Cour d'Appel · 1ère Chambre — 9 juillet 2024

ARRÊT N° 272



N° RG 22/02871





N° Portalis DBV5-V-B7G-GVRY







S.C.I. GERBER



C/



[E]

[T]











Loi n° 77 - 1468 du 30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire



Le aux avocats 





Copie gratuite délivrée 



Le aux avocats 

 

 













RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 09 JUILLET 2024







Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 septembre 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire de POITIERS 





APPELANTE :



S.C.I. GERBER

[Adresse 6]

[Localité 3]



ayant pour avocat postulant et plaidant Me Philippe MISSEREY de l'ASSOCIATION L.E.A - Avocats, avocat au barreau de POITIERS







INTIMÉS :



Maître [K] [E]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Maître [N] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]



ayant tous deux pour avocat postulant Me Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Olivier SALOMON, avocat au barreau de POITIERS











COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 23 Mai 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

qui a présenté son rapport

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

 

qui en ont délibéré





GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT, 







ARRÊT : 

 - CONTRADICTOIRE



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*****

EXPOSÉ :



La Sci Gerber a vendu à la société SFLC au prix de 243.000 euros TVA incluse un local commercial situé à [Localité 7] selon acte dressé le 22 juillet 2016 par maître [N] [T] avec le concours de maître [K] [E], qui assistait le vendeur.



L'administration fiscale, à laquelle elle n'avait pas reversé la TVA, lui a notifié le 25 octobre 2019 une proposition de rectification de 60.750 euros comportant 40.500 euros de rappel de TVA, 4.050 euros d'intérêts de retard et 16.200 euros de majorations pour manquement délibéré. Une transaction a en définitive été conclue en janvier 2021 entre l'administration et la Sci Gerber pour un montant global du redressement chiffré à 44.550 euros.



La Sci Gerber a fait assigner Me [E] et Me [T] devant le tribunal judiciaire de Poitiers par actes des 18 et 22 mars 2021 pour voir juger qu'ils avaient engagé leur responsabilité envers elle en manquant à leur devoir de conseil en n'attirant pas son attention sur la clause de l'acte de vente stipulant une option d'assujettissement volontaire à la TVA qu'elle n'aurait pas acceptée s'ils la lui avaient signalée tant elle lui était défavorable, et pour les entendre condamner à réparer son préjudice consécutif à ce manquement en lui payant 44.050 euros à titre de dommages et intérêts avec capitalisation des intérêts, outre 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Les notaires défendeurs à cette action ont conclu à son rejet et réclamé chacun 4.000 euros d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile en contestant tout manquement à leur devoir de conseil au motif que l'assujettissement du vendeur à la TVA stipulée dans l'acte par voie d'option résultait d'un choix éclairé de la Sci Gerber, et en contestant la réalité même d'un préjudice.



Par jugement du 5 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Poitiers a

 

* débouté la Sci Gerber de sa demande de dommages et intérêts contre Me [E] et [T]

* condamné la Sci Gerber aux dépens et à verser à Me [E] et [T] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Pour statuer ainsi, il a retenu, en substance, 

- que les notaires avaient manqué à leur devoir de conseil, en ce que l'acte n'indiquait pas que la vente était de droit non assujettie à la TVA, ce que la venderesse pouvait légitimement ignorer ; qu'aucun élément ne démontrait que l'option du vendeur de soumettre la vente à la TVA résultai t de sa négociation avec l'acquéreur ; que les notaires ne prouvaient pas avoir donné à 

ce sujet l'ensemble des informations propres à lui permettre de prendre une décision éclairée; et qu'ils n'établissaient pas avoir reçu mandat de ce chef







- que le préjudice consécutif à cette faute avait la nature d'une perte de chance

- qu'aucun préjudice en lien de causalité avec la faute des notaires n'était établi en l'espèce, le paiement d'un impôt légalement dû ne constituant pas un préjudice indemnisable, et la Sci Gerber ne démontrant pas que l'acheteur aurait accepté de conclure la vente au prix hors taxe de 243.000 euros au lieu de celui de 202.500 euros convenu dans l'acte, ni ne prouvant qu'elle aurait pu trouver un autre acquéreur au prix net vendeur de 243.000 euros.



La Sci Gerber a relevé appel le 18 novembre 2022.



Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l'article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique 

 

* le 14 décembre 2022 par la Sci Gerber

* le 6 décembre 2022 par maître [K] [E] et maître [N] [T].



La Sci Gerber demande à la cour de réformer le jugement et 



- de condamner in solidum Me [E] et Me [T] à lui payer

 . 40.000 euros correspondant à la TVA et aux pénalités de retard

 . 4.000 euros d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile avec intérêts à compter de l'assignation et capitalisation des intérêts

- de débouter les intimés de leur appel incident et de toutes leurs prétentions.



Elle affirme que s'agissant de la cession d'un bien immobilier de plus de cinq ans, la vente n'était pas assujettie à la TVA ; qu'elle souhaitait retirer de son bien la somme de 243.000 euros ; qu'elle n'a pas compris les mentions du compromis de vente établi par Me [E] énonçant de façon contradictoire que le prix était de '243.000 euros TTC' et que la vente n'entrant pas dans le champ d'application de la TVA, le tarif applicable serait celui de l'article 1594 du code général des impôts.



Elle assure n'avoir jamais négocié avec la Sci SFLC sur la question de l'assujettissement de la vente à la TVA, et n'avoir jamais donné instruction aux notaires d'exercer une option pour assujettir volontairement la vente à la TVA ou pour accepter un tel assujettissement s'il était souhaité par l'acquéreur ; que son attention n'a jamais été attirée sur la clause de l'acte mentionnant qu'elle souscrivait cette option ; et qu'elle a cru de bonne foi que la totalité du prix lui revenait, ne reversant donc pas de TVA et s'exposant ainsi au redressement.



Elle précise ne pas reprocher aux notaires d'avoir inséré une clause à son insu mais de ne l'avoir ni conseillée ni informée sur les conséquences de l'option et les effets de l'engagement qu'elle prenait. Elle observe que Me [E] a écrit au fisc que la TVA n'était pas due.



Elle approuve le tribunal d'avoir retenu le manquement des notaires à leur devoir de conseil.



Elle fait valoir que le préjudice dont elle sollicite réparation n'est pas le remboursement d'un impôt légalement dû qui n'est pas indemnisable, mais la perte de chance de ne pas avoir signé l'acte de vente si elle avait été informée des conséquences de l'option. Elle soutient à cet égard que si elle avait refusé de réiterer la vente, l'acheteur n'aurait pu en poursuivre l'exécution forcée en 

raison de l'ambiguïté du compromis. Elle affirme qu'elle était résolue à retirer 

de la cession de son bien la somme de 243.000 euros, et chiffre à 90% la chance perdue de ne pas avoir ratifié la vente si elle avait reçu l'information qui lui a fait défaut.







Maître [K] [E] et maître [N] [T] demandent à la cour 



- de dire que la Sci Gerber ne justifie d'aucune faute à leur encontre, 

- d'infirmer en conséquence le jugement en ce qu'il a retenu un manquement de leur part à leur devoir de conseil constitutif d'une faute



En tout état de cause :

- de juger que la Sci Gerber ne justifie d'aucun préjudice indemnisable en lien avec leur intervention

- de confirmer le jugement en ce qu'il dit que la perte de chance de conclure la vente à un prix hors taxe supérieur invoqué par la Sci Gerber n'est pas établie et en ce qu'il l'a condamnée aux dépens et à leur payer 2.000 euros d'indemnité pour frais irrépétibles

- de débouter en conséquence la Sci Gerber de ses demandes 

-de la condamner aux dépens et à leur verser une somme complémentaire de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Ils affirment que l'option pour l'assujettissement du vendeur à la TVA procédait d'une négociation avec l'acheteur, faisant valoir à cet égard que le compromis conclu le 5 avril 2016 entre la Sci Gerber et monsieur [X] à titre personnel énonçait des plus clairement à la rubrique 'fiscalité - régime fiscal de la vente' que la vente n'entrait pas dans le champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée ; que les négociations se sont ensuite poursuivies entre la signature de l'avant-contrat et celle de l'acte de vente, ce qu'a d'ailleurs relevé l'inspecteur des impôts qui a correspondu avec la Sci Gerber dans le cadre de la rectification fiscale en constatant que l'acquéreur personne physique s'était en définitive substitué une personne morale, la SCI SFLC ; que c'est précisément en raison de la substitution d'acquéreur et des exigences de la Sci SFLC que la Sci Gerber a accepté d'opter dans l'acte authentique selon les dispositions de l'article 269-5 bis du code général des impôts.



Ils affirment que la Sci Gerber a pris l'option en toute connaissance de cause, faisant valoir à cet égard que son gérant a signé personnellement l'acte authentique qui énonce que 'la vente est conclue moyennant le prix de 243.000 euros taxe à la valeur ajoutée incluse', et que 'le prix hors taxe s'élève à 202.500 euros', que 'la TVA s'élève à 40.500 euros' ; que 'le vendeur est assujetti à la taxe à la valeur ajoutée' et que 'le vendeur, en sa qualité d'assujetti habituel, effectue le paiement de la taxe à la valeur ajoutée sur un paiement sur les imprimés CA3. Cette taxe est acquittée auprès de la recette des impôts de [Localité 8]', ces mentions claires informant selon les intimés pleinement et suffisamment la venderesse, qui ne peut donc arguer avoir pâti d'un manquement de leur part à leur obligation de conseil.



Ils contestent l'existence d'un préjudice indemnisable en faisant valoir qu'il est de jurisprudence assurée que ne peuvent constituer un préjudice indemnisable par un notaire ni le paiement d'une somme exigible en vertu d'une convention, ni le paiement d'un impôt légalement dû, comme ici la TVA.



L'ordonnance de clôture est en date du 18 mars 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



Il résulte de l'article 1240 du code civil que le notaire qui prête son concours à l'établissement d'un acte doit veiller à l'utilité et à l'efficacité de cet acte afin qu'il produise toutes les conséquences attendues, et il est également 

tenu à l'égard de toutes les parties, quelles que soient leurs compétences 

personnelles, à une obligation de conseil et, le cas échéant, de mise en garde, en ce qui concerne, notamment, les conséquences et les risques des stipulations convenues.









La Sci Gerber a vendu son bien immobilier au prix de 243.000 euros TVA incluse. 



Ce prix est celui qui figure dans le compromis de vente du 5 avril 2016, lequel énonce en sa page 4 à la rubrique 'PRIX' :



'La vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix principal de DEUX CENT QUARANTE MILLE EUROS (243.000 EUR) TTC qui sera payable comptant par virement le jour de l'acte authentique'



ce constat n'étant pas affecté ni a fortiori contredit par la présence, dans ce même compromis, à la rubrique 'FISCALITÉ', de la mention 



'La vente n'entrant pas dans le champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée, le tarif applicable sera celui de l'article 1594 D du code général des impôts'.



L'acte authentique de vente dressé le 22 juillet 2016 énonce dans sa rubrique 'PRIX' :



'La vente est conclue moyennant le prix de DEUX CENT QUARANTE TROIS MILLE EUROS (243.000 EUR), taxe sur la valeur ajoutée incluse.

Le prix hors taxe s'élève à DEUX CENT DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (202.500,00 EUR).

La taxe sur la valeur ajoutée s'élève à : QUARANTE MILLE CINQ CENTS EUROS (40.500,00 EUR).

(...).



Il énonce en sa rubrique 'Impôt sur la mutation' 



-que' le BIEN n'est pas un immeuble neuf tel que défini par l'article 257 I 2 2° du code général des impôts'

- que 'l'ACQUÉREUR, bien qu'assujetti à la TVA au sens de l'article 256A, ne prend aucun engagement'

- que 'le VENDEUR, assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée au sens de l'article 256A du code général des impôts, déclare opter à la taxe sur la valeur ajoutée conformément aux dispositions de l'article 260 5 bis du code général des impôts et ce, sur le prix total, l'acquisition du bien ayant ouvert droit à la déduction de la taxe sur la valeur ajoutée'

- que 'Le VENDEUR, en sa qualité d'assujetti habituel, effectue le paiement de la taxe sur la valeur ajoutée sur imprimé CA3. Cette taxe est acquittée auprès de la Recette des Impôts de [Localité 8]'.



La SCI Gerber indique dans ses conclusions qu'elle ne reproche pas aux notaires d'avoir inséré dans l'acte une option à son insu.



Il résulte de ces éléments que le prix stipulé dans l'acte de vente authentique est le même que celui stipulé dans le compromis, à savoir un prix 243.000 euros TTC c'est-à-dire taxe à la valeur ajoutée incluse ; que la Sci Gerber avait été avisée dès le stade du compromis que la vente n'entrait pas dans le champ de la taxe à la valeur ajoutée ; qu'elle a volontairement 

souscrit l'option d'assujettir celle-ci à la TVA ; qu'elle était informée par les énonciations de l'acte de vente -signé par son représentant légal lui-même- 

du montant du prix TTC, du montant du prix hors taxe, du montant de la taxe à la valeur ajoutée, de l'obligation de reverser cette TVA en vertu de son option, et même des modalités de ce paiement auprès de l'administration des impôts.





Elle n'est pas fondée, dans ces conditions, à soutenir contre les énonciations claires et explicites de l'acte, cohérentes avec celle du compromis, n'avoir pas reçu des notaires instrumentaires l'information qu'elle vendait son bien au prix de 243.000 euros TVA incluse et l'information que sa décision de souscrire l'option d'être assujettie à la TVA impliquait pour elle de reverser au Trésor les 40.500 euros perçus à ce titre de l'acquéreur, puisque ces informations, traduisant l'accomplissement par les notaires de leur devoir d'information et de conseil, étaient précisément contenues dans l'acte qu'elle a ratifié et signé.



Ces explications étaient suffisantes, et elles n'avaient pas à être complétées pour avertir de cette évidence qu'un prix TTC incluant une TVA que le vendeur devra reverser au Trésor n'est pas un prix net vendeur.



Les notaires intimés établissent ainsi avoir rempli leur devoir de conseil, et la Sci Gerber n'a pas été privée par leur faute d'une chance de ne pas vendre l'immeuble aux conditions qui lui avaient été expliquées et qu'elle avait acceptées.



Ce constat n'est pas affecté par la circonstance que maître [K] [E], contestant le projet de rectification fiscale au nom de son client, a écrit à l'administration des impôts le 20 novembre 2019 dans l'intérêt et pour le compte de la Sci Gerber que sa demande de règlement de la TVA n'était pas justifiée.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la Sci Gerber de tous ses chefs de demandes formulés contre Me [E] et Me [T].



Il le sera aussi en ses chefs de décision, pertinents et adaptés, afférents aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



La Sci Gerber succombe devant la cour et supportera les dépens d'appel.



L'équité justifie de ne pas mettre à sa charge d'indemnité pour frais irrépétibles.





PAR CES MOTIFS : 



la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :



DIT que ni Me [E] ni Me [T] n'ont engagé leur responsabilité envers la Sci Gerber pour manquement à leur devoir de conseil, d'information ou de mise en garde



CONFIRME le jugement 



ajoutant :



REJETTE toutes demandes autres ou contraires



CONDAMNE la Sci Gerber aux dépens d'appel



DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel



ACCORDE à la SCP Mady - Gillet - Briand - Petillion, avocat, le bénéfice de la faculté prévue à l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,