Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 3 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/02576 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GXJ

N° MINUTE : 3/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 juillet 2024


DEMANDERESSE
S.A. IMMOBILIERE 3F, [Adresse 1], représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS, 286 Boulevard Saint Germain 75007 , Toque P0128

DÉFENDEUR
Monsieur [H] [X], demeurant [Adresse 2], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 28 mai 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 03 juillet 2024 par Jean CORBU, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 03 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02576 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GXJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 16 juin 1998, la Société IMMOBILIERE 3 F a consenti un bail d'habitation à Monsieur [H] [X] sur des locaux situés au [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 876,11 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [H] [X] le 12 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 15 février 2024, la Société IMMOBILIERE 3 F a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [H] [X] avec concours de la force publique et séquestration des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
 -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 50 % (subsidiairement au minimum au loyer) et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 -1127,92 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, 
 -350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation, ainsi que le coût de tous actes rendus nécessaires à l'occasion de la présente procédure.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Monsieur [H] [X], suivant décision en date du 11 avril 2024 de la Commission de Surendettement des Particuliers de PARIS, a bénéficié d'une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire consistant en un effacement total de ses dettes, incluant la dette locative à hauteur de la somme de 1127,92 euros.

À l'audience du 28 mai 2024, la Société IMMOBILIERE 3 F , représentée, rappelle que Monsieur [H] [X], suivant décision en date du 11 avril 2024 de la Commission de Surendettement des Particuliers de PARIS, a bénéficié d'une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire consistant en un effacement total de ses dettes, incluant la dette locative de 1230,87 euros selon décompte arrêté au 23 mai 2024 (échéance d'avril 2024 incluse) correspondant au montant effacé par la Commission de Surendettement des particuliers de PARIS.

Elle indique prendre acte de l'effacement de la dette avec maintien du paiement du loyer courant et ne pas émettre de contestation.

Pour le surplus, elle indique maintenir ses demandes dans les termes de l'assignation.

Monsieur [H] [X], comparant en personne n'a formulé aucune demande ni observation.
 
A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité

La Société IMMOBILIERE 3 F justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Toutefois, l'article 24 VIII de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture, que ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et que, si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, la clause reprenant son plein effet dans le cas contraire.

En l'espèce, la commission de surendettement des particuliers de Paris a imposé le 11 avril 2024 un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Monsieur [H] [X] et aucune contestation n'a été formée par l'une des parties contre cette décision.

Eu égard à l'ensemble de ces éléments, il convient, en application des dispositions de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement, soit jusqu'au 11 avril 2026, dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient cependant de rappeler que ce délai n'affecte pas l'exécution du contrat de location et qu'il appartiendra notamment à Monsieur [H] [X] de s'acquitter du paiement du loyer et des charges.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La dette de 1230,87 euros selon décompte arrêté au 23 mai 2024 (échéance d'avril 2024 incluse) correspondant au montant effacé par la Commission de Surendettement des particuliers de PARIS, de sorte qu'il n'y a pas lieu à provision.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due égale au montant actuel du loyer et des charges, aucun élément produit aux débats ne justifiant la majoration du loyer de 50% telle que sollicitée. 

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 14 Août 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la Société IMMOBILIERE 3 F ou à son mandataire.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [H] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer du 13 juin 2023 et celui de l'assignation du 15 février 2024, et tels que déterminés pour le surplus à l'article 695 du Code de procédure civile auquel il est renvoyé.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droitexécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 juin 2023 n'a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 16 juin 1998 entre la Société IMMOBILIERE 3 F , d'une part, et Monsieur [H] [X], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 14 Août 2023,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat de bail est résilié depuis cette date,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter de la décision de la Commission de surendettement de rétablissement personnel sans liquidation en date du 11 avril 2024, soit jusqu'au 11 avril 2026,

RAPELLONS qu'en cas de paiement des loyers courants et des charges pendant l'intégralité de cette période de suspension, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DISONS qu'à défaut de paiement du loyer courant augmenté des charges pendant l'intégralité de cette période :

- la clause résolutoire reprendra son plein effet,
- faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [H] [X] et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2], avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- et, en ce cas, CONDAMNONS d'ores et déjà Monsieur [H] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges courants,

DEBOUTONS la Société IMMOBILIERE 3 F de sa demande au titre de provision sur l'arriéré locatif,

DISONS n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTONS la Société IMMOBILIERE 3 F de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [H] [X] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 13 juin 2023 et celui de l'assignation du 15 février 2024, et tels que déterminés pour le surplus à l'article 695 du Code de procédure civile auquel il est renvoyé.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge