Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 10 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00812 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2GH

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 JUILLET 2024
MINUTE N° 24/01955
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Nous, Monsieur Bernard AUGONNET, Premier Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 03 Mai 2024 avons mis l'affaire en délibéré au 14 juin 2024 et avons prorogé au 21 juin 2024 et à ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

L’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :C1272

ET :

Madame [F] [G]
ayant élu domicile dans les lieux loués au [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 janvier 2015, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a consenti à Mme [G] un bail commercial sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 3], local n°21 au rez-de-chaussée.

Par acte du 22 février 2024, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Mme [F] [G] devant le président de ce tribunal statuant en référé.

À l'audience du 3 mai 2024, reprenant oralement son assignation et modifiant ses prétentions, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT sollicite de :
constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;condamner Mme [G] au paiement d'une provision de 4 652,76 euros ;accorder des délais de paiement à Mme [G] pour une durée de 12 mois à compter du 10 juillet 2024 suspendant rétroactivement l'acquisition de la clause résolutoire, laquelle sera réputée non acquise si Mme [G] s'acquitte de sa dette en même temps que le loyers courant et ses accessoires ;à défaut de règlement de la dette, dire que la clause résolutoire sera acquise de plein droit et l'ensemble des sommes sera exigible,ordonner son expulsion sous astreinte,dire que les meubles suivront le sort réservé par le code des procédures civiles d'exécution ;condamner Mme [G] à une indemnité d'occupation provisionnelle égale au double du loyer, augmentée des charges et autres, jusqu'à la libération effective des lieux,l'autoriser à conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnité contractuelle et provisionnelle de résiliation anticipée du bail,outre la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
En défense, Mme [G] n'a pas comparu.

L'état certifié du 29 mai 2020 ne fait apparaitre aucune inscription sur le fonds de commerce de Mme [G].

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et à la note d'audience.

MOTIFS

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 28 novembre 2023 pour le paiement de la somme en principal de 5 793,68 euros.

Il résulte du décompte produit à l'audience et plus favorable au preneur, arrêté au 30 avril 2024, révèle que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d'un mois.

Par voie de conséquence, la clause résolutoire est acquise à l'expiration du délai, soit le 29 décembre 2023. 

Sur la provision relative à la dette

L'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT justifie, par la production du bail, du commandement de payer, du décompte joint à l'assignation, et du décompte actualisé au 30 avril 2024 produit à l'audience, que Mme [G] reste lui devoir une somme de 4 652,76 euros, échéance du 2e trimestre 2024 incluse.

Cette obligation n'étant pas contestable, Mme [G] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance à intervenir.

Sur les délais de paiements suspensifs

Au vu des efforts de la société défenderesse pour apurer sa dette, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L. 145-41 du code de commerce de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie, sans qu'il n'y ait lieu de l'assortir d'une astreinte.

Sur l'indemnité d'occupation en cas de défaillance

Le cas échéant, et dans l'hypothèse d'un maintien dans les lieux de la défenderesse, la demanderesse serait fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.

Sur l'attribution du dépôt de garantie

Il n'y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par Mme [G] restera acquis à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu'à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l'existence susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l'office du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

Mme [G], succombante, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Enfin, l'équité commande d'allouer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution du bail au 29 décembre 2023 ;

Condamnons Mme [G] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 4 652,76 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés au 30 avril 2024, échéance du 2e trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal ;


Suspendons les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que Mme [G] se libère de la provision ci-dessus allouée en 12 acomptes mensuels de 380 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, lesquels demeurent payables aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir dans les 15 jours de la signification de l'ordonnance et les suivants avant le 5 de chacun des mois suivants ;

Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'une seule des échéances courantes à leur terme :
l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire produira son plein et entier effet,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de Mme [G] et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 3], local n°21 au rez-de-chaussée ;Mme [G] devra payer mensuellement à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges et les taxes, suivant les mêmes majorations ;
Rejetons la demande visant à l'attribution du dépôt de garantie ;

Condamnons Mme [G] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, les états des privilèges et nantissements et les frais de relance ;

Condamnons Mme [G] à payer à l'OPH Seine-Saint-Denis habitat la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 10 JUILLET 2024.


LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT