d'occupation, l'absence de perception du dépôt de garantie, les frais d'huissier relatifs à la procédure d'expulsion et un préjudice moral. Il ajoute que la SARL [M] et [P] associés a d'autant plus failli à sa mission qu'elle a indiqué sur le bail que le dépôt de garantie avait été perçu par le bailleur alors même que ce n'était pas le cas, et qu'elle a tardé à introduire l'action en expulsion. Sur le même fondement, il estime que les honoraires qu'il a versés doivent lui être restitués. Il se défend d'être un professionnel de l'immobilier et de connaître le locataire, et il ajoute que le fait d'avoir été un associé minoritaire de la SARL [M] et [P] associés ne saurait exonérer celle-ci de sa responsabilité.

La SARL [M] et [P] associés soutient que sa responsabilité n'est pas engagée en l'absence de « preuve d'une faute, d'un préjudice, d'un lien de causalité, d'une perte de chance réelle et d'une demande objective de réparation ». S'agissant des fautes qui lui sont reprochées, elle fait valoir que M. [R] [D] était l'un de ses associés depuis plus de trois ans lorsque le mandat a été conclu et qu'il avait donc une connaissance acquise des conséquences de lui imposer un locataire sans avoir procédé à la vérification de sa solvabilité et sans demander de caution. Elle précise que M. [R] [D] s'est impliqué personnellement dans ce dossier ce qui explique la facture d'honoraires à hauteur de 60,96 euros, alors que les honoraires courants sont équivalents à un mois de loyer. Elle explique qu'une fois le bail signé, elle a communiqué à M. [R] [D] les identifiant et code d'accès à une plate-forme numérique depuis laquelle l'ensemble des documents était disponible et accessible.

Réponse du tribunal :

En application des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et il répond des dommages qui pourraient résulter de son inexécution ou des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Il est de principe que l'agent immobilier, négociateur d'une opération locative, est tenu, quelle que soit l'étendue de sa mission, de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses, réalisés dans les limites prévues notamment par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Au cas présent, les parties versent aux débats le mandat litigieux dont l'examen met en évidence que la SARL [M] et [P] associés avait pour mission non seulement de rechercher un locataire mais également de rédiger le contrat de bail, de percevoir les loyers et dépôt de garantie pour le compte de M. [R] [D] et d'exercer les actions en justice utiles.

Sur les manquements contractuels reprochés à la SARL [M] et [P] associés

Le demandeur reprochant à son mandataire ne pas avoir d'une part vérifié la solvabilité du locataire avant la signature du bail et d'autre part agi promptement pour obtenir l'expulsion de celui-ci, il convient d'examiner successivement ces deux griefs. 
Sur la tardiveté de la procédure d'expulsion

L'examen des pièces versées en procédure fait ressortir que le commandement de payer a été signifié à M. [H] le 8 août 2019 tandis que l'assignation l'a été le 1er février 2021. Le jugement a quant à lui été rendu le 7 décembre 2021.

La recevabilité d'une procédure d'expulsion étant conditionnée par l'expiration d'un délai minimal de deux mois après la délivrance du commandement de payer, par la notification du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et par la notification de l'assignation à la préfecture du département en question, elle fait obstacle à toute saisine immédiate du juge des contentieux de la protection compétent.

Par ailleurs, outre l'interruption temporaire des services civils des juridictions, les mesures prises par le gouvernement dans le cadre de la crise sanitaire générée par la prolifération du virus Sars-cov-2 ont notamment eu pour effet de proroger la période dite de « trêve hivernale » instituée par l'article L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution, d'interdire les déménagements et de conditionner les expulsions à l'existence d'une solution dite de relogement.

Ainsi, eu égard d'une part à ces délais et contraintes qui ne rendent pas vraisemblable la mise en œuvre comme l'exécution d'une mesure d'expulsion avant 2022, et d'autre part à l'absence d'élément de preuve à l'appui de cette demande, il y a lieu de considérer que M. [R] [D] échoue à rapporter la preuve de ce que la procédure d'expulsion n'a pas été introduite en temps utile.

Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le défaut de caution

M. [R] [D] se borne à reprocher à son adversaire de ne pas avoir exigé une caution, sans toutefois invoquer une quelconque clause du mandat susceptible d'établir que la SARL [M] et [P] associés était tenue de cette obligation, alors que la charge de la preuve incombe au créancier conformément à l'article 1353 du code civil, étant observé que cette obligation ne figure pas dans les « mission-pouvoirs » précisément énumérés à l'article 5 du mandat.

Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur l'absence de vérifications sérieuses de la solvabilité du locataire

En présence d'un mandat de gestion locative, il est donc établi que la SARL [M] et [P] associés était tenue d'une obligation de vérifier sérieusement la solvabilité des candidats qu'elle proposait à M. [R] [D], ce qui ne faisait toutefois pas obstacle à ce que ce dernier pût proposer et choisir un locataire sans faire prévaloir sa solvabilité, ce d'autant qu'en sa qualité d'associé, il pouvait de facto agir dans le cadre des dossiers.

Bien que la défenderesse produise des courriels conduisant le tribunal à constater que M. [R] [D] s'est personnellement investi dans certains dossiers gérés par la société, aucun d'eux ne porte sur le dossier de M. [H] ce qui n'est donc pas suffisant pour établir qu'il est intervenu dans ce dossier en particulier. L'attestation de M. [L] aux termes de laquelle celui-ci indique que M. [H] lui a déclaré connaître M. [R] [D] permet tout au plus de rendre vraisemblable que ces derniers se connaissaient sans toutefois constituer la preuve de ce que M. [R] [D] a demandé à la SARL [M] et [P] associés de louer son bien à M. [H] sans considération de sa situation financière. La facture d'honoraires faisant mention de la constitution d'un dossier, la défenderesse ne saurait raisonnablement soutenir qu'elle n'était pas engagée à cet égard.

La SARL [M] et [P] associés ne produisant aucune autre pièce que la carte d'identité de M. [H], elle échoue donc à rapporter la preuve du respect de son obligation de vérifications sérieuses de la solvabilité du locataire avec qui elle a signé le contrat pour le compte de M. [R] [D], de sorte qu'elle est tenue de réparer les éventuels préjudices en résultant.

A cet égard, il convient d'examiner les cinq postes de préjudice invoqués en demande.


Sur les préjudices invoqués par M. [R] [D]

Sur la perte de revenus locatifs

La lecture du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Charenton-le-Pont à l'encontre de M. [H] révèle que celui-ci n'a pas comparu dans le cadre de la procédure, ce qui, conjugué à l'absence de dossier locatif constitué avant la conclusion du bail, ne permet pas au tribunal d'évaluer la situation financière du locataire, le seul défaut de paiement des loyers ne pouvant le conduire à déduire l'insolvabilité de l'intéressé, ce d'autant que le demandeur reconnaît dans ses conclusions que les deux premiers mois de loyers ont été versés et que la moitié des loyers n'avait pas été versée en mars 2020.

En outre, si le procès-verbal d'expulsion dressé par l'huissier instrumentaire fait état de l'absence de mobilier de valeur dans les lieux, le demandeur ne justifie d'aucune tentative d'exécution des condamnations pécuniaires dont il bénéficie en vertu dudit jugement, ce qui ne permet pas là encore d'établir la réalité de l'insolvabilité du locataire.

Faute de preuve de ce que M. [H] n'était pas solvable au jour de la conclusion du bail, M. [R] [D] échoue à rapporter la preuve du lien de causalité entre le manquement contractuel imputé à la SARL [M] et [P] associés et le préjudice financier dont il se prévaut de sorte que la responsabilité de la SARL [M] et [P] associés n'est pas engagée.

En conséquence, M. [R] [D] sera débouté de ce chef.


Sur l'absence de perception du dépôt de garantie

L'examen du bail conclu le 9 décembre 2018 par M. [R] [D], alors représenté par la SARL [M] et [P] associés, et M. [H] met en évidence que le dépôt de garantie est indiqué comme ayant été versé directement entre les mains du bailleur. S'agissant d'une obligation incombant au locataire, lequel n'est pas partie à la procédure, il appartient donc au demandeur de rapporter la preuve des faits que constitue le défaut de versement conformément à l'article 9 du code de procédure civile.

Faute de produire une quelconque pièce en ce sens et en se bornant à alléguer qu'il s'agit d'une mention erronée sans le justifier, M. [R] [D] échoue à rapporter la preuve du préjudice qu'il invoque, étant observé que le jugement susmentionné ne fait mention d'aucun défaut de paiement du dépôt de garantie.

En l'absence de preuve d'un préjudice réparable, la responsabilité de la SARL [M] et [P] associés n'est donc pas engagée.

En conséquence, M. [R] [D] sera débouté de ce chef.

Sur les frais d'huissier afférents à la mesure d'expulsion

Il résulte des motifs précédents que l'expulsion ne peut être mise en relation avec les manquements contractuels imputés à la SARL [M] et [P] associés de sorte que le lien de causalité avec les frais d'huissier afférents à l'exécution de cette mesure n'est pas établi.

Faute de lien de causalité entre le manquement contractuel imputable à la défenderesse et le préjudice allégué, la responsabilité de cette dernière n'est pas engagée.

En conséquence, M. [R] [D] sera débouté de ce chef.

Sur la restitution des honoraires

Outre le fait que cette demande n'est pas chiffrée dans le dispositif des conclusions en demande et ne l'est pas davantage dans la discussion des conclusions, le tribunal ne peut que constater que les honoraires calculés en pourcentage des sommes perçues pour le compte du demandeur correspondent au frais de gestion courante du bien et ne sont pas liés à la vérification de la solvabilité. Dès lors que le demandeur ne reproche pas à son adversaire de ne pas lui avoir reversé des sommes qu'elle aurait perçues pour son compte et que la demanderesse justifie avoir notamment envoyé des mises en demeure et commandement de payer, il y a lieu de considérer qu'elle a rempli sa mission de gestion de courante de sorte que ces honoraires étaient dus.

En conséquence, le demandeur sera débouté de ce chef.

Sur le préjudice moral

Si l'évidence commande de constater que M. [R] [D] a pu être incommodé par les expressions péjoratives d'« associé déplorable », de « propriétaire pour le moins cupide » ou encore de « client amnésique » exposées par la SARL [M] et [P] associés dans le courrier qu'elle a adressé à son conseil, ces expressions relèvent toutefois d'un registre de vocabulaire familier d'un niveau qui ne dégénère pas en diffamation ou en injure dans le cadre d'un échange privé et dans un contexte conflictuel entre une société et l'un de ses anciens associés dont la relation s'est dégradée.

S'agissant du sentiment de trahison et de l'investissement personnel dans la procédure d'expulsion dont se prévaut le demandeur, le tribunal ne peut que s'emparer des précédents motifs et constater l'absence de lien de causalité direct entre l'absence de vérification de la solvabilité et le défaut de paiement du locataire ayant exigé son expulsion, laquelle est seule à l'origine des « tracas endurés » allégués.

La responsabilité de la SARL [M] et [P] associés n'est donc pas engagée.

En conséquence, M. [R] [D] sera débouté de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, bien que le demandeur succombe en ses demandes l'équité, tirée du manquement de la défenderesse à son obligation de vérifications sérieuses de la solvabilité du locataire, commande de mettre à la charge de chacune des parties la part des dépens qu'elle a exposée et de dire n'y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles.

Aucun élément ne faisant obstacle à l'application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, il y a lieu d'accueillir la demande formée à cette fin.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, aucun élément ne justifiant d'écarter l'exécution provisoire celle-ci s'appliquera de plein droit.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [R] [D] de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de la SARL [M] et [P] associés au titre du préjudice résultant des pertes de loyers et d'indemnités d'occupation dans le cadre du bail consenti à M. [H] ;

DEBOUTE M. [R] [D] de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de la SARL [M] et [P] associés au titre du préjudice résultant du défaut d'encaissement du dépôt de garantie de M. [H] ;

DEBOUTE M. [R] [D] de sa demande de restitution des honoraires de gestion formée à l'encontre de la SARL [M] et [P] associés ;

DEBOUTE M. [R] [D] de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de la SARL [M] et [P] associés au titre du préjudice résultant des frais d'huissier afférents à l'expulsion de M. [H] ;

DEBOUTE M. [R] [D] de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de la SARL [M] et [P] associés au titre du préjudice moral ;

DIT n'y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles ;

MET à la charge de chacune des parties la part des dépens qu'elle a exposée dont distraction au profit de Me Jean-Bernard Lunel ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Ainsi fait et jugé à Paris le 4 juillet 2024,

Le Greffier La Présidente