Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 1 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Pascal TRESOR 


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/10181 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UOG

N° MINUTE : 
2/2024






JUGEMENT
INITIALEMENT EN DATE DU 20 JUIN 2024 
PROROGÉ EN DATE DU 01 JUILLET 2024


DEMANDERESSE
1001 VIES HABITAT
SA D’HLM dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E 1971

DÉFENDERESSE
Madame [D] [P]
demeurant [Adresse 3] 
[Localité 2]
assistée de Maître Pascal TRESOR (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-002931 du 07/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 avril 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 01 juillet 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier






Décision du 01 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/10181 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UOG


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 septembre 2022, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [D] [P] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 475,23 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 875,67 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [D] [P] le 6 juin 2023.

Par assignation du 24 octobre 2023, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [P] et à la séquestration de ses meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1291,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 février 2024, à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 5 avril 2024.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 5 avril 2024, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 mars 2024, s'élève désormais à 1048,58 euros. 

Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette, suspensif des effets de la clause résolutoire, proposé par la défenderesse, dès lors qu’elle considère qu'il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et qu’elle reconnaît l’existence d’une procédure de surendettement au bénéfice de Mme [D] [P], le bailleur précisant toutefois avoir contesté la décision d’effacement total de ses dettes rendue à ce sujet le 7 décembre 2023, l’audience devant le juge du surendettement s’étant tenue le 25 mars 2024.



Mme [D] [P] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 10 euros, en plus du loyer courant, dans l’attente de la décision du juge du surendettement.

Mme [D] [P] explique qu’en date du 28 septembre 2023, la commission de surendettement des particuliers de PARIS a rendu un décision de recevabilité de son dossier, et qu’en date du 7 décembre 2023, il a été décidé d’un effacement total de ses dettes. Elle expose toutefois que son bailleur a contesté cette décision, la décision du juge saisi de cette contestation étant à ce stade inconnue.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 31 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 875,67 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 septembre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 




2. Sur la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1709 et 1728 du code civil et aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. 

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 mars 2024, Mme [D] [P] lui devait la somme de 1048,58 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [D] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2023 sur la somme de 875,67 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [D] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 


Par dérogation à la première phrase du V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement pronon-çant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procé-dure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la pro-cédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des par-ticuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de su-rendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute déci-sion de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paie-ment de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ;




En l’espèce, en date du 28 septembre 2023, la commission de surendettement de PARIS a rendu une décision de recevabilité du dossier de Mme [D] [P], et, en date du 7 décembre 2023, a décidé d’un effacement total de ses dettes. Il est toutefois établi que son bailleur a contesté cette décision par courrier en date du 4 janvier 2024, l’affaire ayant été appelée à être jugée par le juge du surendettement le 25 mars 2024.

Il résulte du décompte du 25 mars 2024 que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite. Il ressort en outre des déclarations du défendeur à l’audience et des pièces par elle produites qu’elle est en mesure de raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 10 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser Mme [D] [P] à se libérer de sa dette locative par des versements de 10 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais, dans l’attente de la décision du juge statuant sur la contestation, à compter dela quelle s’appliqueront les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans la décision du juge du surendettement.
 
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
 
L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette:
la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ; la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par la défenderesse jusqu'à son départ effectif des lieux ;il pourra être procédé à l'expulsion de la défenderesse selon les modalités prévues au dispositif ci-après ;le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [D] [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 septembre 2022 entre la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, d’une part, et Mme [D] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 12 septembre 2023,

CONDAMNE Mme [D] [P] à payer à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 1048,58 euros (mille quarante-huit euros et cinquante-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2023 sur la somme de 875,67 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

AUTORISE Mme [D] [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros (dix euro), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que ce plan d’apurement sera exécuté dans l’attente de la décision du juge du surendettement statuant sur la contestation, à compter de laquelle s’appliqueront les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [D] [P],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,



DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 septembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [D] [P] sera condamnée à verser à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 juillet 2023 et celui de l'assignation du 24 octobre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2024et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le juge