Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 1 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [I] [E]
 Monsieur [H] [U]
 Préfecture

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Yoni MARCIANO

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/02536 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GP5

N° MINUTE : 
13/2024






ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 20 JUIN 2024
PROROGÉE AU 01 JUILLET 2024

DEMANDEURS
Monsieur [D] [V]
demeurant [Adresse 3]

Madame [J] [V] épouse [W]
demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Yoni MARCIANO, avocat au barreau des Hauts de Seine

DÉFENDEURS
Monsieur [I] [E]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Monsieur [H] [U]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 avril 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 juillet 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier



Décision du 01 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02536 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GP5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 1er janvier 2023, M. [D] [V] et Mme [J] [V] épouse [W] ont consenti un bail d’habitation à M. [I] [E] et M. [H] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 453,13 euros et d’une provision pour charges de 60 euros.

Par actes de commissaire de justice du 27 décembre 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2313,09 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [E] et M. [H] [U] le 29 décembre 2023.

Par assignations du 15 février 2024, M. [D] [V] et Mme [J] [V] épouse [W] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [E] et M. [H] [U], ordonner la séquestration de leurs meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3371,03 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 février 2024,337 euros à titre de provision sur les sommes dues en application de la clause pénale,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 avril 2024.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 5 avril 2024, M. [D] [V] et Mme [J] [V] épouse [W] maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 5 avril 2024, s'élève à 4428,97 euros. M. [D] [V] et Mme [J] [V] épouse [W] exposent que dès lors qu’il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ils ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [I] [E] et M. [H] [U] n’ont pas comparu. 

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant M. [I] [E] ou M. [H] [U].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les défendeurs n’ayant pas comparu, il sera fait application des dispositions précitées.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [D] [V] et Mme [J] [V] épouse [W] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 27 décembre 2023 et la somme de 2313,09 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, ainsi qu’il en résulte du décompte du 2 avril 2024 produit par les bailleurs.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 février 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [D] [V] et Mme [J] [V] épouse [W] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la provision due au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [D] [V] et Mme [J] [V] épouse [W] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 avril 2024, M. [I] [E] et M. [H] [U] leur devaient la somme de 4428,97 euros, suivant décompte arrêté au 2 avril 2024.

M. [I] [E] et M. [H] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision sur leur dette de loyer et d’indemnité d’occupation.

La solidarité étant expressément prévue au contrat de bail pour le paiement des loyers et charges, M. [I] [E] et M. [H] [U] seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer la provision de 3371,03 euros sur l’arriéré de loyers et de charges arrêtée au 8 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L'indemnité d'occupation constituant la réparation d'une faute civile, elle ne peut être due solidairement, la solidarité ne se présumant pas et la responsabilité extracontractuelle étant insusceptible d'être régie par une clause en la matière.

En revanche, chacun des responsables du dommage causé au bailleur par le quasi délit d’occupation sans droit ni titre des lieux est tenu à son égard de le réparer intégralement. 

Ainsi, il seront condamnés in solidum à payer une provision de 1057,94 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation, arrêté au 2 avril 2024.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 468,97 euros, majorée des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du mois de mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [D] [V] et Mme [J] [V] épouse [W] ou à leur mandataire.





4. Sur la demande au titre de la clause pénale

L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« est réputée non écrite toute clause : [...] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ».

En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par M. [I] [E] et M. [H] [U] en raison des manquements à l'exécution du contrat de bail.

L'obligation étant sérieusement contestable au sens de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut en connaître.

La demande de M. [D] [V] et Mme [J] [V] épouse [W] tendant à obtenir une condamnation par provision sur le fondement de cette clause sera donc rejetée.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [E] et M. [H] [U], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [D] [V] et Mme [J] [V] épouse [W] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,











CONSTATE que le contrat conclu le 1er janvier 2023 entre M. [D] [V] et Mme [J] [V] épouse [W], d’une part, et M. [I] [E] et M. [H] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 8 février 2024,

ORDONNE à M. [I] [E] et M. [H] [U] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE in solidum M. [I] [E] et M. [H] [U] au paiement à titre de provision à M. [D] [V] et Mme [J] [V] épouse [W] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [I] [E] et M. [H] [U] à payer à M. [D] [V] et Mme [J] [V] épouse [W] la somme de 3371,03 euros (trois mille trois cent soixante et onze euros et trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 février 2024, avec intérêts au taux legal à compter de l’assignation

CONDAMNE in solidum M. [I] [E] et M. [H] [U] à payer à M. [D] [V] et Mme [J] [V] épouse [W] la somme de 1057,94 euros (mille cinquante sept euros et quatre vingt quatorze centimes) à titre de provision sur l’arriéré d’indemnité d’occupation arrêté au 2 avril 2024,

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de M. [D] [V] et Mme [J] [V] épouse [W] au titre de la clause pénale,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE in solidum M. [I] [E] et M. [H] [U] à payer à M. [D] [V] et Mme [J] [V] épouse [W] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [I] [E] et M. [H] [U] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 27 décembre 2023 et celui des assignations du 15 février 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge