Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 1 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Jean-Claude BOUHENIC


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Xavier DEMEUZOY

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/10153 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UJM

N° MINUTE : 
3/2024






ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 20 JUIN 2024
PROROGÉE EN DATE DU 01 JUILLET 2024


DEMANDERESSE
Madame [J] [X]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Xavier DEMEUZOY,avocat au barreau de PARIS,vestiaire D1735

DÉFENDERESSE
Madame [R] [H]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Jean-Claude BOUHENIC,avocat au barreau de PARIS,vestiaire A861

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 avril 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 juillet 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 01 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/10153 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UJM


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 juin 2016, M. [D] [K] a consenti un bail d’habitation à Mme [R] [H] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1014 euros et d’une provision pour charges de 110 euros.

Suivant acte en date du 6 octobre 2022, Mme [J] [X] a acquis ledit bien.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2023, Mme [J] [X] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 26,96 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R] [H] le 27 juillet 2023.

Par assignation du 8 novembre 2023, Mme [J] [X] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour :
A titre principal, 
constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [R] [H] sous astreinte de 300 euros par jour de retard, ordonner l’enlèvement de ses meubles sous astreinte de 300 euros par jour de retard, condamner Mme [R] [H] au paiement de la somme provisionnelle de 1336,99 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 novembre 2023,Subsidiairement,
prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 23 juin 2016, aux torts exclusifs de Mme [R] [H]condamner Mme [R] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double du loyer, majoré des charges, taxes et accessoires, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,ordonner l’expulsion de Mme [R] [H] sous astreinte de 300 euros par jour de retard, ordonner l’enlèvement de ses meubles sous astreinte de 300 euros par jour de retard, Débouter Madame [R] [H] de toutes ses demandes, fins et prétentions;condamner Mme [R] [H] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 février 2024, à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 5 avril 2024.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 5 avril 2024, Mme [J] [X] a déposé des conclusions, auxquelles elle s’est rapportée et aux termes desquelles elle demande au juge de:
juger qu’il y a lieu à référé en présence d’une demande de paiement de loyers et d’une demande de résiliation judiciaire,juger qu’il n’y a pas de contestation sérieuse,constater l’acquisition de la clause résolutoire, juger que Mme [H] exerce une activité commerciale en violation du règlement de copropriété de l’immeuble et de la nature civile de son bail,En conséquence,
ordonner l’expulsion de Mme [R] [H] sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de son prononcé,ordonner l’enlèvement de ses meubles sous astreinte de 300 euros par jour de retard, condamner Mme [R] [H] au paiement de la somme provisionnelle de 242,64 euros à titre de provision sur les impayés,prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 23 juin 2016, aux torts exclusifs de Mme [R] RAGGIune indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double du loyer, majoré des charges, taxes et accessoires, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,ordonner l’expulsion de Mme [R] [H] sous astreinte de 300 euros par jour de retard, ordonner l’enlèvement de ses meubles sous astreinte de 300 euros par jour de retard, condamner Mme [R] [H] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
En réponse à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée à titre subsidiaire en défense, elle souligne que la locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de ses prétentions, elle explique avoir fait délivrer un commandement de payer en date du 24 juillet 2023, dont les causes n’ont pas été réglées dans les délais, de sorte que la résiliation du contrat de bail est de plein droit. Elle ajoute que le règlement effectué par Mme [R] [H] plus de six mois après la signification du commandement de payer ne peut produire aucun effet, dès lors que ses causes n’ont pas été réglées dans le délai imparti.

Elle soutient être en droit de procéder à une révision du loyer, dès lors que les dispositions prévoyant le gel des loyers des logements énergivores ne s’appliquaient pas encore au bail litigieux à la date de la révision du loyer. Elle ajoute que le loyer, même révisé, est bien inférieur au loyer de référence, selon le plafonnement des loyers de la ville de [Localité 3]. 

Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire, elle affirme la compétence du juge des référés, dès lors que la situation est urgente, au regard des nombreux manquements de Mme [R] [H] à ses obligations, ces manquements n’étant pas sérieusement contestables.

Mme [R] [H], représentée à l’audience, a déposé des conclusions, oralement soutenues à l’audience, aux termes desquelles elle demande au juge de :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

A titre principal,
juger le commandement de payer du 24 juillet 2023 inopérant en raison de l’absence d’indexation possible du loyer du logement loué,débouter Mme [J] [X] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ;condamner Mme [J] [X] à lui rembourser les 60,52 euros visés au commandement de payer du 24 juillet 2023, correspondant aux 26,96 euros d’indexation du loyer du mois de juillet 2023 et 33,56 euros de frais d’huissiers, en ce qu’ils sont indus, l’indexation ne pouvant être appliquée à un logement classé F,A titre subsidiaire,
constater la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’au 6 février 2024, date du paiement de la somme de 60,52 euros visée au commandement de payer,
Sur la résiliation judiciaire du bail :
A titre principal, 
dire n’y avoir lieu à référé en présence d’une demande de paiement des loyers et une demande de résiliation judiciaire,A titre subsidiaire,
dire et juger que les demandes se heurtent à une contestation sérieuse et constater l’absence d’urgence,A titre infiniment subsidiaire,
débouter Mme [J] [X] de sa demande de résiliation judiciaire du bail, sur tous les fondements invoqués,condamner Mme [J] [X] à lui rembourser les 60,52 euros visés au commandement de payer du 24 juillet 2023, correspondant aux 26,96 euros d’indexation du loyer du mois de juillet 2023 et 33,56 euros de frais d’huissiers, en ce qu’ils sont indus, l’indexation ne pouvant être appliquée à un logement classé F,
Reconventionnellement :
condamner Mme [J] [X] à transmettre les quittances de loyers et récapitulatifs de charges, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,condamner Mme [J] [X] à lui verser 3000 euros en raison de la procédure abusive à son encontre
En tout état de cause :
débouter Mme [J] [X] de l’intégralité de ses demandes,condamner Mme [J] [X] à lui verser 3000 euros en réparation du préjudice subi résultant de la procédure abusive à son encontre,condamner Mme [J] [X] à lui verser 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, Mme [R] [H] soutient qu’en vertu de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par l’article 159 de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les logements dont la performance énergétique est classée en F ou G ne peuvent voir leurs loyers indexés, cette disposition étant applicable depuis le 22 août 2022. Elle expose qu’en dépit de cette interdiction, sa bailleresse a, le 23 juin, pratiqué une indexation à la hausse de son loyer.

Elle précise avoir diligemment réglé tous ses loyers, seul le montant correspondant à l’indexation selon elle indûment pratiquée par sa bailleresse n’ayant pas été réglée. Elle considère dès lors que le commandement de payer n’avait aucune cause, les loyers étant réglés et l’augmentation appliquée illicite. Elle en déduit donc qu’il a été délivré de mauvaise foi.

Elle souligne toutefois avoir accepté de régler la somme de 60,52 euros en date du 6 février 2024 pour les seuls besoins de la cause, et en sollicite la répétition.

Au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, elle considère que le juge des référés est incompétent pour statuer sur la demande de résiliation judiciaire, dès lors qu’il n’existe en l’état pas d’urgence, et qu’il existe une contestation sérieuse. Elle analyse les manquements à ses obligations invoqués par la bailleresse, qu’elle conteste, comme autant de moyens utilisés par Mme [J] [X] pour parvenir à ses fins : reprendre l’appartement acquis en 2022 vide de tout locataire.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant Mme [R] [H].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à « juger », qui ne sont que des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions, et ne constituent donc pas des prétentions au sens du code de procédure civile.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

Mme [J] [X] a notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux et de la délivrance du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 24 juillet 2023. 

D’après l'historique des versements, la somme de 26,96 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Toutefois, pour permettre l'acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer doit correspondre à une dette justifiée et être présenté de manière suffisamment explicite sur la nature de sommes appelées et payées et les termes concernés pour permettre à son destinataire de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées. A ce titre, il sera rappelé que le commandement de payer n'est efficace que si les sommes réclamées constituent des loyers ou des charges et qu'elles sont réellement dues, mais que, s'il est délivré pour le paiement d'une somme supérieure à celle due, il n'est pas nul et reste valable pour la partie non contestable de la dette, c'est à dire à hauteur du montant réel des loyers échus et impayés. 

En l'espèce, il est établi qu’au jour de la délivrance du commandement de payer, Mme [R] [H] avait réglé l’intégralité de ses loyers, moins l’indexation appliquée le 29 juin 2023.

Il est en outre établi que le logement litigieux a été diagnostiqué comme relevant de la classe énergétique F. Il est donc considéré comme un logement énergivore.

La loi du 22 août 2021 « portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets » n° 2021-1104 du 22 août 2021 a ajouté à l' article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 un alinéa qui précise que la révision ne peut pas être appliquée dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l' article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation,  c'est-à-dire les moins performants énergétiquement. Cette nouvelle règle est applicable aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022.

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit donc toute possibilité d’augmentation du loyer lors d’un renouvellement ou d’une reconduction. Le gel des loyers s’applique quel que soit le montant actuel du loyer par rapport au loyer de référence, et ce, pour tous les nouveaux contrats ou les contrats reconduits à compter du 24 août 2022.

En l’espèce, le bail, conclu le 23 juin 2016 pour une durée de 3 ans, a été tacitement reconduit le 23 juin 2019, puis, le 23 juin 2022, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 22 août 2021. 

En conséquence, l’indexation demeurait possible, le gel du loyer ne s’appliquant qu’à compter de la reconduction postérieure au 24 août 2022.

En conséquence, Mme [J] [X] est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 septembre 2023.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus, à condition que le locataire ou le bailleur en fasse la demande, et qu’il ait repris le paiement intégral du loyer. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [R] [H], architecte, est en situation de régler sa dette locative, d’un montant de 242,64 euros ainsi qu’il en résulte du décompte arrêté au 2 avril 2024, versé aux débats par la bailleresse.

Si la locataire justifie avoir réglé les causes du commandement de payer en date du 6 février 2024, elle ne justifie cependant pas avoir repris le paiement du loyer courant dans son intégralité avant l’audience.

Il y a toutefois lieu de constater qu’elle a réglé l’intégralité de ce qu’elle pensait devoir être le montant intégral du loyer, étant démontré que, jusqu’au jour de l’audience, Mme [R] [H] a mensuellement payé la somme de 1202,19 euros, soit le montant intégral du loyer avant application, par la bailleresse, de l’indexation litigieuse. Il est en outre établi que sa bailleresse lui a indiqué qu’”elle avait raison” lorsqu’elle lui a opposé l’interdiction de revision des loyers à compter du 24 août 2022, ce qui l’a manifestement confortée dans son erreur d’appréciation.

En conséquence, les loyers hors indexation ont été intégralement payés, et si la somme mensuelle de 26,96 euros ajoutée au loyer n’a pas été payée, ce manquement n’est imputable qu’à une incompréhension des modalités d’application dans le temps de l' article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, clarifiées par la présente décision.

Dans ce contexte, il y a lieu de constater que le principe des délais de paiement était, dans l’attente de la decision du juge portant sur la possibilité pour la bailleresse d’appliquer l’indexation, justifié, et il y a lieu de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, qui seront d’office accordés.

2. Sur la dette locative et le plan d’apurement

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier.

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat de bail est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. 

En l’espèce, Mme [J] [X] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 avril 2024, Mme [R] [H] lui devait la somme de 242,64 euros.

Mme [R] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [R] [H] à se libérer de cette dette par des versements de 100 € par mois en plus du loyer courant pendant deux mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. 

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par la défenderesse jusqu'à son départ effectif des lieux, étant précisé que Mme [J] [X] ne justifiant pas d’un préjudice autre que celui de ne pas percevoir les loyers resultant de l’occupation sans droit ni titre, à ce stade hypothétique, de son logement par Mme [R] [H], elle sera déboutée de sa demande tendant à voir fixée l’indemnité d’occupation à un montant égal au double du loyer,il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [R] [H] selon les modalités prévues au dispositif ci-après, sans qu’il y ait lieu de faire droit à la demande d’astreinte, dont la bailleresse sera déboutée,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, sans qu’il y ait lieu de faire droit à la demande d’astreinte, dont la bailleresse sera déboutée.
3. Sur la résiliation judiciaire du bail

Il convient, à titre liminaire, d’observer que Mme [J] [X] sollicite, aux termes de ses dernières écritures, le constat de l’acquisition résolutoire, avec, pour conséquence, la résolution judiciaire du contrat de bail. Or, ces deux modes de résolution d’un contrat sont, en vertu de l’article 1224 du code civil, alternatifs.

Il convient cependant de répondre aux demandes portant sur la résiliation judiciaire, dont le juge demeure, même de façon erronée, saisi.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

S’il existe en l’espèce un différend, force est de constater que la situation exposée au juge des référés ne contient pas de caractère d’urgence, de sorte que l’article 834 du code de procédure civile est inapplicable au cas d’espèce.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur le fondement de l’article 835, le juge des référés est donc juge de l’évidence, de sorte que ses pouvoirs sont limités par l’existence d’une contestation sérieuse, dont l’examen relève des seuls pouvoirs du juge du fond. Seules la cessation d’un trouble manifestement illicite ou la prévention d’un dommage imminent peuvent justifier qu’il exerce son pouvoir de prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état en présence d’une contestation sérieuse.

En l’espèce, Mme [J] [X] reproche à sa locataire d’avoir modifié la destination des lieux loués en y hébergeant sa société, dont Mme [R] [H] soutient qu’elle n’existe plus, et de s’opposer à la mise en œuvre des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement, ce que conteste Mme [R] [H] qui indique s’être montrée disponible pour recevoir un entrepreneur.

Mme [R] [H] ne causant pas de trouble dont le caractère manifeste soit démontré, et l’amélioration de la performance énergétique ne relevant pas de la prévention d’un dommage imminent, il convient de constater que les manquements que reproche Mme [J] [X] à Mme [R] [H] relèvent du pouvoir d’appréciation du juge du fond, seul doté du pouvoir d’examiner si les conditions de la résolution judiciaire sont réunies.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

4. Sur les demandes reconventionnelles

Sur la répétition de l’indu

Mme [R] [H] sollicite que lui soit restituée la somme de 60,52 euros indûment réglée à Mme [J] [X] pour les besoins de la cause, sans fonder juridiquement sa demande, ce qu’il appartient donc au juge de faire, conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile.

L’article 1302 du code civil dispose que « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ».

Il a précédemment été établi que la révision du loyer appliquée par Mme [X] était licite ; aussi, la somme réclamée par Mme [J] [X] et réglée par Mme [R] [H] était-elle due.

Mme [R] [H] sera en conséquence déboutée de sa demande de restitution.

Sur la communication des quittances de loyer 

Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu ».

En l'espèce, Mme [R] [H] sollicite la communication de ses quittances de loyer, sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Mme [R] [H] n’ayant pas réglé l’intégralité de ses loyers, elle sera déboutée de sa demande.

Sur la communication des récapitulatif des charges

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Il sera également rappelé que le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables par le propriétaire, dans laquelle figure la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

(…)

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Mme [R] [H] expose avoir vainement sollicité auprès de sa bailleresse les “récapitulatifs de charges”. Elle ne précise toutefois pas au titre de quels exercices Mme [J] [X] aurait procédé à la régularisation des charges sans lui en communiquer les décomptes, et il ressort de sa pièce n°12, un courrier dont l’objet est “solde du décompte définitif et règlement ci-joint” qu’elle a au contraire été mise en mesure d’établir son propre décompte au titre de l’exercice 2022. 

Aussi, le caractère incontestable de l’obligation dont elle sollicite l’exécution en référé n’est-il pas établi.

Il n’y a en conséquence pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En application de l'article 1240 du même code, la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou résistance abusive, étant précisé qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s'être défendue que si l'exercice de son droit a dégénéré en abus. L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'étant pas, en soi, constitutive d'une faute, l'abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.

Mme [R] [H] sollicite l’indemnisation d’un préjudice qu’elle estime à 3000 euros du fait de la procédure introduite par Mme [J] [X], qu’elle juge abusive.

Il est établi que Mme [J] [X] a fait délivrer à Mme [R] [H] un commandement de payer la somme de 26,96 euros, correspondant à l’indexation d’un loyer qu’elle était en droit d’appliquer, Mme [R] [H] ayant indûment résisté au paiement de cette somme qui était pourtant due.

Aussi la procédure introduite par Mme [J] [X] n’est-elle pas abusive, et Mme [R] [H] sera déboutée de sa demande indemnitaire.

6. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient en outre de la condamner à verser à Mme [J] [X] une indemnité qu’il est équitable de fixer à la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la somme visée dans le commandement de payer du 24 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de bail conclu entre M. [D] [K], aux droits duquel vient Mme [J] [X], et Mme [R] [H] le 23 juin 2016 portant sur les locaux situé [Adresse 2] est résilié depuis le 24 septembre 2023,

CONDAMNE Mme [R] [H] à payer à Mme [J] [X] la somme provisionnelle de 242,64 euros à titre de provision sur les impayés,

AUTORISE Mme [R] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant deux mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,


DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [R] [H],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 septembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [R] [H] sera condamnée à verser à titre de provision à Mme [J] [X] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de résolution judiciaire,

REJETTE la demande de Mme [R] [H] visant à condamner à Mme [J] [X] à lui restituer la somme de 60,52 euros,

REJETTE la demande tendant à voir condamner Mme [J] [X] à remettre à Mme [R] [H] ses quittances de loyer pour les loyers réglés de mai 2023 à avril 2024 sous astreinte,

DIT n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de communication des justificatifs de charges,

REJETTE la demande indemnitaire de Mme [R] [H] sur le fondement de la procédure abusive,






CONDAMNE Mme [R] [H] aux dépens,

CONDAMNE Mme [R] [H] à verser à Mme [J] [X] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge