Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 1 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Eric DESLANDES
 Préfecture


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Marilise MIQUEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/01589 - N° Portalis 352J-W-B7I-C365Z

N° MINUTE : 
8/2024






ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 20 JUIN 2024
PROROGÉE EN DATE DU 01 JUILLET 2024


DEMANDERESSE
FOYER DES [2]
Association dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Maître Marilise MIQUEL,avocat au barreau de PARIS,vestiaire B1150

DÉFENDEUR
Monsieur [X] [P]
demeurant [Adresse 1]
assisté de Maître Eric DESLANDES,avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0389 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-007233 du 28/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 avril 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 juillet 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 01 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01589 - N° Portalis 352J-W-B7I-C365Z


EXPOSE DU LITIGE

L'association Foyer des [2] a mis à la disposition de Monsieur [X] [P] un logement de la résidence sociale sise [Adresse 1] à compter du 1 janvier 2020 par contrat de résidence en date du 03 février 2020 pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction pour une durée maximale de deux ans moyennant une redevance mensuelle de 627,29 euros.

L'association Foyer des [2] l'a avisé, par courriels du 11 octobre 2021, du 22 mars 2022 et par courrier du 16 mai 2023, de ce que le contrat parviendrait, puis, était parvenu son terme le 1 janvier 2022 et de la nécessité de quitter les lieux.

L'association Foyer des [2] a fait assigner le 16 janvier 2024 Monsieur [X] [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, avec le bénéfice de l'exécution provisoire:
- constater la résiliation du contrat au 30 juin 2022,
- dire M. [X] [P] sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2022,
En conséquence :
- ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours ou l'assistance du commissaire de police et d’un serrurier si besoin,
- condamner M. [X] [P] au paiement d’une indemnité d'occupation d’un montant de 727,29 euros par mois, jusqu'à la libération effective des locaux et la restitution des clefs,
- condamner M. [X] [P] au paiement de la somme de 242,80 euros au titre du solde de l’indemnité de résidence, 
- assortir les condamnations des intérêts au taux légal avec capitalisation à compter de la mise en demeure du 29 septembre 2023,
- condamner M. [X] [P] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que le contrat est soumis aux dispositions des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, que l'article 2 du contrat stipule que l'hébergement a un caractère temporaire et une durée maximale de deux ans, et que le contrat s'est trouvé résilié de plein droit au 1 janvier 2022. Elle ajoute qu’en dépit de plusieurs avertissements et d’une mise en demeure, Monsieur [X] [P] s’est maintenu dans les lieux, sans régler régulièrement ses loyers et enfreignant régulièrement le règlement intérieur. Elle ajoute que ces manquements graves et répétés à ses obligations lui ont été notifiés par la directrice de l’association le 22 mars 2022, et qu’il lui a été laissé un délai allant jusqu’au 30 juin 2022 pour quitter les lieux.

L’affaire a été appelée à l'audience du 5 avril 2024.

A l’audience du 5 avril 2024, l'association Foyer des [2] a été représentée par son conseil, lequel a déposé des conclusions, au terme desquelles il réitère les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, actualisant néanmoins sa dette au titre de l’arriéré d’indemnité de résidence à la somme de 392,50 euros

M. [X] [P] a comparu, assisté de son conseil.

A l’audience, les parties se sont accordées sur :
Un délai accordé au défendeur pour quitter les lieux allant jusqu’au 15 août 2024, sous réserve du paiement de sa dette d’un montant de 392,50 euros en deniers ou quittances,L’autorisation du défendeur de se libérer de sa dette en 24 mensualités.Elles demeurent opposées sur la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir la précarité de sa situation financière.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été prorogée et mise en délibéré au 1er juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [X] [P] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

Sur la résiliation du contrat de résidence 

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de ces principes, le juge des référés a le pouvoir de constater l’“évidence”; ainsi en est-il de l’acquisition d’une clause résolutoire par exemple, s’il est evident que les conditions requises sont réunies; il peut aussi ordonner des mesures permettant de faire cesser un trouble illicite, dont le caractère manifeste doit être démontré par le demandeur à l’instance. 

Il ne dispose cependant d’aucun pouvoir d’examiner au fond de la réunion des conditions nécessaires à la mise en oeuvre d’une résiliation judiciaire ou d’une indemnisation.

Aux termes de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que « le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis (...) :
a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. »

Il est constant que la clause de résiliation de plein droit ne peut pas produire effet lorsque la lettre de mise en demeure n'a pas été remise au résident, cette dernière étant un acte de procédure (Civ. 3eme, 1er déc. 2016, n°15-27.795).

En l'espèce, il n’est pas démontré que la lettre datée du 16 mai 2023, par laquelle M. [L] [Z], Président, et Mme [E] [S], Directrice de l’association, ont indiqué à M. [X] [P] que son contrat était parvenu à son terme, lui ont reproché ses manquements au règlement intérieur, et lui ont demandé de quitter les lieux « le 20 juin », ait été remise au résident, aucun bordereau d’accusé de réception n’étant versé aux débats. M. [X] [P], comparant à l’audience, n’a toutefois pas contesté l’avoir reçue.

Les manquements graves ou répétés d’[X] [P] au règlement intérieur sont cependant insuffisamment établis, dès lors que la demanderesse ne verse aux débats que des courriers d’avertissement ou de reproches émanant des responsables de l’association. Nul ne pouvant se constituer de titre à soi-même, ces écrits, qui ne sont corroborées par aucun élément venant les objectiver, sont insuffisants à établir le caractère manifeste des manquements allégués. 

En conséquence, la demande de constat de la résiliation du contrat pour manquements répétés à ses obligations sera rejetée.

Il est toutefois établi que le contrat de résidence était prévu à compter du 01 janvier 2020 pour une durée d'un mois renouvelable tacitement pour une durée maximale de deux ans et que M. [X] [P] a été notifié à plusieurs reprises de ce qu’il était parvenu à son terme.

Il en ressort qu'au terme de deux années, Monsieur [X] [P] a cessé de remplir les conditions d'admission dans la résidence.

M. [X] [P] ne conteste d’ailleurs pas s’être maintenu dans les lieux au-delà du terme.

Son occupation des lieux au-delà du terme fixé constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Le délai de préavis étant de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité, M. [X] [P] ayant été avisé, en date du 22 mars 2022, de la nécessité de quitter les lieux, au 30 juin 2022 au plus tard, il y a lieu de constater la résiliation du contrat à la date du 30 juin 2022.

M. [X] [P] étant sans droit ni titre depuis le 1 juillet 2022, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, les parties s’accordent pour que soit fixé, au bénéfice de M. [X] [P], un délai allant jusqu’au 15 août 2024 pour quitter les lieux.

Il y a dès lors lieu de constater l’accord des parties pour un départ le 15 août 2024, et de dire, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à son expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la dette au titre de l’indemnité de résidence

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l'association Foyer des [2] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 mars 2024, était due la somme de 392,60 euros.

M. [X] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision sur l’arriéré d’indemnité de résidence, qu’il convient, en vertu des dispositions de l’article 12 du code de procédure civile de requalifier en indemnité d’occupation, dès lors que contrat de résidence est résilié depuis le 30 juin 2022, mois de mars 2024 inclus, en deniers ou quittances, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation, et capitalisation des intérêts à compter de l’assignation, sous réserve que ces intérêts soient échus et dus pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Monsieur [X] [P] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du mois d’avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.

Sur les délais de paiement

Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les parties s’accordent pour que soient accordés à M. [X] [P] des délais de paiement s’échelonnant sur une durée de 24 mois.

En conséquence, M. [X] [P] sera autorisé à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 16 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [P] qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il convient en équité de débouter l'association Foyer des [2] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu en date du 03 février 2020 à effet au 01 janvier 2020 entre l'association Foyer des [2] et M. [X] [P] le 1 janvier 2020 à la date du 30 juin 2022,

ORDONNE en conséquence à M. [X] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés le 15 août 2024 au plus tard,

DIT qu’à défaut pour M. [X] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l'association Foyer des [2] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [X] [P] au paiement à l'association Foyer des [2] de la somme de 392,60 euros en deniers ou quittances à titre de provision sur l’arriéré d’indemnité d’occupation, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts, à compter de l’assignation, sous réserve que ces intérêts soient échus et dus pour une année entière, 

AUTORISE M. [X] [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus de l’indemnité d’occupation courante, une somme minimale de 16 euros (seize euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

CONDAMNE M. [X] [P] au paiement à titre de provision à l'association Foyer des [2] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la redevance et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;
 
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue à l’indemnité de résidence dès le 1 juillet 2022, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient la redevance et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [X] [P] aux dépens ;

DEBOUTE l'association Foyer des [2] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier, Le juge