Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 1 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [J] [W]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : La SCP MENARD-WEILLER 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/01015 - N° Portalis 352J-W-B7I-C325W

N° MINUTE : 
6/2024






ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 20 JUIN 2024
PROROGÉE EN DATE DU 01 JUILLET2024


DEMANDERESSE
IMMOBILIERE 3F
Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par la SCP MENARD-WEILLER,avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128

DÉFENDEUR
Monsieur [J] [W]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 avril 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 juillet 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier










Décision du 01 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01015 - N° Portalis 352J-W-B7I-C325W


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 30 janvier 2020, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à M. [J] [W] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges de 252,57 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1364,24 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [W] le 23 octobre 2023.

Par assignation du 8 janvier 2024, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, majoré de 50%, et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2362,88 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation arrêté au 31 décembre 2023,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 avril 2024.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 5 avril 2024, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 mars 2024, s'élève désormais à 2042,11 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette et la suspension des effets de la clause résolutoire demandés par le défendeur, dès lors qu’il y a eu, selon elle, reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [J] [W] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement pendant 12 mois, en plus du loyer courant.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant M. [J] [W].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 23 octobre 2023 et la somme de 1364,24 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, ainsi qu’il en résulte du décompte versé aux débats par la bailleresse.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 décembre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

2. Sur la provision au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 mars 2024, M. [J] [W] lui devait la somme de 2042,11 euros, selon décompte arrêté au 29 mars 2024.


M. [J] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023 sur la somme de 1364,24 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [J] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause
résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

La bailleresse et M. [J] [W] s’accordent pour que soient accordés à ce dernier des délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire. 

Il résulte du décompte du 29 mars 2024, produit en délibéré par la bailleresse, que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite, M. [J] [W] ayant effectué un règlement de 1000 euros en date du 14 février 2024. Il ressort en outre des déclarations de M. [J] [W] à l’audience qu’il est en capacité de raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 170 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Compte-tenu de la demande formée à ce titre par les deux parties, il convient d’autoriser M. [J] [W] à se libérer de sa dette locative par des versements de 170 € par mois en plus du loyer courant pendant 12 mois.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. 

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par le défendeur jusqu'à son départ effectif des lieux, étant précisé que la bailleresse ne justifie aucunement de la majoration de 50% du loyer qu’elle sollicite, demande dont elle sera déboutée,il pourra être procédé à l'expulsion du défendeur selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 janvier 2020 entre la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F, d’une part, et M. [J] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 5 décembre 2023,

CONDAMNE M. [J] [W] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 2042,11 euros (deux mille quarante-deux euros et onze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023 sur la somme de 1364,24 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [J] [W] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 170 euros (cent soixante-dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [J] [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 décembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [J] [W] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [J] [W] sera condamné à verser à titre de provision à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,




CONDAMNE M. [J] [W] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 octobre 2023 et celui de l'assignation du 8 janvier 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge