Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 1 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [F] [P]
 Préfecture


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Marilise MIQUEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/01584 - N° Portalis 352J-W-B7I-C365C

N° MINUTE : 
7/2024






ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 20 JUIN 2024
PROROGÉE EN DATE DU 01 JUILLET 2024


DEMANDERESSE
[3]
Association dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 2]
représentée par Maître Marilise MIQUEL,avocat au barreau de PARIS,vestiaire B1150

DÉFENDEUR
Monsieur [F] [P]
demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 avril 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 juillet 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 01 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01584 - N° Portalis 352J-W-B7I-C365C


EXPOSE DU LITIGE

L'association [3] a mis à la disposition de Monsieur [F] [P] un logement de la résidence sociale sise [Adresse 1] [Localité 2] à compter du 8 septembre 2020 par contrat de résidence en date du 19 octobre 2020 pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction pour une durée maximale de deux ans moyennant une redevance mensuelle de 627,29 euros.

L'association [3] a adressé au résident plusieurs avertissements, par courrier du 7 janvier 2021, courriel du 1 avril 2021, courriers du 6 septembre 2021, 15 septembre 2021, 12 octobre 2021 et 9 mai 2022, en raison de ses manquements constatés au règlement intérieur, et à son obligation de paiement de ses loyers. 

Par courrier recommandé du 9 mai 2022, son bailleur l’a informé de ce qu’en raison de ses nombreux manquements depuis plus d’un an, cela en dépit de plusieurs avertissements, son contrat serait rompu et qu’il devrait quitter les lieux dans un délai d’un mois à compter de la date du courrier, soit à compter du 9 juin 2022.

Par courrier recommandé du 16 mai 2023, M. [F] [P] a de nouveau été informé de ce que la transgression des règles du foyer entrainerait la rupture de son contrat, et de ce que son état des lieux de sortie aurait lieu « le 20 juin à 11h ».

L'association [3] a fait assigner le 16 janvier 2024 Monsieur [F] [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :

A titre principal :
- constater la résiliation du contrat au 9 juin 2022,
- dire M. [F] [P] sans droit ni titre depuis le 10 juin 2022,
A titre subsidiaire :
- constater la résiliation du contrat au 8 septembre 2022,
- dire M. [F] [P] sans droit ni titre depuis le « 20 juin 2022 »
En conséquence :
- ordonner son expulsion sans délai et celle de tous occupants de son chef avec le concours ou l'assistance du commissaire de police et d ‘un serrurier si besoin,
- condamner M. [F] [P] au paiement d’une indemnité d'occupation d’un montant de 727,29 euros par mois, jusqu'à la libération effective des locaux et la restitution des clefs,
- condamner M. [F] [P] au paiement de la somme de 759,33 euros au titre du solde de l’indemnité de résidence, 
- assortir les condamnations des intérêts au taux légal avec capitalisation à compter de la mise en demeure du 29 septembre 2023,
- condamner M. [F] [P] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle rappelle que le contrat est soumis aux dispositions des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, que l'article 2 du contrat stipule que l'hébergement a une durée maximale de deux ans, que le contrat s'est trouvé résilié de plein droit au 8 septembre 2022. Elle ajoute que le non-respect du règlement intérieur entraîne la résiliation du contrat sous un mois et que Monsieur [F] [P] a, à de multiples reprises et de façon répétée, enfreint ce règlement, de sorte que la résiliation prononcée par la directrice le 9 mai 2022 à effet au 9 juin 2022 doit être constatée.

Elle souligne qu’en tout état de cause, M. [F] [P] s’est maintenu dans les lieux au-delà de la limite de deux ans contractuellement prévue, et qu’il a été vainement mis en demeure de quitter les lieux par courrier du 26 septembre 2023. Enfin elle souligne qu’en dépit de revenus réguliers, il ne s’est pas régulièrement acquitté de ses loyers, de sorte qu’il est redevable d’une dette locative, que la garantie visale n’a pas suffi à couvrir.

L’affaire a été appelée à l'audience du 5 avril 2024.

A l’audience du 5 avril 2024, l'association [3] a été représentée par son conseil, lequel a déposé des conclusions, au terme desquelles il réitère les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, actualisant néanmoins sa dette au titre de l’arriéré d’indemnité de résidence à la somme de 1170,13 euros.

M. [F] [P] a comparu en personne. Il a contesté le montant de sa dette locative. Invité à produire en délibéré les justificatifs de ce qu’il estime devoir à sa bailleresse, il n’a pas adressé les documents demandés.

A l’audience, les parties se sont accordées sur :
un délai accordé au défendeur pour quitter les lieux allant jusqu’au 15 août 2024, sous réserve du paiement de sa dette locative,l’autorisation du défendeur de se libérer de sa dette en quatre mensualités.
Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été prorogée et mise en délibéré au 1er juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [F] [P] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

Sur la résiliation du contrat de résidence 

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de ces principes, le juge des référés a le pouvoir de constater l’“évidence”; ainsi en est-il de l’acquisition d’une clause résolutoire par exemple, s’il est evident que les conditions de son acquisition sont réunies; il peut aussi ordonner des mesures permettant de faire cesser un trouble illicite, dont le caractère manifeste doit être démontré par le demandeur à l’instance. 

Il ne dispose cependant d’aucun pouvoir d’examiner au fond la réunion des conditions nécessaires à la mise en oeuvre d’une résiliation judiciaire ou d’une indemnisation.

Aux termes de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que « le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis (...) :
a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. »

Il est constant que la clause de résiliation de plein droit ne peut pas produire effet lorsque la lettre de mise en demeure n'a pas été remise au résident, cette dernière étant un acte de procédure (Civ. 3eme, 1er déc. 2016, n°15-27.795).

En l'espèce, il n’est pas démontré que la lettre datée du 16 mai 2023, par laquelle M. [R] [W], Président, et Mme [B] [V], Directrice de l’association, indiquent à M. [F] [P] que son contrat est parvenu à son terme, lui reprochent ses manquements au règlement intérieur, et lui demandant de quitter les lieux « le 20 juin », ait été remise au résident, aucun bordereau d’accusé de réception n’étant versé aux débats. Toutefois, M. [F] [P] a comparu à l’audience et n’a pas contesté l’avoir reçue.

Le règlement intérieur de l’association prévoit, en son article 5-2, les conditions de réception des personnes extérieures, et, en son article 8-1, que tout occupant doit respecter la tranquillité d’autrui en s’abstenant de tout tapage diurne et nocturne. Il y est interdit de faire usage d’appareils sonores entre 22 heures et 8 heures, le non-respect de cette interdiction étant susceptible d’entrainer la rupture du contrat de résidence.

Il résulte des éléments versés aux débats que :
M. [F] [P] a reçu de nombreux avertissements pour avoir transgressé ces règles ;M. [F] [P] a reçu plusieurs courriers de mise en demeure de régler ses loyers, la dette étant corroborée par le décompte locatif versé aux débats,M. [Z] [P], son père, a, par courriel du 1 janvier 2021, manifesté son soutien à l’équipe de professionnels, et indiqué qu’il attendait de son fils un changement de comportement ;M. [F] [P] a reconnu être le possesseur de deux « grosses » enceintes, manifestement à l’origine d’un appel au 17 ;Le 22 septembre 2023, l’agent de sécurité du foyer a indiqué dans la feuille de suivi des opérations effectuées et anomalies constatées, que M. [F] [P] et d’autres résidents ont organisé une soirée, à laquelle ils avaient amené une « grosse enceinte », sans l’autorisation de la direction, ayant contraint l’agent de sécurité à faire appel à la police.
Les manquements graves ou répétés de M. [F] [P] au règlement intérieur sont ainsi établis.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation de son contrat de résidence au 9 juin 2022. 

L’occupation des lieux sans droit ni titre au-delà constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

M. [F] [P] étant sans droit ni titre depuis le 10 juin 2022, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, les parties s’accordent pour que soit fixé, au bénéfice de M. [F] [P], un délai allant jusqu’au 15 août 2024

Il y a dès lors lieu d’entériner leur accord et de dire, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à son expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la dette au titre de l’indemnité de résidence

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l'association [3] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 mars 2024, lui était due la somme de 1170,13 euros, mois de mars 2024 inclus.

M. [F] [P], pourtant invité à produire en délibéré les éléments au soutien de sa contestation du montant de la dette, n’a versé aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

En conséquence, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision sur l’arriéré d’indemnité de résidence, qu’il convient, en vertu des dispositions de l’article 12 du code de procédure civile de requalifier en indemnité d’occupation, dès lors que contrat de résidence est résilié depuis le 9 juin 2022, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 759,33 euros, et de la présente ordonnance pour le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée.


Monsieur [F] [P] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du mois d’avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s'était poursuivi.

Sur les délais de paiement

Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les parties s’accordent pour que soient accordés à M. [F] [P] des délais de paiement s’échelonnant sur une durée de quatre mois.

En conséquence, M. [F] [P] sera autorisé à se libérer de sa dette en quatre mensualités de 292 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [P] qui succombe, supportera la charge des dépens.

M. [F] [P] sera en outre condamné à payer à l'association [3] la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu en date du 19 octobre 2020 à effet du 8 septembre 2020 entre l'association [3] et M. [F] [P] à la date du 9 juin 2022,

ORDONNE en conséquence à M. [F] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés le 15 août 2024 au plus tard,

DIT qu’à défaut pour M. [F] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l'association [3] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;


CONDAMNE M. [F] [P] au paiement à l'association [3] de la somme de 1170,13 euros à titre de provision sur l’arriéré d’indemnité d’occupation, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 759,33 euros, et de la présente ordonnance pour le surplus.

ORDONNE la capitalisation des intérêts, sous réserve qu’ils soient échus et dus pour une année entière, à compter de l’assignation,

AUTORISE M. [F] [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant quatre mois, en plus de l’indemnité d’occupation courante, une somme minimale de 292 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

CONDAMNE M. [F] [P] au paiement à titre de provision à l'association [3] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la redevance et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;
 
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue à l’indemnité de résidence dès le 10 juin 2022, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient la redevance et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [F] [P] aux dépens ;

CONDAMNE M. [F] [P] à payer à l'association [3] la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.


Le greffier, Le juge