Cour d'Appel · 1ère Chambre — 9 juillet 2024

SF/SH



Numéro 24/02268 





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 09/07/2024 







Dossier : N° RG 23/00316 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IN4G 





Nature affaire :



Demande en exécution ou en dommages-intérêts pour mauvaise exécution d'un autre contrat







Affaire :



[Z] [C] [D] [S] épouse [C]



C/



S.C.I. POT-ANA























Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 09 Juillet 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 06 Mai 2024, devant :



Madame de FRAMOND, magistrate chargée du rapport,



assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes,





Madame de FRAMOND, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère





qui en ont délibéré conformément à la loi.































dans l'affaire opposant :













APPELANTS :



Monsieur [Z] [C]

né le 18 Avril 1940 à [Localité 5] (32)

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 2]



Représenté et assisté de Maître LOUMAGNE, avocat au barreau de PAU





Madame [D] [S] épouse [C]

née le 05 Décembre 1943 à [Localité 8] (32)

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 2]



Représentée et assistée de Maître LOUMAGNE, avocat au barreau de PAU











INTIMEE :



S.C.I. POT-ANA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 2]



Représentée par Maître DEL ALAMO de la SCP CABINET DE BRISIS & DEL ALAMO, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

assistée de Maître GENY, de la SELARL PGTA, avocat au barreau de AUCH

















sur appel de la décision 

en date du 06 DÉCEMBRE 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

RG numéro : 22/00226 













Selon acte notarié de Maître [E], Notaire à [Localité 9] (40) du 19 décembre 1986, Mme [D] [S] épouse [C] a acquis une maison d'habitation dénommée « Pot-Ana », sise [Adresse 4] à [Localité 6] cadastrée dite commune section BT n° [Cadastre 1] et BT n° [Cadastre 3].



Suivant acte authentique de vente du 9 juillet 2007, Mme [S] épouse [C] a vendu ladite maison à la SCI Pot-Ana, dont Messieurs [W] et [L] [C], ses deux fils, sont les gérants, moyennant la somme de 400 000€. 

Afin de faire face aux difficultés économiques du groupe [C], la SCI Pot-Ana a décidé de vendre cette propriété. 



Par acte du 25 mai 2022, M. [Z] [C] et Mme [D] [S] épouse Mme [C] ont assigné la SCI POT-ANA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax afin de faire constater l'existence d'un prêt à usage, leur valant titre d'occupation à titre gracieux. 





Suivant jugement contradictoire du 6 décembre 2022 (RG n°22/00226), le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax a :



- Débouté M. et Mme [C] de leurs demandes ;

- Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamné M. et Mme [C] aux dépens. 



Dans sa motivation, le juge des contentieux de la protection a considéré que : 



- en application des articles 1875 et 1888 du code civil et au regard des pièces versées aux débats, M. et Mme [C] ne justifient pas de l'existence d'un prêt à usage. 

- le seul fait que les époux [C] aient pu régler les factures relatives à des réparations ou à l'entretien de la maison est insuffisant à démontrer l'existence d'un véritable prêt à usage. 





Par déclaration d'appel du 26 janvier 2023, M. [Z] [C] et Mme [D] [S] épouse [C] ont relevé appel de la décision en ce qu'elle a :

- Débouté M. et Mme [C] de leurs demandes 

- Condamné M. et Mme [C] aux dépens. 





Aux termes de leurs dernières conclusions du 25 avril 2023, M. [Z] [C] et Mme [D] [S] épouse [C], appelants, entendent voir la cour : 

- Infirmer le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Dax le 06 décembre 2022, 

- Juger que M. [Z] [C] et Mme [D] [S] épouse [C] sont titulaires d'un titre d'occupation de l'immeuble dénommé « POT-ANA » sis [Adresse 4] à [Localité 6] cadastré section BT [Cadastre 1] et [Cadastre 3] constitué par un prêt à usage, 

- Juger que le prêt à usage au bénéfice de M. [Z] [C] et Mme [D] [S] épouse [C] produit ses effets depuis le 9 juillet 2007, 

- Condamner la SCI Pot Ana à payer à M. [Z] [C] et Mme [D] [S] épouse [C] la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner la SCI Pot Ana aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Au soutien de leurs prétentions, M. [Z] [C] et Mme [D] [S] épouse [C] font valoir principalement, sur le fondement des articles 1875 et suivants du Code civil relatifs au prêt à usage que :

- la maison de [Localité 6] a constitué la maison de famille pour les vacances où M. et Mme [C] se sont rendus régulièrement avec leurs enfants, jusqu'à la vente en 2007, mais ont continué à l'occuper à titre gracieux et à l'entretenir, assumant les charges courantes et les petites et grosses réparations, réglant taxes, impôts, assurance de l'immeuble

- le prêt à usage peut être prouvé par tout moyen, notamment en l'absence d'écrit pour impossibilité morale du fait des relations familiales

- les appelants produisent des attestations témoignant qu'ils ont toujours occupé la maison depuis son acquisition en 1986

- la commune intention des parties lors de la vente était de conférer aux parents [C] un prêt à usage jusqu'à la fin de leur vie.





Par ses dernières conclusions du 29 juin 2023, la SCI POT-ANA, intimée, entend voir la cour :

- Confirmer le jugement du 06 décembre 2022 en ce que le Tribunal a débouté M. et Mme [C] de leurs demandes, 

- A titre principal, juger que M. et Mme [C] ne justifient pas d'un titre d'occupation qui serait constitué par un contrat prêt à usage, 

- A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le Tribunal considérerait que les demandeurs bénéficient d'un contrat de prêt à usage, 

- Constater que la SCI POT-ANA a notifié à M. et Mme [C] la résiliation unilatérale de tout éventuel contrat de prêt à usage, 

- Juger qu'un éventuel contrat de prêt à usage prendra fin au 08 novembre 2022, 

- Interdire aux époux M. et Mme [C], ainsi que tous occupants de leur fait, de pénétrer dans les lieux, 

En toute hypothèse, 

- Débouter M. et Mme [C] de l'intégralité de leurs demandes,

- Condamner M. et Mme [C] au paiement d'une indemnité de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que des entiers dépens de première instance et d'appel.



Au soutien de ses prétentions la SCI POT-ANA fait valoir principalement, sur le fondement des articles 1103, 1359, 1875, 1888 et 1889 du code civil, que :



- Les gérants de la SCI POT-ANA ont acquis la maison de [Localité 6] en 2007 au moyen d'un emprunt bancaire de 430'000 € remboursables sur 25 ans avec leur engagement de caution personnelle et solidaire outre un nantissement de produits d'assurance.

- Depuis 2007, la maison est occupée en alternance par les parents et les enfants pour les vacances, le reste de l'année toute la famille vit dans le Gers où se trouve l'exploitation familiale spécialisée dans les oeufs, aujourd'hui gérée par les fils [W] et [L] [C].

- Les entreprises connaissent des difficultés économiques qui justifient aujourd'hui la vente par la SCI POT-ANA de la maison de [Localité 6] pour désendetter le groupe SCEA [C] et le GIE [C].

- Le seul document contractuel existant entre les parties l'acte de vente de l'immeuble du 9 juillet 2007 qui ne prévoit aucun droit d'usage conservé par les parents

- Un prêt à usage qui porterait sur un bien évalué à 400'000 € doit être prouvé par écrit.

- Les parents [C] ne détiennent pas les clés de la maison de [Localité 6] et ne s'y rendent qu'occasionnellement ; s'ils en assument les charges c'est parce qu'en contrepartie le groupe [C] assume leurs charges à leur domicile dans le Gers ; aucun accord sur un tel prêt à usage n'est démontré.

- À titre subsidiaire, si un prêt à usage était reconnu la SCI POT-ANA entend notifier une résiliation unilatérale à l'issue d'un préavis de 3 mois notifié le 8 août 2022, la restitution de la chose prêtée constituant l'essence même du prêt à usage, aucun terme n'a été prévu contractuellement.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2024. 





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur'l'existence d'un prêt à usage entre M. et Mme [C] et la SCI POT-ANA :



Selon l'article 1341 du Code civil dans sa version applicable avant le 1er octobre 2016 : Il doit être passé acte devant notaires ou sous signatures privées de toutes choses excédant une somme ou une valeur fixée par décret (1 500 €)[...]et il n'est reçu aucune preuve par témoins contre et outre le contenu aux actes, ni sur ce qui serait allégué avoir été dit avant, lors depuis l'acte, encore qu'il s'agisse d'une somme ou valeur moindre.



Mais selon l'article 1347 du Code civil dans la version applicable avant le 1er octobre 2016, les règles ci-dessus reçoivent encore exception [...]lorsque l'une des parties, soit n'a pas eu la possibilité matérielle ou morale de se procurer une preuve littérale de l'acte juridique, soit a perdu le titre qui lui servait de preuve littérale, par suite d'un cas fortuit ou d'une force majeure.



Selon l'article 1875 du Code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge pour le preneur de la rendre après s'en être servi.



En application de l'article 1888 du Code civil, le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu'après le terme convenu, ou, à défaut de convention, après qu'elle a servi à l'usage pour lequel elle a été empruntée.



La jurisprudence considère que dans le cadre d'un prêt à usage, lorsqu'aucun terme n'a été convenu entre les parties et qu'aucun terme naturel n'est prévisible, le prêteur est en droit d'y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable. 



En l'espèce, il ressort de l'acte de vente conclue le 9 juillet 2007 que Mme [D] [S] épouse [C] a vendu à la SCI POT-ANA la maison d'habitation dénommée POT-ANA située [Adresse 4] à [Localité 6] pour le prix de 400'000 €, la jouissance du bien étant transférée rétroactivement à compter du 1er juillet 2007 à l'acquéreur, sans qu'il soit mentionné un quelconque prêt à usage ou le maintien d'un droit de jouissance au profit de la venderesse sur le bien.



Mme [C] avait acquis ce bien de M. et Mme [G] par acte du 19 décembre 1986 pour la maison d'habitation et de la Commune de [Localité 6] par acte des 5, 20 et 25 juin 1987 pour le terrain.



Il ressort des attestations de voisins versées aux débats par M. et Mme [C] dont le domicile principal est dans le Gers, qu'ils venaient régulièrement à [Localité 6] passer leurs vacances avec leurs enfants et petits-enfants, et ce, même après la vente de l'immeuble en 2007.



Toutefois, il n'existe aucune convention de prêt à usage portant sur ce bien dont les appelants ont choisi de se séparer en 2007 en transférant leur propriété à leurs deux fils ayant constituée une SCI à cet effet, sans aucune convention d'usage à leur profit. 



Il n'est toutefois pas non plus contesté par l'intimée que M. et Mme [C] ont occupé très régulièrement pendant plus de 10 ans la maison de [Localité 6] après sa vente, justifiant avoir réglé notamment la taxe d'habitation de 2012 à 2021, l'assurance de l'habitation depuis 2007, et pris en charge le règlement des factures d'eau et d'électricité.



Ils justifient également avoir effectué des travaux de rénovation et de mise aux normes électriques de la maison en 2014 pour 693 €, des travaux de menuiserie en 2017 pour 11'252,06€, de réfection des peintures intérieures en 2019 pour 9 528,99 €, de remplacement d'un évier en 2019 pour 628,31 €.



Ces dépenses non négligeables au profit de la maison appartenant depuis 2007 à la SCI POT-ANA démontrent nécessairement un accord tacite des fils [C] pour laisser leurs parents continuer à venir passer leurs vacances dans cette maison et à s'en occuper, l'entretenir, voir la rénover à leur gré.



Toutefois, pour démontrer l'existence d'un prêt à usage, compte tenu de la valeur du bien prêté, un acte écrit est nécessaire pour établir une commune intention dépassant la simple tolérance à maintenir des usages familiaux.



Or, l'impossibilité morale de se constituer un écrit en raison des relations filiales alléguées par M. et Mme [C] ne peut être retenue puisque les parties étaient passées devant notaire pour effectuer la vente, et que rien ne les empêchait à ce moment-là d'inclure une clause de prêt à usage ou un droit d'usage et d'habitation permanent à leur profit, si tel avait été la commune intention des parties en 2007.



Par conséquent, la cour considère, comme le 1er juge, qu'aucun prêt à usage n'est démontré entre M. et Mme [C] et la SCI POT-ANA leur permettant de revendiquer leur maintien dans les lieux ainsi qu'ils l'ont écrit le 28 octobre 2021 à l'agence immobilière mandatée à cette fin par [W] et [L] [C] en vue de la vente de leur bien pour faire face à leurs dettes professionnelles.



En toute hypothèse, la SCI POT-ANA a adressé, à toutes fins utiles et en contestant le prêt à usage, par lettre recommandée avec accusé réception reçue le 10 août 2022, une lettre notifiant à M. et Mme [C] un terme à l'accord tacite d'occupation de la maison de [Localité 6], avec préavis de 3 mois, soit venant à échéance le 10 novembre 2022.



Par conséquent, la cour confirme le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de M. et Mme [C] tendant à voir reconnaître qu'ils justifient d'un titre d'occupation sur la maison POT-ANA située [Adresse 4] à [Localité 6].





Sur les mesures accessoires':



Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application. 



En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé sur ces dispositions également.



Y ajoutant :



M. et Mme [C] devront payer à la SCI POT-ANA une indemnité de 2 000€ au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, et supporter les dépens d'appel.



La cour déboute M. et Mme [C] de leurs demandes de ce chef.





 PAR CES MOTIFS 



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme le jugement rendu le 6 décembre 2022 en toutes ses dispositions ;



et y ajoutant, 



Condamne M. [Z] [C] et Mme [D] [S] épouse Mme [C] à payer à la SCI POT-ANA la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais exposés en cause d'appel ;



Rejette la demande de M. [Z] [C] et Mme [D] [S] épouse Mme [C] fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



 Condamne M. [Z] [C] et Mme [D] [S] épouse Mme [C] aux entiers dépens d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.







LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,









Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE