Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 1 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [I] [T] 


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/00107 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WC4

N° MINUTE : 
4/2024






JUGEMENT 
INITIALEMENT EN DATE DU 20 JUIN 2024
PROROGÉ EN DATE DU 1ER JUILLET 2024


DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] 
ayant pour sigle RIV[Localité 3]
Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par la S.E.L.A.S. LGH & ASSOCIES en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN,avocat au barreau de PARIS,vestiaire P483

DÉFENDERESSE
Madame [I] [T] 
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 avril 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 01 juillet 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier







Décision du 01 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00107 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WC4


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 octobre 2022, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIV[Localité 3]) a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 658,75 euros et d’une provision pour charges de 150 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6979,66 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [T] le 12 septembre 2023.

Par assignation du 6 décembre 2023, la RIV[Localité 3] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7968,42 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 5 avril 2024, la RIV[Localité 3] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 mars 2024, s'élève désormais à 12.929,67 euros. Elle précise toutefois que des paiements sont intervenus au mois d’avril 2024 et s’est engagée à produire, en délibéré, un décompte actualisé de la dette, ce qu’elle a fait, par courriel du 24 mai 2024, le décompte daté du 22 mai 2024 joint à ce courriel faisant effectivement état d’un paiement de 1900 euros le 3 avril 2024 et d’une dette s’élevant désormais à 11 388,20 euros.

Elle déclare accepter le plan d'apurement de cette dette et la suspension des effets de la clause résolutoire demandés par la défenderesse, dès lors qu'il y a bien eu, selon elle, reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [I] [T] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 250 euros, en plus du loyer courant.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant Mme [I] [T].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux 
toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 5 septembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6979,66 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 novembre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la RIV[Localité 3] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 mai 2024, Mme [I] [T] lui devait la somme de 11 388,20 euros.

Mme [I] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2023 sur la somme de 6979,66 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 988,76 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [I] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

La bailleresse et Mme [I] [T] s’accordent pour que soient accordés à cette dernière des délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire. 

Il résulte du décompte du 22 mai 2024, produit en délibéré par la bailleresse, que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite, Mme [I] [T] ayant effectué un règlement de 1900 euros en date du 3 avril 2024. Il ressort en outre des déclarations de Mme [I] [T] à l’audience qu’elle est en capacité de raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 250 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Compte-tenu de la demande formée à ce titre par les deux parties, il convient d’autoriser Mme [I] [T] à se libérer de sa dette locative par des versements de 250 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. 

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par la défenderesse jusqu'à son départ effectif des lieux, il pourra être procédé à l'expulsion la défenderesse selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [I] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 octobre 2022 entre la RIV[Localité 3], d’une part, et Mme [I] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 6 novembre 2023,

CONDAMNE Mme [I] [T] à payer à la RIV[Localité 3] la somme de 11388,20 euros (onze mille trois cent quatre-vingt-huit euros et vingt centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2023 sur la somme de 6979,66 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 988,76 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [I] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 250 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [I] [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 novembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [I] [T] sera condamnée à verser à la RIV[Localité 3] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,


DÉBOUTE la RIV[Localité 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [I] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 septembre 2023 et celui de l'assignation du 6 décembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge