Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 3 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/00129 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3WHW

N° MINUTE : 1/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 juillet 2024


DEMANDERESSE
S.C.I. [Adresse 2], [Adresse 2], représentée par Me Charles-édouard BRAULT, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque J0088

DÉFENDEURS
Monsieur [U] [D], demeurant [Adresse 2], Madame [N] [R] épouse [D], demeurant [Adresse 2], représentés par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque C0199

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 28 mai 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 03 juillet 2024 par Jean CORBU, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 03 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00129 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3WHW

Par assignation en référé du 28 novembre 2023, délivrée à la demande de la SCI [Adresse 2] à Monsieur [U] [D] et Madame [N] [R] épouse [D], dénoncée au représentant de l'Etat dans le département (le 28/11/2023), au moins 6 semaines avant la date de la première audience (1/02/2024), la CCAPEX ayant été saisie au moins deux mois (le 10/07/2023) avant la délivrance de l'assignation (28 novembre 2023), le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de voir :

- condamner par provision Monsieur [U] [D] et Madame [N] [R] épouse [D] à lui payer à titre d'arriéré locatif/indemnités d'occupation, et charges, la somme de 52089,85 euros sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2023 et jusqu'au parfait paiement ;

-constater à la date du 10 septembre 2023, la résiliation du bail du 3 avril 1998 à effet au 1er mai 1998, des lieux situés : [Adresse 2], par application de la clause résolutoire du bail, et ce après la délivrance le 10 juillet 2023, d'un commandement visant cette clause pour avoir paiement de la somme de 33035,86 euros (hors clause pénale de 10% (3303,59 euros) et coût du commandement (75,48 euros) et dont les causes n'ont pas été réglées intégralement dans le délai impartis ; 

- ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, sous astreinte définitive de 80 euros par jour de retard, et statuer sur le sort des meubles ; 

-s'opposer à toute demande de suspension des effets de la clause résolutoire et à tous délais ;

-juger que la somme versée à titre de dépôt de garantie restera acquise au bailleur à titre d'indemnité compensatrice ;

- les condamner à payer une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer majoré des charges, taxes et accessoires, qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et ce jusqu'à libération des lieux, 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens comprenant le coût du commandement de payer du 10 juillet 2023 . 

L'affaire appelée le 1er févier 2024 a fait l'objet de deux reports pour être appelée et retenue à l'audience du 28 mai 2024.

A l'audience du 28 mai 2024, la SCI [Adresse 2], représentée, sollicite aux termes de ses conclusions en réplique de voir :

-Débouter Monsieur [U] [D] et Madame [N] [R] épouse [D] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

-Constater l'absence de toute contestation sérieuse et se déclarer compétent pour statuer sur la présente affaire,

-Déclarer recevable et bien fondée l'action engagée par elle à leur encontre,

-Constater que les locataires n'ont pas procédé au règlement intégral des causes du commandement dans le délai de deux mois,

En conséquence et à titre principal,

-Constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 septembre 2023,

-condamner par provision Monsieur [U] [D] et Madame [N] [R] épouse [D] in solidum à lui payer à titre d'arriéré locatif/indemnités d'occupation, et charges arrêté au 28 mai 2024, la somme de 54243,87 euros sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2023 et jusqu'au parfait paiement ; 

-condamner par provision Monsieur [U] [D] et Madame [N] [R] épouse [D] in solidum à lui payer à titre de clause pénale la somme de 5424,39 euros sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2023 et jusqu'au parfait paiement ;

-ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, sous astreinte définitive de 80 euros par jour de retard, et statuer sur le sort des meubles ; 

-les condamner à payer une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer majoré des charges, taxes et accessoires, qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et ce jusqu'à libération des lieux ;

-juger que la somme versée à titre de dépôt de garantie restera acquise au bailleur à titre d'indemnité compensatrice ; 

-s'opposer à toute demande de suspension des effets de la clause résolutoire et à tous délais et à titre subsidiaire assortir les délais d'une clause de déchéance du terme ;

en tout état de cause,

-les condamner à payer 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens comprenant le coût du commandement de payer du 10 juillet 2023.

Monsieur [U] [D] et Madame [N] [R] épouse [D], représentés par leurs conseils, demandent aux termes de leurs conclusions 1, de voir :

In limine litis,

-Déclarer nulle la procédure,

A titre principal,

-Se déclarer incompétent pour connaître du litige,

-Débouter la SCI [Adresse 2] de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions ;

-Constater l'absence d'acquisition de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire,

-Suspendre les effets de la clause résolutoire,

Accorder aux époux [D] des délais de paiement sur 36 mois,

A titre infiniment subsidiaire,

-Accorder aux époux [D] les plus larges délais pour se reloger dans l'hypothèse où le juge saisi prononcerait l'expulsion des lieux,

En tout état de cause,

-Débouter la SCI [Adresse 2] de ses demandes au titre de l'astreinte et de la clause pénale,

-Limiter la demande de la SCI [Adresse 2] au titre des dépens au seul commandement de payer du 10 août 2023 ;

-Condamner la SCI [Adresse 2] à leur régler la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens. 

Les locataires indiquent avoir récemment établi 5 chèques de paiement non pris en compte.

Pour un complet informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures soutenues à l'audience, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. 

L'affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2024. 

MOTIFS 

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la nullité alléguée : 

Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat le 28/11/2023 (selon accusé de réception électronique produit aux débats par la requérante) dans le département plus de six semaines (loi du 27 juillet 2023 d'application immédiate et d'ordre public ramenant le délai de deux mois à six semaines) avant la première audience du 1er février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX le 10 juillet 2023 (selon accusé de réception électronique produit aux débats par la requérante) au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation du 28 novembre 2023 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 (le 2/02/2023). 

L'action est donc recevable et il convient de rejeter l'exception d'irrecevabilité de la demande de la SCI [Adresse 2] en raison de l'absence de dénonciation de l'assignation à la préfecture, soulevée par Monsieur [U] [D] et Madame [N] [R] épouse [D].

Sur la contestation soulevée par les locataires au titre du décompte produit au titre de la dette locative :

Il est versé en pièce 27 un décompte faisant apparaître les montants appelés au titre des loyers et des provisions pour charges, outre un solde régularisation de charges du 01/2023 au 06/2023.

Dès lors, ce décompte ainsi détaillé ne saurait souffrir d'aucune contestation sérieuse et il convient dès lors de rejeter la contestation des époux [D] au titre du relevé de compte produit.

Sur la contestation soulevée par les locataires au titre du décompte joint au commandement de payer :

Il convient de souligner que le décompte joint au commandement de payer du 10 juillet 2023 est assorti de tous les avis d'échéance détaillés y afférents, et apparaît dès lors parfaitement lisible et compréhensible par les locataires, lesquels ne peuvent sérieusement ignorer le détail des loyers et des provisions pour charges dus.

Il convient de rejeter la contestation soulevée par les locataires au titre du décompte joint au commandement de payer. 
 
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle des locataires, qui résulte tant du bail signé entre les parties, qui prévoit une clause résolutoire, que de l'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

Or il résulte des pièces produites et il n'apparaît pas sérieusement contestable :

- que des loyers et charges n'ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré à Monsieur [U] [D] et Madame [N] [R] épouse [D], le l0 juillet 2023, pour paiement des sommes restées dues à hauteur de 33035,86 euros en principal (hors clause pénale de 10% (3303,59 euros) et coût du commandement (75,48 euros) ), qui vise la clause résolutoire du bail, et reproduit les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990,

- que ses causes n'ont pas été réglées dans les 6 semaines de sa délivrance (lois du 27 juillet 2023 d'ordre public et d'application immédiate réduisant le délai de deux mois à six semaines), de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l'expiration de ce délai de 6 semaines, soit le 22 août 2023,

- qu'il est produit un historique, arrêté à la date du 28 mai 2024 qui fait apparaître une somme restant due en principal de 54243,87 euros (hors clause pénale demandée à hauteur de 5424,39 euros)

-que pareille clause pénale est contraire à l'interdiction prévue à l'article 4.i) de la loi du 6 juillet 1989 et doit donc être réputée non écrite ; 

-qu'il convient de débouter la SCI [Adresse 2] de sa demande en paiement de la somme de 5424,39 euros au titre de la clause pénale inscrite au bail, et qu'il convient de condamner par provision Monsieur [U] [D] et Madame [N] [R] épouse [D] à payer à la SCI [Adresse 2], la somme de 54243,87 euros, sous réserve de deniers et quittances valables (les locataires indiquant avoir récemment établi 5 chèques de paiement non pris en compte) selon décompte arrêté au 28 mai 2024 (mai 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2023 sur la somme de 33035,86 euros et de la présente décision pour le surplus,

Les récents paiement allégués par les locataires par 5 chèques n'étant pas libératoires et ne justifiant en aucun cas d'une reprise du paiement des loyers courants, outre l'importance, la récurrence et l'ancienneté de la dette ne permettent pas d'accorder à Monsieur [U] [D] et Madame [N] [R] épouse [D] de délais suspensifs de la clause résolutoire, ni de délais pour quitter les lieux, ces derniers ne respectant plus de longue date leur obligation essentielle de paiement du loyer et mettant nécessairement en difficulté la bailleresse qui a manifestement un intérêt urgent à récupérer son bien en pareilles circonstances .

Les modalités d'expulsion et de fixation de l'indemnité d'occupation sont prévues au dispositif de la présente ordonnance ;

Il n'y a pas lieu à condamnation sous astreinte, le recours possible à la force publique et à un serrurier, outre l'exécution provisoire de droit de la présente ordonnance s'avérant suffisants pour en garantir la mise en œuvre ;

Il n'y pas lieu à statuer sur le sort du dépôt de garantie tandis que les locataires sont toujours présents dans les lieux et qu'il convient dès lors de rejeter la demande de la SCI [Adresse 2] visant à voir juger que la somme versée à titre de dépôt de garantie restera acquise au bailleur à titre d'indemnité compensatrice, 

L'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle sera fixée à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire, au montant du loyer majoré des charges, taxes et accessoires, qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (indexation annuelle incluse), jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne et la remise des clefs; 
L'équité commande de condamner Monsieur [U] [D] et Madame [N] [R] épouse [D] à payer à la SCI [Adresse 2], la somme de 1200 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

Monsieur [U] [D] et Madame [N] [R] épouse [D], parties perdantes, seront condamnés aux dépens comprenant le coût du seul commandement de payer du 10 juillet 2023, les autres commandements versés aux débats n'étant pas nécessaires à la présente procédure : 

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement en référé par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort, 

Rejetons la contestation de Monsieur [U] [D] et Madame [N] [R] épouse [D] au titre du relevé de compte produit;

Rejetons la contestation soulevée par Monsieur [U] [D] et Madame [N] [R] épouse [D] au titre du décompte joint au commandement de payer ;

Déclarons recevable l'action de la SCI [Adresse 2] ;

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 3 avril 1998 entre les parties et ayant pris effet au 1er mai 1998, pour les lieux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 22 août 2023 ; 

Rejetons la demande de la SCI [Adresse 2] visant à voir juger que la somme versée à titre de dépôt de garantie restera acquise au bailleur à titre d'indemnité compensatrice ; 

Déboutons la SCI [Adresse 2] de sa demande en paiement de la somme de 5423,39 euros au titre de la clause pénale inscrite au bail ;

Condamnons par provision et sous réserve de deniers et quittances valables, Monsieur [U] [D] et Madame [N] [R] épouse [D] à payer à la SCI [Adresse 2], la somme de 54243,87 euros , selon décompte d'arriéré locatif arrêté à la date du 28 mai 2024 (échéance de mai 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2023 sur la somme de 33035,86 euros et de la présente décision pour le surplus ; 

Rejetons la demande de délais suspensifs de la clause résolutoire de Monsieur [U] [D] et Madame [N] [R] épouse [D] ;

Rejetons la demande de délais pour quitter les lieux de Monsieur [U] [D] et Madame [N] [R] épouse [D] ;
 
Ordonnons, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [U] [D] et Madame [N] [R] épouse [D] et celle de tous occupants de leur chef, des lieux situés [Adresse 2], au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L412 - 1 du code des procédures civiles d'exécution ; 

Disons n'y avoir lieu à condamnation sous astreinte ;

Rappelons que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du même code et Disons n'y avoir lieur à ordonner leur transport et séquestration ;

Condamnons Monsieur [U] [D] et Madame [N] [R] épouse [D] à payer à la SCI [Adresse 2], à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire, une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges, taxes et accessoires, qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (indexation annuelle incluse), jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne et la remise des clefs; 

Condamnons Monsieur [U] [D] et Madame [N] [R] épouse [D] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 1200 euros en application de l 'article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes des parties plus amples ou contraires, 

Condamnons Monsieur [U] [D] et Madame [N] [R] épouse [D] aux dépens comprenant le coût du seul commandement de payer du 10 juillet 2023 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi fait et jugé au tribunal judiciaire de Paris, le 3 juillet 2024.

Le greffier Le juge