Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 1 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Henri-Joseph CARDONA
 Préfecture


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Sylvie JOUAN 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/08209 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3DKQ

N° MINUTE : 
1/2024






ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 20 JUIN 2024
PROROGÉE EN DATE DU 01 JUILLET 2024


DEMANDERESSE
ADOMA
Société Anonyme d’Economie Mixte à conseil d’administration dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN-WATELET,avocat au barreau de PARIS,vestiaire P226

DÉFENDEUR
Monsieur [K] [J]
ADOMA
[Adresse 4] 
[Adresse 4] 
[Localité 3]
assisté de Maître Henri-Joseph CARDONA,avocat au barreau de PARIS,vestiaire D1533

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 avril 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 juillet 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 01 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08209 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3DKQ


EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 13 avril 2022, la Société Anonyme d’Economie Mixte ADOMA a consenti un contrat de résidence à M. [J] [K] portant sur un logement n°B080, sis [Adresse 4], moyennant le paiement d'une redevance mensuelle de 444,26 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 11 avril 2023, ADOMA a adressé à M. [J] [K] une lettre de mise en demeure de faire cesser l'hébergement d'une tierce personne dans un délai de 48 heures.

Désigné par ordonnance sur requête du 19 mai 2023, un commissaire de justice a constaté, dans un procès-verbal du 17 juin 2023 que le logement était, à 6 heures et 55 minutes, occupé par une personne se nommant M. [U] [V] [O], qui a déclaré occuper les lieux depuis environ trois mois. 
 
Par acte de commissaire de justice en date du 5 octobre 2023, ADOMA a fait assigner M. [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, en référé afin de :
faire constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur, suite à la résiliation de son contrat de résidence,voir ordonner l’expulsion de M. [J] [K], et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,voir condamner M. [J] [K] à lui payer:- une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant de la redevance à compter de la résiliation de son contrat de résidence et jusqu’au départ effectif des lieux,
- une somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 5 avril 2024, ADOMA, régulièrement représentée par son conseil, maintient les termes de son exploit introductif d'instance. 

Au soutien de ses prétentions, et au visa de l’article 835 du code de procédure civile, elle expose que le résident a, conformément au contrat de résidence et au règlement intérieur, une obligation d'occupation personnelle des lieux ainsi qu'une interdiction d'héberger des tiers. Le résident ayant selon elle manqué de manière grave ou répétée au règlement intérieur, ainsi que cela est constaté par constat d'huissier, le bail s'est trouvé résilié en application de l'article R633-3 du code de la construction et de l'habitation. 

En réponse au moyen soutenu par le défendeur, qui considère qu’ADOMA ne prouve pas l’hébergement illicite à la date d’envoi de la mise en demeure, elle soutient ne pouvoir apporter cette preuve qu’en violant l’article 9 du code civil. Elle rappelle qu’il est constant qu’une mise en demeure adressée à un résident après qu’ait été constaté par le personnel d’ADOMA, dont le témoignage n’aurait aucune valeur probante, un hébergement illicite, est suffisante pour fonder une requête visant à voir ordonné un constat d’huissier.

A l’audience, M. [J] [K] est assisté de son avocat. Il sollicite :
- à titre principal, qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé du fait de l’existence de contestation sérieuse, et le rejet de l’ensemble des demandes formées par ADOMA,
- à titre subsidiaire, le constat de l’irrégularité de la résiliation de plein droit et le rejet de la demande de résiliation judiciaire formée par ADOMA et des demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation,
- à titre très subsidiaire, le constat de ce que M. [J] [K] n’a pas hébergé de tierce personne et du caractère infondé de la mise en œuvre de la procédure de résiliation de plein droit et, en conséquence, le rejet de la demande de résiliation judiciaire formée par ADOMA et des demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation,
- à titre infiniment subsidiaire, un délai de 12 mois pour quitter les lieux.
- en tout état de cause, la condamnation d’ADOMA à lui verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, le conseil de M. [J] [K] considère qu'il existe une contestation sérieuse et que le juge n'est pas en mesure de statuer en référé. Il évoque d'une part, le fait qu’ADOMA ne prouve pas l’hébergement illicite à la date de la mise en demeure et d'autre part, que la résiliation ne lui a jamais été signifiée ou dûment notifiée. 

Il ajoute que M. [O], dont la présence a été constatée par commissaire de justice le jour de son passage, n’a jamais été hébergé par M. [J] [K], de sorte qu’aucun manquement grave aux obligations de ce dernier n’est établi.

Il fait valoir ses vaines recherches de logement social, son état de santé, et l’imminence des Jeux Olympiques qui empêchent d’envisager son relogement dans des conditions normales. 

Il souligne les conséquences graves qu’aurait son expulsion, sans accompagnement ni proposition de relogement. Il s’interroge enfin sur les pouvoirs du juge des référés en l’absence d’élément permettant d’établir la persistance d’un trouble illicite. 

L'affaire a été prorogée et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 1er juillet 2024.


MOTIFS

Sur la demande en constatation de la résiliation du contrat de résidence, de libération des lieux et d'expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

L’article 835 du code de procédure civile dispose que  « le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux contrats de louage d’immeuble à usage d’habitation exclut de son champ d’application les contrats de résidence ou conventions d’hébergement, lesquels sont régis par les articles L633-1 et suivants et R633-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

L’article R633-3 du Code de la construction et de l’habitation, applicable à l’espèce, prévoit que la résiliation du contrat à l’initiative du gestionnaire ou propriétaire du logement-foyer, en cas d'inexécution d'une obligation du contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur, est notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifiée par huissier.

En l’espèce, l’article 8 du contrat de résidence stipule que le résident est tenu d'occuper personnellement les lieux mis à disposition et de n'en consentir l'occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit.
Il stipule également que le résident s'engage à n'héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l'article 9 du règlement intérieur.

L'article 11 du contrat stipule que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec avis de réception.

L'article 9 du règlement intérieur, paraphé et signé par M. [J] [K], indique « Pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d'accueillir une personne dont il assure le couchage à l'intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition.
Pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d'identité de son invité et en lui précisant les dates d'arrivée et de départ de celui-ci.
Pour des raisons d'hygiène, de sécurité et de tranquillité des résidents, tout hébergement exercé en dehors des règles établies ci-dessus est formellement interdit ».

Par lettre datée du 27 mars 2023 reçue par lettre recommandée avec accusé de réception le 11 avril 2023, la société Adoma lui a indiqué avoir constaté qu'il accueillait une tierce personne et l'a mis en demeure de faire cesser cet hébergement dans un délai de 48 heures, tout en lui rappelant ses obligations au titre de l'occupation de la chambre mise à sa disposition et la résiliation de plein droit du contrat un mois après l'envoi de la mise en demeure si celle-ci demeurait sans effet.

Il ne saurait être valablement soutenu que l’hébergement illicite n’est pas démontré à la date de la mise en demeure, alors que ce n’est qu’en infraction avec l’article 9 du code civil qu’ADOMA pourrait en apporter la preuve. Force est en outre de constater que M. [J] [K], qui a reçu cette dernière en date du 11 avril 2023, ne l’a pas contestée.

Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 17 juin 2023 à 6 heures 35, en exécution d'une ordonnance rendue sur requête le 19 mai 2023, que la chambre n°B080, mise à la disposition de M. [J] [K], était occupée par une personne s’étant présentée comme étant M. [U] [V] [O] lequel a déclaré occuper les lieux depuis trois mois. Le commissaire de justice a relevé que la pièce comportait, outre un lit, un matelas au sol. 

M. [J] [K] produit au soutien du fait qu’il n’aurait jamais hébergé M. [U] [V] [O], une attestation dont il résulte qu’à la date du 27 novembre 2023, M. [N] [I] déclarait l’héberger [Adresse 2] dans le [Localité 3], adresse à laquelle il est démontré qu’il reçoit son courrier, est adressé son courrier, outre une attestation d’hébergement datée du 1 décembre 2023, dont il résulte qu’il est aussi hébergé, avec sa famille, depuis le 21 novembre 2023, à la Croix Rouge de [Localité 5], ce qui questionne la valeur probante de l’attestation de M. [I].
Ainsi, les constatations effectuées par commissaire de justice, insuffisamment contredites par les pièces versées aux débats par le défendeur, démontrent qu'en dépit de la mise en demeure signifiée à sa personne le 11 avril 2023, le défendeur n'a pas cessé d'héberger un ou des tiers non déclarés préalablement à la société ADOMA
Il est ainsi rapporté la preuve d'une occupation des lieux par des tiers en contravention avec les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation reprises au règlement intérieur et avec les stipulations contractuelles, constitutive d'un manquement grave du défendeur à ses obligations et donc d'un trouble manifestement illicite résultant de l'absence de déclaration de l'hébergement de son fils.
Les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile sont en conséquence applicables, cela indépendamment de l’existence d’une contestation sérieuse, dès lors que le deuxième alinéa de cet article prévoit que le juge des référés « peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».
Il y a donc lieu de constater la résiliation du contrat de résidence à la date du 11 mai 2023 en application des clauses du contrat et d’ordonner la libération des lieux loués par M. [J] [K].




Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. 

M. [J] [K] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du 11 mai 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi. 

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l'absence d'opposition de la société ADOMA, compte-tenu de son état de santé et de ses vains efforts dans la recherche d’un logement, il sera accordé à Monsieur M. [J] [K] un délai jusqu'au 1er juillet 2025 pour quitter les lieux selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [J] [K], succombant, devra supporter les dépens, comprenant le coût de l'assignation qui lui a été délivrée.

Compte tenu de la situation du défendeur, l’équité commande de rejeter la demande formée par la SAEM ADOMA au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,
NOUS JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du contrat de résidence en date du 13 avril 2022 conclu entre la SAEM ADOMA d’une part et M. [J] [K] d’autre part et portant sur un logement n° B080 sis [Adresse 4] à compter du 11 mai 2023,

ACCORDONS à M. [J] [K] un délai pour quitter les lieux jusqu'au 1er juillet 2025,

DISONS qu'à défaut pour M. [J] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAEM ADOMA pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

CONDAMNONS M. [J] [K] à verser à la SAEM ADOMA une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'elles auraient été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 11 mai 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

Déboutons la société ADOMA de sa demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Rappelons que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Condamnons M. [J] [K] aux entiers dépens de l’instance,


LE GREFFIER, LE PRESIDENT,