Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 3 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/04709 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZRI

N° MINUTE : 4/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 juillet 2024


DEMANDERESSE
Société HOMYA NOUVELLE DENOMINATION DE LA SOCIETE GEC 25 VENANT AUX DROITS DE LA STE GECINA, [Adresse 2], représentée par Me Fabienne MOUREAU-LEVY, avocat au barreau de PARIS, 4 Rue Galilée 75116 Paris, Toque K0073

DÉFENDEUR
Monsieur [J] [M], demeurant [Adresse 1], comparant en personne

Madame [H] [X], demeurant [Adresse 1], non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU,juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 28 mai 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 03 juillet 2024 par Jean CORBU, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 03 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04709 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZRI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé avec signature électronique du 15 octobre 2020 à effet au 20 octobre 2020, la société HOMYA(nouvelle dénomination de la société GEC 25, venant aux droits de la société GECINA) a donné à bail pour une durée de six années à Monsieur [J] [M] et Madame [H] [X] des locaux situés au [Adresse 1], lot n°1336, et une cave n°45,[Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel et d'une provision pour charges actuellement d'un total de 1896,53 euros par mois.

La bailleresse soutient qu'après trois mises en demeure, elle a par acte de commissaire de justice 26 octobre 2023 fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5644,59 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [J] [M] et Madame [H] [X] le 27 octobre 2023.

Par actes de commissaire de justice du 6 février 2024, la société HOMYA (nouvelle dénomination de la société GEC 25, venant aux droits de la société GECINA) a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:

-faire constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut de paiement de loyer et de présentation de l'attestation d'assurance, 
-ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [M] et Madame [H] [X], ainsi que tous occupants de leur chef, 
-obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
 *une indemnité mensuelle d'occupation à titre provisionnel à compter de la résiliation du bail équivalente au montant du loyer et des charges contractuelles, par jour de retard jusqu'à complet déménagement et restitution des clefs ;
 *6596,65 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif (loyers charges et indemnités d'occupation) arrêté au 23 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 octobre 2023 sur la somme de 5644,59 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
 *1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 8 février 2024, et aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 28 mai 2024, la société HOMYA, représentée par son Conseil, indique que la dette locative est de 10 000,77 euros au mois de mai 2024 inclus.

Elle indique que deux chèques ont d'ores et déjà été établis par le locataire à hauteur de 5000 euros chacun, l'un devant être encaissé fin juin 2024 et l'autre fin juillet 2024.

Elle indique en conséquence être d'accord pour voir accorder à Monsieur [J] [M] et Madame [H] [X] un échéancier suspensif de la clause résolutoire, selon deux échéances mensuelles successives, la première de 5000 euros en août 2024 et la seconde soldant la dette en septembre 2024, en sus des loyers courants.
Elle maintient le surplus de ses demandes.

Monsieur [J] [M], comparant en personne, reconnait la dette et sollicite le bénéfice de l'échéancier dans les termes indiqués par le bailleur.

Madame [H] [X], citée par remise de l'acte à l'étude, n'est ni présente, ni représentée.
 
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2024 où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

En application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
 
Sur la recevabilité

La société HOMYA justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département le 8 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 28 mai 2024.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 27 octobre 2023, soit au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation du 6 février 2024.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 26 octobre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 5644,59 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d'acquisition de cette clause sont réunies depuis le 8 décembre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s'acquitter de leur dette et de l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect de l'échéancier précisé ci-après dans les termes du dispositif. 

En cas de respect des modalités de l'échéancier, la clause résolutoire sera, à l'issue de celui-ci, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la société HOMYA verse aux débats un décompte démontrant qu'au mois de mai 2024 inclus, Monsieur [J] [M] et Madame [H] [X] lui doivent la somme de 10 000,77 euros, dette que reconnaît à l'audience Monsieur [J] [M]. 

Monsieur [J] [M] et Madame [H] [X] seront solidairement condamnés (le bail prévoyant cette solidarité qui ne se présume pas, n'est pas de droit et doit être motivée), à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [J] [M] et Madame [H] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après dans le dispositif.

Sur l'indemnité d'occupation

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. 

Au vu des éléments de fait propres à l'affaire, l'indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. 

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [J] [M] et Madame [H] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement de payer.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action de la société HOMYA (nouvelle dénomination de la société GEC 25, venant aux droits de la société GECINA), 

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 octobre 2023 n'a pas été réglée dans les six semaines, 

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail à la date du 8 décembre 2023,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 octobre 2020 à effet à 20 octobre 2020 entre la société HOMYA, d'une part, et Monsieur [J] [M] et Madame [H] [X], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1], lot n°1336, et une cave n°45,[Localité 3], est résilié depuis le 8 décembre 2023,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [M] et Madame [H] [X] à payer à la société HOMYA la somme de
10 000,77 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de a présente décision,

AUTORISE Monsieur [J] [M] et Madame [H] [X] à se libérer de leur dette par échéancier suspensif de la clause résolutoire, selon deux échéances mensuelles successives, la première de 5000 euros en août 2024 et la seconde soldant la dette en septembre 2024, en sus des loyers courants,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [J] [M] et Madame [H] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

-le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 décembre 2023,

-le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

-la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [J] [M] et Madame [H] [X] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

-Monsieur [J] [M] et Madame [H] [X] seront solidairement condamnés à verser à la société HOMYA une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DÉBOUTE la société HOMYA de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [M] et Madame [H] [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 26 octobre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge