Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 10 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00394 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2GL

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 JUILLET 2024
MINUTE N° 24/01951
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Nous, Monsieur Bernard AUGONNET, Premier Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 03 Mai 2024 avons mis l'affaire en délibéré au 14 juin 2024 et avons prorogé au 21 juin 2024 et à ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

L’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :C1272

ET :

Monsieur [G] [J] [H]
ayant élu domicil au [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 juillet 2021, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a consenti à M. [H] un bail commercial sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4], local n°9013.

Le 17 novembre 2023, ce même OPH a fait délivrer à M. [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 4 339,87 euros.

Par acte du 21 février 2024, l'OPH a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal M. [G] [H], pour :
∙ constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;
ordonner l'expulsion de M. [H] sous astreinte, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-l et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;lui voir attribuer le dépôt de garantie à titre provisionnel ;condamner M. [H] à lui payer à titre provisionnel :une somme de 6 046,55 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, échéance du 4e trimestre 2023 incluse,une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du loyer, augmentée des charges et subissant les mêmes majorations, jusqu'à la libération effective des lieux,outre la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et d'extrait KBIS.

L'affaire a été appelée à l'audience du 3 mai 2024.

À l'audience, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Régulièrement assignée, M. [H] n'a pas comparu.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.

MOTIFS

Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, l'article 16 du code de procédure civile impose au juge de faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction en toutes circonstances.

Le demandeur a produit au débat à l'audience un décompte daté du 24 avril 2024. Celui-ci est postérieur à la date de l'assignation et le demandeur ne justifie pas l'avoir communiqué au défendeur. Partant, ce décompte sera écarté des débats.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »


Selon l'article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 17 novembre 2023 pour le paiement de la somme en principal de 4 339,87 euros.

Il résulte du décompte joint à l'assignation, arrêté au 25 janvier 2024 que ledit commandement est resté infructueux dans le délai légal d'un mois prorogé au premier jour ouvrable.

Par voie de conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 19 décembre 2023. L'obligation de M. [H] de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion, sans qu'il soit prononcé une astreinte, le recours possible à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de M. [H] causant un préjudice à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.


L'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 25 janvier 2024, que M. [H] reste lui devoir à cette date une somme de 6 046,55 euros (incluant loyers et indemnités d'occupation), échéance du 4ème trimestre 2023 incluse.

M. [H] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

Il n'y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par M. [H] restera acquis à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par lui qu'à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l'existence susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l'office du juge des référés.

M. [H], succombant, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Enfin, l'équité commande d'allouer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 19 décembre 2023 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de M. [G] [H] ou de tous occupants de son chef hors des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4], local n°9013 ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons M. [G] [H] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;

Condamnons M. [G] [H] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 6 046,55 euros ;

Condamnons M. [G] [H] à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et d'extrait KBIS ;


Condamnons M. [G] [H] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 10 JUILLET 2024.


LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT