Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 1 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [D] [X]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître Antoine BENOIT-GUYOD 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/01125 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33QJ

N° MINUTE : 
6/2024






JUGEMENT
INTIALEMENT EN DATE DU 20 JUIN 2024
PROROGÉ EN DATE DU 01 JUILLET 2024 


DEMANDERESSE
SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE TOIT ET JOIE
Société dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Maître Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D035

DÉFENDEUR
Monsieur [D] [X]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 avril 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 01 juillet 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier











EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 août 2019, la SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE TOIT ET JOIE a consenti un bail d’habitation à M. [D] [X] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges de 392,60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1531,61 euros au titre de l'arriéré locatif, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [X] le 4 octobre 2023.

Par assignation du 9 janvier 2024, la SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE TOIT ET JOIE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à défaut prononcer la résiliation judiciaire pour le même motif, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2029,56 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 avril 2024.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 5 avril 2024, la SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE TOIT ET JOIE maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 avril 2024, s'élève désormais à 760,50 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette suspensif des effets de la clause résolutoire, demandé par le défendeur, dès lors qu'il y a bien eu, selon elle, reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [D] [X] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement durant deux mois, en plus du loyer courant.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Décision du 01 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01125 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33QJ

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE TOIT ET JOIE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 12 octobre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1531,61 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 novembre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE TOIT ET JOIE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 avril 2024, M. [D] [X] lui devait la somme de 760,50 euros.

M. [D] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [D] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

La bailleresse et M. [D] [X] s’accordent pour que soient accordés à ce dernier des délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire. 

Il résulte du décompte du 2 avril 2024 que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite, M. [D] [X] ayant effectué deux règlements de 849,60 euros aux mois de février et mars 2024. Il ressort en outre des déclarations de M. [D] [X] à l’audience qu’il est en capacité de raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 380 euros par mois pendant deux mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Compte-tenu de la demande formée à ce titre, il convient d’autoriser M. [D] [X] à se libérer de sa dette locative par des versements de 380 € par mois en plus du loyer courant pendant deux mois.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. 

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par le défendeur jusqu'à son départ effectif des lieux, il pourra être procédé à l'expulsion du défendeur selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE TOIT ET JOIE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines, 






CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 août 2019 entre la SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE TOIT ET JOIE, d’une part, et M. [D] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 24 novembre 2023,

CONDAMNE M. [D] [X] à payer à la SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE TOIT ET JOIE la somme de 760,50 euros (sept cent soixante euros et cinquante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023,

AUTORISE M. [D] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 2 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 380 euros (trois cent quatre-vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [D] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 novembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [D] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [D] [X] sera condamné à verser à la SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE TOIT ET JOIE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [D] [X] à payer à la SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE TOIT ET JOIE la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 octobre 2023 et celui de l'assignation du 9 janvier 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1 er juillet 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge