Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 3 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/07068 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WTU

N° MINUTE : 7/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 juillet 2024


DEMANDERESSE
[Localité 5] HABITAT OPH,[Adresse 3]
représentée par Maître Laurent ABSIL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, [Adresse 1]

DÉFENDEURS
Madame [C] [I] épouse [T], demeurant [Adresse 2],comparante en personne, assistée de Me GILI BOULANT Sophie, avocat au barreau de Paris, [Adresse 4], Toque E 0818, aide juridictionnelle n° C 75056 2024 006840 du 15 mars 2024
Monsieur [U] [T], demeurant [Adresse 2], comparant en personne, assisté de Me GILI BOULANT Sophie, avocat au barreau de Paris, [Adresse 4], Toque E 0818, aide juridictionnelle n° C 75056 2023 512353 du 14 Février 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 28 mai 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 03 juillet 2024 par Jean CORBU, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 03 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07068 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WTU


Suivant bail du 18 juillet 2013 à effet au 19/08/2013, [Localité 5] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [C] [T] et Monsieur [U] [T] un appartement situé [Adresse 2], moyennant le règlement d'un loyer mensuel initial en principal de 491,16 euros.

Les locataires ayant cessé de payer régulièrement leurs loyers, le 21 septembre 2022, le bailleur leur a fait délivrer , après mise en demeure infructueuse, un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire, relative à l'habitation, insérée au bail et visant les sommes alors restées dues en principal à hauteur de 20848,24 euros, acte demeuré infructueux.

La CCAPEX a été saisie le 22 septembre 2022 et la préfecture le 17 août 2023.

Par assignation en référé délivrée 16 août 2023, PARIS HABITAT-OPH a attrait Madame [C] [T] et Monsieur [U] [T], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.

Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- constater la résiliation du bail du 18 juillet 2013 à effet au 19/08/2013, des lieux situés [Adresse 2], par application de la clause résolutoire du bail, et ce après la délivrance le 21 septembre 2022, d'un commandement visant cette clause et dont les causes n'ont pas été réglées dans les délais requis à compter de sa délivrance,

- prononcer leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, et statuer sur le sort des meubles en l'autorisant à les faire séquestrer ; 

- les condamner solidairement à payer à titre de provision la somme de 13253,24 euros, selon décompte arrêté au 20 juin 2023 (mai 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 21/09/2022, à valoir sur l'arriéré locatif, outre une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges, et 1000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens comprenant le coût du commandement de payer (212,50 euros). 

L'affaire appelée à l'audience du 14 novembre 2023 a fait l'objet de reports pour être appelée et retenue à celle du 28 mai 2024. 

A l'audience du 28 mai 2024 [Localité 5] HABITAT-OPH, représenté, demande aux termes de ses conclusions en demande de :

-Rejeter les fins de non-recevoir soulevées par Madame [C] [T] et Monsieur [U] [T] ;

-Constater l'acquisition de la clause résolutoire ;

-Constater l'absence de contestations sérieuses,

Et en conséquence,

-Ordonner l'expulsion des lieux loués de Madame [C] [T] et Monsieur [U] [T] et la séquestration des meubles ; 

-les condamner solidairement à payer à titre de provision la somme de 14683,48 euros, selon décompte arrêté au 22 mai 2024 (échéance d'avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 21/09/2022, à valoir sur l'arriéré locatif, outre une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges, et 1000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens comprenant le coût du commandement de payer (212,50 euros).

Madame [C] [T] et Monsieur [U] [T], représentés par leur conseil, demandent aux termes de leurs conclusions en réplique, de :

-Faire droit aux fins de non-recevoir soulevées par eux ;

-Déclarer [Localité 5] HABITAT-OPH irrecevable en son action ;

Par conséquent,

-Débouter [Localité 5] HABITAT-OPH de toutes ses demandes fins et conclusions ;

-Juger par conséquent n'y avoir lieu à résiliation du bail, condamnation et expulsion ;

En cas de recevabilité de l'action,

-Juger le commandement visant la clause résolutoire du 21 septembre 2022 nul et de nul effet ;

-Juger par conséquent n'y avoir lieu à résiliation du bail, condamnation et expulsion, 

Subsidiairement,

-Constater l'existence de contestations sérieuses,

-Débouter [Localité 5] HABITAT-OPH de ses demandes fins et conclusions,

Juger par conséquent n'y avoir lieu à résiliation du bail, condamnation et expulsion ;

Très subsidiairement,

-Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

-Fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer sans majoration ;

-Accorder 36 mois de délais pour régler l'éventuelle dette de Madame [C] [T] et Monsieur [U] [T] à hauteur de 400 euros mensuel en sus du loyer courant jusqu'à parfait paiement ;

-Dire n'y avoir lieu à expulsion ;

A titre infiniment subsidiaire,

-Fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer sans majoration ;

-Accorder à Madame [C] [T] et Monsieur [U] [T] les plus larges délais pour quitter les lieux si l'expulsion était prononcée ;

En tout état de cause,

-Déclarer prescrites les sommes sollicitées avant la date du 16 août 2020;

-Juger qu'il n'y a pas lieu à condamnation à l'article 700 du Code de procédure civile et statuer sur les dépens. 
 
Pour connaître le détail des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures reprises à l'audience, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. 

L'affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2024. 

MOTIFS

Sur les fins de non-recevoir soulevées par les locataires :

Pour défaut de justification de l'acte introductif d'instance au représentant de l'Etat :

Il est versé par [Localité 5] HABITAT-OPH l'accusé de réception électronique justifiant de la dénonciation de l'assignation du 16 août 2023 à la Préfecture de [Localité 5] le 17 août 2023.

Il convient de rejeter la fin de non- recevoir soulevée par Madame [C] [T] et Monsieur [U] [T] pour défaut de justification de l'acte introductif d'instance au représentant de l'Etat. 

Au motif d'une demande provisionnelle se heurtant à la prescription: 

Il est justifié par le bailleur en pièce 8 de trois commandements de payer visant la clause résolutoire des 26 janvier 2018, 24 septembre 2019 et 2 octobre 2019 et en pièce 4 de celui du 21 septembre 2022, de sorte qu'aucune prescription triennale de tout ou partie de la dette ne saurait être acquise dan les trois ans précédant la délivrance de l'assignation.

En outre, il est justifié en pièce 9 du bailleur que les locataires ayant reconnu leur dette locative ont sollicité un échéancier leur ayant été accordé le 21 septembre 2022, interrompant également toute prescription.
Il convient de rejeter l'exception de fin de non-recevoir soulevée par Madame [C] [T] et Monsieur [U] [T] au motif d'une demande provisionnelle se heurtant à la prescription. 

Au motif de la nullité du commandement de payer :

Il ressort de l'examen du commandement de payer du 21/09/2022 versé aux débats que celui-ci mentionne bien le montant des loyers et charges arriérés à hauteur de 20848,24 euros, outre 212,50 euros de frais d'acte et est assorti d'un décompte détaillé permettant de comprendre la chronologie de la dette.

Ce commandement est en conséquence régulier et valide.

Il convient de rejeter l'exception de fin de non-recevoir soulevée par Madame [C] [T] et Monsieur [U] [T] au motif au motif de la nullité du commandement de payer.

Sur les contestations sérieuses soulevées par Madame [C] [T] et Monsieur [U] [T] :

 Au motif de la prescription

Pour les mêmes raisons que précédemment, il ne saurait y avoir contestation sérieuse de ce chef.

Au motif de l'absence de régularisation des charges

Le bailleur justifie en pièce 10 les décomptes des charges depuis 2017.

Il ne saurait y avoir contestation sérieuse de ce chef.

Au motif de l'existence de frais imputés sur le montant de la dette

Le bailleur produit en pièce 2 un décompte qu'il actualise à l'audience duquel sont déduits l'ensemble des frais contentieux et qui laisse apparaître une dette de 14683,48 euros, hors frais, selon décompte arrêté au 22 mai 2024 (échéance d'avril 2024 incluse).

Il ne saurait y avoir contestation sérieuse au motif de l'existence de frais imputés sur le montant de la dette laquelle est fondée dans son principe et son montant. 

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle des locataires, qui résulte tant du bail signé le 10 novembre 2011, qui prévoit une clause résolutoire, que de l'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

Or il résulte des pièces produites et il n'apparaît pas sérieusement contestable :
- que des loyers et charges n'ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré à Madame [C] [T] et Monsieur [U] [T], le 21 septembre 2022, pour paiement des sommes restées dues, qui vise la clause résolutoire du bail, et reproduit les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990,

- que ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l'expiration de ce délai de deux mois, soit le 22 novembre 2022,

- qu'il est produit un historique, arrêté au 22 mai 2024 (échéance d'avril 2024 incluse), qui fait apparaître une somme restant due de 14683,48 euros, au paiement de laquelle il convient de condamner par provision et solidairement (s'agissant de charge solidaires du ménage entre époux au sens de l'article 220 du code civil, pareille solidarité ne se présumant pas), Madame [C] [T] et Monsieur [U] [T], avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

- que leur dernier récent paiement de 600 euros s'apparentant à une reprise du paiement des loyers courants et la situation des locataires dont ils justifient en pièces 3 à 14 et 17 permet de les autoriser à des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire du bail, avec une clause de déchéance du terme en cas de non -respect des modalités de paiement de l'arriéré telles que définies au dispositif,

-que les modalités d'expulsion et de fixation de l'indemnité d'occupation sont prévues au dispositif de la présente ordonnance ;

-que l'équité ne commande pas de condamner Madame [C] [T] et Monsieur [U] [T], au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

-que Madame [C] [T] et Monsieur [U] [T] parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens comprenant le coût du commandement de payer (soit 212,50 euros); 

-que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement en référé par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Rejetons les exceptions d'irrecevabilité soulevées par Madame [C] [T] et Monsieur [U] [T],

Rejetons les contestations soulevées par Madame [C] [T] et Monsieur [U] [T] ; 

Déclarons recevable l'action de [Localité 5] HABITAT-OPH,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties 18 juillet 2013 à effet au 19 août 2013, pour les lieux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 22 novembre 2022 ;

Condamnons solidairement par provision Madame [C] [T] et Monsieur [U] [T] à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH, la somme de 14683,48 euros à titre d'arriéré locatif arrêté au 22 mai 2024 (échéance d'avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; 

Disons que Madame [C] [T] et Monsieur [U] [T] sont autorisés à s'acquitter de cette dette selon 35 échéances mensuelles de 407 euros en sus des loyers courants, la 36ème et dernière échéance soldant la dette ;

Disons que le premier paiement interviendra dans le mois de la signification de la présente décision, les suivants avant le 10 de chaque mois ; 

Suspendons les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et disons qu'en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise ;

Disons qu'en cas de défaut de respect de l'échéancier ou du paiement du loyer courant :

- la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

- la clause résolutoire du bail sera réputée acquise,

Dans ce cas, Ordonnons, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [C] [T] et Monsieur [U] [T] et celle de tous occupants de leur chef, des lieux situés [Adresse 2], au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L412 - 1 du code des procédures civiles d'exécution, 

Disons que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 même code, et Disons n'y a voir lieu à autoriser leur séquestration;

Condamnons solidairement Madame [C] [T] et Monsieur [U] [T] à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH, à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire du bail, une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges, qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (indexation annuelle incluse), jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne et la remise des clefs ; 

Disons qu'il est équitable de laisser à [Localité 5] HABITAT-OPH la charge de ses frais irrépétibles ; 

Déboutons du surplus des demandes plus amples ou contraires ; 

Condamnons solidairement Madame [C] [T] et Monsieur [U] [T] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer (soit 212,50 euros);

Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi fait et jugé au tribunal judiciaire de Paris, le 3 juillet 2024.

Le greffier, Le juge