Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 9 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [N] [Y]


Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/07065 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WRG

N° MINUTE : 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 09 juillet 2024


DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH, 
[Adresse 2]

représentée par Me Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [Y], 
[Adresse 1]

représenté par Maître Aude ABOUKHATER de l’AARPI HUG & ABOUKHATER, avocats au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 26 mars 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 juillet 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Aurélia DENIS, Greffier


Décision du 09 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07065 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WRG

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 29/05/2001, la SAGI, dont [Localité 4] HABITAT-OPH a précisé venir aux droits, avait donné en location à Monsieur [N] [Y] un appartement (1 pièce) situé [Adresse 1] à [Localité 5] ([Adresse 3]) moyennant le paiement d'un loyer trimestriel actualisé de 1222,62 €, provisions sur charges comprises.

Par acte du 09/05/2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait délivrer à Monsieur [N] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 3624,14 €.

Par acte du 31/07/2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a assigné Monsieur [N] [Y] devant le Tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir :
la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ;l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par [Localité 4] HABITAT-OPH aux frais, risques et périls de Monsieur [N] [Y] ;le paiement de la somme provisionnelle de 4462,11 € au titre des loyers et charges impayés ;le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et normalement exigible, majoré de 50 %, outre les charges, jusqu'à la reprise effective des lieux. 
Enfin, [Localité 4] HABITAT-OPH a réclamé une indemnité de 350 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le préfet de [Localité 4] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 01/08/2023. La CCAPEX a été régulièrement saisie. 

[N] [Y], représenté par son avocat, a tout d'abord soulevé l'irrecevabilité de la demande, considérant que [Localité 4] HABITAT OPH n'avait pas justifié de sa qualité à agir et ce, alors que le contrat faisait apparaître la société SAGI comme bailleresse.

Au-delà, Monsieur [Y] a demandé en application de l'article 7 a) de la loi du 06/07/1989, le paiement du loyer ne soit plus trimestriel mais mensuel.

S'agissant de la dette locative, Monsieur [Y] a considéré qu'elle se limitait à 2987,54 €, montant qui n'était pas sérieusement contestable, devant en effet être déduits les frais de procédure et du fait de la mensualisation, les loyers de février et de mars 2024.

Monsieur [Y] a formé une demande reconventionnelle au titre de l'indécence du logement. Il a précisé qu'il avait été privé de sanitaire et d'eau chaude pendant plus d'un an et que l'état de délabrement de l'appartement avait été relevé par un constat de commissaire de justice ainsi que par la visite de l'inspecteur de salubrité faite le 08/11/2022. Or, selon Monsieur [Y], les travaux de remise en état du logement et de réfection des équipements n'avait été effectués qu'en avril 2023.

Monsieur [Y] a évalué son préjudice de jouissance de façon provisionnelle à 2860 €(soit 70 % du loyer sur 14 mois). Il a donc demandé paiement de cette somme, à titre reconventionnel, outre 316,67 €, à titre de provision sur son préjudice financier.

En tout état de cause, Monsieur [Y] a sollicité des délais de paiement, proposant de s'acquitter de sa dette en 35 mensualités de 25 € puis en une 36ème correspondant au solde. Il a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire.

Enfin, Monsieur [Y] a demandé que [Localité 4] HABITAT-OPH soit condamné à installer une ventilation permanente dans la salle de bains du logement loué sous astreinte de 50 € par jour de retard, passé un délai de 15 jours suivants le prononcé de la décision à intervenir.
 A l'audience, [Localité 4] HABITAT-OPH a actualisé sa créance, réduisant sa demande à 2812,62 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 23/03/2024. Il accepté la demande de délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire.

[Localité 4] HABITAT-OPH a rappelé qu'il justifiait de sa qualité à agir par l'acte qu'il produisait à l'instance.

Au delà, [Localité 4] HABITAT-OPH a contesté toute insalubrité du logement de son fait. En revanche, il a fait état d'un défaut d'entretien imputable à Monsieur [Y] ayant abouti à un état déplorable du logement. S'agissant du remplacement du ballon d'eau, le retard provenait de Monsieur [Y], hospitalisé au moment du sinistre. Au surplus, l'état du logement avait alors suscité une demande de retrait de la part du technicien qui était intervenu.

[Localité 4] HABITAT-OPH à demander le débouté de la demande reconventionnelle du défendeur en dommages-intérêts. S'agissant du paiement mensuel du loyer, il n'a formulé aucune opposition mais a précisé qu'il ne pouvait être d'application immédiate, seul le principe devant être posé par la décision.

À l'audience, Monsieur [N] [Y] a repris une demande figurant dans les motivations de ses conclusions, soit la remise en état de l'appartement et plus précisément la remise en état des supports, peinture des murs et plafonds. Monsieur [Y] a considéré que l'ensemble de ses demandes reconventionnelles ne faisait pas l'objet de contestation sérieuse. 

MOTIVATIONS 
 
Sur la qualité à agir de [Localité 4] HABITAT-OPH

L'extrait d'attestation notariée produit à l'instance suffit à justifier qu'en raison d'un bail emphytéotique, [Localité 4] HABITAT-OPH (anciennement OPAC de [Localité 4]) dispose bien des droits sur le logement litigieux et qu'il a pleinement qualité à agir sur la base du bail consenti par la société SAGI. Au demeurant, la contestation du défendeur s'avère de pure opportunité puisque qu'aucun élément de la procédure ne démontre le moindre doute passé de Monsieur [Y] sur la qualité de bailleur de [Localité 4] HABITAT-OPH.

Sur l'état dégradé de l'appartement

L'existence de dégradations affectant le logement loué est susceptible d'être imputé au bailleur ne justifie pas a priori l'arrêt du paiement des loyers et charges, sauf indécence dudit logement et connaissance manifeste de cette indécence par le bailleur, soit par l'information qui lui aurait été donnée par le locataire, soit par tout autre moyen. Une telle connaissance aboutit à l'obligation pour le bailleur d'effectuer d'initiative des travaux de remise en état et ce, dans un délai rapide.

En l'espèce, le logement a été loué en 2001 et il n'est pas produit par [Localité 4] HABITAT-OPH d'état des lieux d'entrée attestant du parfait état du dit logement à cette date. En outre, [Localité 4] HABITAT-OPH n'a pas prétendu que lui ou son prédécesseur aient effectué dans le logement litigieux, depuis 2001, des travaux de réfection qui pouvaient relever de leur responsabilité.

En conséquence, la question d'une vétusté de l'appartement pouvant caractériser une indécence de celui-ci est totalement fondée, étant précisé qu'un défaut d'entretien ou de réparations locatives dont la responsabilité relèverait du seul locataire procède uniquement des affirmations de [Localité 4] HABITAT-OPH.

Un constat d'huissier a été établi le 10/05/2022. Il avait apparemment pour objectif d'étayer la demande de changement de logement de Monsieur [Y], ce qui résulte du courrier de [Localité 4] HABITAT-OPH du 24/10/2022.

La caractéristique générale relevée par le commissaire de justice dans le logement est la vétusté manifeste de celui-ci, avec des murs au papier peint très dégradé, un plafond qui se décolle, un mauvais état des sanitaires et partiellement de l'électricité. Il ne résulte pas du constat que la cause principale de cette situation soit les carences du locataire dans l'entretien du logement mais bien l'état de vétusté générale de ce dernier.

Par ailleurs, la présence de cafards avait été notée. La seule réponse de [Localité 4] HABITAT-OPH était insuffisante puisque Monsieur [Y] était uniquement invité à prendre contact avec la gardienne.

Il résulte du courrier du 24/10/2022 que le bailleur avait été averti de la situation du logement a priori bien avant, le constat de commissaire de justice ayant été transmis. Au demeurant, des travaux avaient été prévus dès juin 2022 mais qui n'avait pas pu être effectués du fait de l'hospitalisation du locataire. Ces travaux au demeurant étaient très limités et ne correspondaient en rien à la remise en état qui aurait été nécessaire.

Les désordres importants constatés par le commissaire de justice avaient été confirmés en novembre 2022 par un courrier de l'inspecteur de salubrité de la Ville de [Localité 4] qui avait informé Monsieur [Y] d'une injonction qu'il avait adressée à [Localité 4] HABITAT-OPH.

En définitive, des travaux de réfection n'ont été terminés qu'en avril 2023, sans que l'on puisse déterminer si ces travaux ont été suffisants.

L'état particulièrement dégradé du logement était susceptible manifestement de toucher à sa décence et l'absence d'action rapide de [Localité 4] HABITAT-OPH pour y remédier véritablement a été de nature à affecter l'exigibilité des loyers, totalement ou partiellement, notamment entre mai 2022 et avril 2023. Monsieur [Y] en tout cas pouvait revendiquer l'indemnisation d'un trouble de jouissance conséquent qui n'a pas été pris en compte à ce jour par le bailleur.

Sur l'action en résiliation du bail en application de la clause résolutoire et en paiement d'un solde de loyers et charges impayés

En raison des éléments susvisés, cette action est susceptible d'une contestation sérieuse et ne peut relever de la compétence du juge des référés, d'autant que la reprise de paiements réguliers et le caractère relativement faible de la dette locative invoquée écartent l'urgence.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [Y]

Il convient de constater tout d'abord l'accord des parties sur le règlement mensuel d'avance des loyers, cette disposition prenante effet à compter du présent jugement.

Au-delà, la question de la décence du logement ou d'un trouble de jouissance subi par le locataire, si elle peut écarter l'examen en référé d'une demande de résiliation de bail et expulsion, ne saurait être tranchée dans le cadre de cette même instance en référé, étant susceptible de contestations sérieuses et relevant en tout état de cause du fonds.

Il en est de même de la demande de travaux de réfection et de la demande d'une ventilation permanente, les deux demandes ne pouvant être liées. 
 
Sur les demandes accessoires

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de [Localité 4] HABITAT-OPH les frais irrépétibles de l'instance.

Chacune des parties gardera la charge des dépens qu'elle a engagés.
 
PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort

Constate l'accord des parties sur le règlement mensuel d'avance des loyers et charges en lieu et place du paiement trimestriel, cette disposition ne pouvant prendre effet qu'à compter du présent jugement.

Déboute dans le cadre de la procédure de référé [Localité 4] HABITAT-OPH de ses demandes en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, en résiliation de bail, en expulsion et accessoires, en paiement d'un solde locatif et d'une indemnité d'occupation, toutes ces demandes étant susceptibles de contestations sérieuses et relevant du juge du fond.

Déboute dans le cadre de la procédure de référé Monsieur [N] [Y] de ses demandes reconventionnelles aux fins de délai de paiement, en indemnisation d'un préjudice de jouissance, en indemnisation d'un préjudice financier et en réalisation de travaux de réfection du logement loué, y compris l'installation d'une ventilation permanente sous astreinte.

Déboute [Localité 4] HABITAT-OPH du surplus de ses demandes, dont sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Déboute Monsieur [N] [Y] du surplus de ses demandes.

Dit que chacune des parties gardera la charge des dépens qu'elle a engagés.

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.


Fait et jugé à Paris le 09 juillet 2024

Le greffier Le Président