Tribunal judiciaire · 7ème CHAMBRE CIVILE — 10 juillet 2024

N° RG 22/06426 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W3VH

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 Juillet 2024
50F

N° RG 22/06426
N° Portalis DBX6-W-B7G-W3VH

Minute n° 2024/

AFFAIRE :

[X] [K]
C/
S.A.S. DABI,
S.A.S. [V] [M] ET [R] [M]-TALUCIER NOTAIRES

Grosse Délivrée
le :
à
Avocats :
la SELARL TEN FRANCE BORDEAUX
la SCP TMV

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats :
Monsieur Laurent QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, magistrat rapporteur

Lors du délibéré :
Madame Anne MURE, Vice-Présidente,
Madame Sandrine PINAULT, Juge
Monsieur Laurent QUESNEL, Magistrat à titre temporaire

Lors des débats et du prononcé :
Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier

DEBATS :

à l’audience publique du 15 Mai 2024.

Monsieur Laurent QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Madame [X] [K]
née le 21 Mai 1991 à [Localité 8] (LOIRE ATLANTIQUE)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSES

S.A.S. DABI
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Claude MOULINES de la SELARL TEN FRANCE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Maître Alexandre BRUGIERE de la SCP D’AVOCATS TEN FRANCE, avocat au barreau de POITIERS, avocat plaidant

S.A.S. [V] [M] ET [R] [M]-TALUCIER NOTAIRES
[Adresse 4]
[Localité 3]

défaillant
**************************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié reçu par Maître [V] [M] en date du 3 septembre 2020, avec la participation de Maître [A], notaire du vendeur, Madame [X] [K] a acquis de la SAS DABI les lots n°6 et 19 d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 6], représentant une cave (lot n°6) et un logement à rénover de 27,80 m2 au 2ème étage dudit immeuble (lot n°19).

Cette acquisition s’inscrivait dans le cadre d’une opération immobilière dans laquelle la SAS DABI avait préalablement, en 2017, acquis l’immeuble en monopropriété, puis divisé l’immeuble en 9 logements à rénover après avoir réalisé des travaux sur les parties communes et de viabilisation de chacun des lots créés.

Considérant que cette opération immobilière n’avait créé aucune surface de plancher supplémentaire, et partant, qu’elle était exemptée de la création de parkings au visa de l’article L151-36-1 du code de l’urbanisme, la SAS DABI n’a pas réalisé d’aires de stationnement dans le cadre du projet, telles que prévues pour la zone UP1 2L35 du PLU de la commune, pour toute création de logement.

C’est dans ce contexte qu’il était inséré dans l’acte d’acquisition du 3 septembre 2020, objet du présent litige, une clause selon laquelle la somme de 14 391 euros restait séquestrée entre les mains de la comptable de l’étude de Maître [M]. Les parties convenaient en effet de séquestrer ladite somme pendant un an à compter de la vente, afin de garantir l’acquéreur d’un risque économique au sujet de cette exemption, si celle-ci venait à être contestée par la SEM INCITE, chargée d’une mission d’aménagement du centre historique de [Localité 6].

N° RG 22/06426 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W3VH

Considérant que l’exemption à la création d’aires de stationnement avait été contestée par la Ville de [Localité 6] avant le délai d’un an, Madame [K] sollicitait en septembre 2021, de la société venderesse et de Maître [M], la restitution à son profit de la somme séquestrée.

A défaut de restitution et faute de solution amiable du litige, Madame [K] a, par acte de commissaire de justice du 26 août 2022, saisi le Tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’ordonner le versement à la charge du notaire séquestre de la somme de 14 391,00 euros et de condamner la SAS DABI au paiement de la somme de 5000,00 euros au titre d’une résistance abusive, ainsi que la somme de 2500,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 mai 2023 et signifiées le 16 mai 2023 à l’égard de la SAS [M]- [M]-TALUCIER, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Madame [K] maintient ses demandes conformes à la teneur de son assignation, sollicite du Tribunal le rejet des demandes reconventionnelles de la SAS DABI, et actualise sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 3000,00 euros.

Madame [K] expose que la libération au profit du vendeur de la somme séquestrée, était conditionnée à l’absence de contestation de la société INCITE au sujet de l’exemption à la création d’aires de stationnement tirée de l’article L151-36-1 du code de l’urbanisme. Elle soutient que la condition à la libération au profit du vendeur, de la somme séquestrée, n’a pas été réalisée dans la mesure où un procès-verbal d’infraction relatif au stationnement réglementaire a été notifié le 28 juillet 2020 au vendeur par [Localité 6] METROPOLE. Elle expose que ce procès-verbal remet en cause, dans la durée d’un an à compter de la vente, l’exemption soutenue par le vendeur. Elle conteste la circonstance, soutenue par la SAS DABI, que la situation a été régularisée en 2021 par la souscription par cette dernière de 8 contrats d’amodiation de places de parking auprès de la Ville de [Localité 6].

Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 mars 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SAS DABI conclut au rejet des prétentions de Madame [K] et demande au Tribunal, au visa des articles 1103 et suivants du code civil de :

- Dire recevable et bien fondée la SAS DABI en ses demandes,
- Débouter Madame [K] de ses demandes, fin et conclusions les jugeant mal fondées,
- A titre reconventionnel, constater le caractère abusif de la procédure engagée par Madame [K] à l’encontre de la SAS DABI et la condamner à lui verser une somme de 5000,00 euros à titre de dommages et intérêts,
- Condamner Madame [K] à régler à la SAS DABI une somme de 3000,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

La SAS DABI fait valoir en substance que les conditions de restitution au profit de l’acquéreur de la somme séquestrée, ne sont pas réunies, qu’en effet :

- L’auteur du procès-verbal d’infraction n’est pas la SEM INCITE mais [Localité 6] METROPOLE, personne morale de droit public distincte d’INCITE,
- Madame [K] n’a pas reçu directement une quelconque notification ou injonction relative au sujet de l’absence de parking, alors que le séquestre avait pour objet l’achat éventuel d’une place de stationnement ou la souscription d’une amodiation,
- Madame [K] n’a subi aucun préjudice au sujet d’une absence de parking,
- La contestation de [Localité 6] METROPOLE n’est devenue ni irrévocable ni définitive dans le délai convenu d’un an.

La SAS DABI demande en conséquence le versement à son profit de la somme de 14 391 euros séquestrée entre les mains de Madame [T], comptable de l’étude de Maître [M].

La SAS [V] [M] ET [R] [M]-TALUCIER, NOTAIRES, régulièrement assignée à personne, n’a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 9 juin 2023 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 15 mai 2024 date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur la clause de séquestre

Il convient de préciser à titre liminaire que la clause litigieuse de séquestre a été introduite à l’acte de vente dans un contexte d’incertitude des parties quant à l’interprétation et à l’articulation de différents textes réglementaires et légaux relatifs à l’obligation de création de parkings dans une opération immobilière de réalisation de logements dans le centre historique de [Localité 6].

Le Plan Local d’Urbanisme de [Localité 6] prévoit dans ses articles 1.4.1.2 à 1.4.2.2 de la zone UP1 2L35, la réalisation d’une place de stationnement par logement créé dans cette zone. Dans l’opération réalisée par la SAS DABI, [Adresse 1], huit logements ont été créés (9 moins celui déjà existant), ce qui devrait conduire à la création de 8 aires de stationnement.

Cependant, il résulte des dispositions de l’article L. 151-36-1 du code de l’urbanisme, relatives à la création des aires de stationnement et issues de la loi du 23 novembre 2018, dite Loi Elan, que « Nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, l'obligation de réaliser des aires de stationnement n'est pas applicable aux travaux de transformation ou d'amélioration effectués sur des logements existants qui n'entraînent pas de création de surface de plancher supplémentaire, lorsque ces logements sont situés dans une commune appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l'article 232 du code général des impôts ou dans une commune de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant sur la liste prévue au dernier alinéa du II de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation ».

La SAS DABI, considérant que l’opération n’avait eu pour effet de créer aucune surface de plancher supplémentaire, n’a pas jugé utile, lors du montage du projet, de réaliser des aires de stationnement.

Toutefois, les parties sont convenues de la clause suivante, dans le contrat de vente DABI / [K] :

« En outre, il est ici rappelé les dispositions de l’article L151-36-1 du code de l’urbanisme (créé par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, article 158), relatives à la création des aires de stationnement :

Nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, l'obligation de réaliser des aires de stationnement n'est pas applicable aux travaux de transformation ou d'amélioration effectués sur des logements existants qui n'entraînent pas de création de surface de plancher supplémentaire, lorsque ces logements sont situés dans une commune appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l'article 232 du code général des impôts ou dans une commune de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant sur la liste prévue au dernier alinéa du II de l'article L 302-5 du code de la construction et de l'habitation.

Pour autant, afin de garantir l’ACQUEREUR de tout risque de contestation provenant d’INCITE (société d’économie mixte dont le siège est à [Adresse 7]) au sujet de l’exemption visée par l’article L151-36-1 du code de l’urbanisme, le VENDEUR accepte qu’une somme forfaitaire de 14 391 euros correspondant au prix moyen d’une amodiation soit séquestrée pour une durée d’une année (1 année) à compter de la vente.

Les parties conviennent de séquestrer entre les mains de Madame [O] [T], comptable de l’étude de Maître [M], intervenant aux présentes et qui accepte, la somme de QUATORZE MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT ONZE (14 391 euros) représentant partie du prix.

Le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds :

A l’ACQUEREUR dans l’hypothèse où INCITE remettrait en cause l’exception visée à l’article L151-36-1 du code de l’urbanisme, par une décision irrévocable devenue définitive, le cas échéant après contestation de celle-ci devant le juge administratif, dans le délai ci-dessus.L’ACQUEREUR s’oblige à remettre sans délai au VENDEUR toute décision d’INCITE qui lui serait notifiée et aux termes de laquelle l’exonération de création de places de stationnement serait remise en cause.
Au VENDEUR dans l’hypothèse où INCITE ne remettrait pas en cause l’exemption visée à l’article L151-36-1 du code de l’urbanisme à l’issue d’une période d’UN AN (1 an) suivant la date de la présente vente ».

A l’appui de sa demande de restitution à son profit de la somme séquestrée, Madame [K] produit notamment aux débats :

-Un procès-verbal d’infraction daté du 28 juillet 2020, notifié à la SAS DABI le 30 septembre 2020, émanant des services de [Localité 6] METROPOLE, et faisant grief à la SAS DABI de n’avoir pas réalisé 8 places de stationnement liés à la création des logements,
-Un courrier de [Localité 6] METROPOLE du 24 mars 2021, adressé au conseil de la SAS DABI, relatant les mesures en cours prises par la société DABI à l’effet de régulariser l’infraction constatée le 28 juillet 2020,
-Un courrier d’INCITE du 3 septembre 2021 adressé au notaire de la SAS DABI, Maître [G] [I], relatif à une déclaration d’intention d’aliéner sur les lots 3 et 18,
-Un courriel de l’étude de Maître [M] du 21 septembre 2021, adressé à la demanderesse, relatant la souscription par la société DABI, de 8 contrats d’amodiation d’emplacements de parking, dont copies jointes audit courriel.
Il n’est pas contestable que le séquestre, objet du litige, avait pour finalité la protection de l’acquéreur quant au risque économique, pour lui, de devoir souscrire une amodiation d’un emplacement de parking auprès du concessionnaire de la Ville de [Localité 6], postérieurement à la vente du logement, pour se trouver en conformité avec les règles du PLU de [Localité 6]. Cela s’évince d’une part de la référence dans la clause au prix moyen d’une amodiation (14 391 euros), supposée être dépensée par l’acquéreur, et d’autre part, à la précision selon laquelle l’acquéreur s’oblige à remettre au vendeur toute décision qui lui serait notifiée.

Or, s’agissant des aires de stationnement, l’ensemble des pièces versées aux débats concernent les relations entre le vendeur et l’administration (INCITE et [Localité 6] METROPOLE), sans que la demanderesse justifie avoir été inquiétée à aucun moment sur un risque personnel d’engager une dépense pour se conformer au PLU.

Surtout, la remise en cause de l’opération par [Localité 6] METROPOLE, concrétisée par le procès-verbal d’infraction du 28 juillet 2020, ne revêt pas le caractère de « décision irrévocable devenue définitive », tel que prévu dans la clause. En effet, le courrier de [Localité 6] METROPOLE du 24 mars 2021 et le courriel de l’étude de Maître [M] du 21 septembre 2021, démontrent au contraire que la contestation de l’opération a fait l’objet d’une régularisation par la souscription de 8 contrats d’amodiation. Dans son courriel du 21 septembre 2021, l’étude de Maître [M], rédacteur de l’acte de vente, écrit à la demanderesse, sa propre cliente ; « la société DABI, tout en contestant l’existence des infractions relevées par le procès-verbal précité a (…) soumis au Pôle Territorial de [Localité 6] 8 contrats d’amodiation, dont les copies sont ci-jointes (…) je vous remercie donc de me confirmer votre accord pour la restitution du séquestre à votre vendeur ».

C’est par une interprétation erronée de la clause litigieuse que Madame [K] soutient que, passé le délai d’un an à compter de la vente, la régularisation de la situation par le vendeur est inopérante.

Madame [K] sera en conséquence déboutée de sa demande de versement à son profit de la somme de 14 391 euros séquestrée en l’étude de Maître [M].

Sur la demande indemnitaire :

Madame [K] sera également déboutée de sa demande au titre d’une résistance abusive, la SAS DABI étant fondée à opposer un refus de restitution de la somme séquestrée.

Sur la demande reconventionnelle :

La société DABI n’ayant formé aucune demande de libération à son profit de la somme séquestrée, aux termes du dispositif de ses conclusions, dont seule la présente juridiction est saisie par application de l’article 768 du code de procédure civile, cette libération ne peut être ordonnée. Il est toutefois constaté qu’un tel versement est dû, la demanderesse ne justifiant d’aucune remise en cause irrévocable devenue définitive de la part d’INCITE de l’exemption visée à l’article L. 151-36-1 du code de l’urbanisme à l’issue d’une période d’un an à compter de la vente.

La SAS DABI sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, Madame [K] n’ayant fait que faire valoir ses droits, ce qui ne peut constituer à soi seul un abus de droit.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Il apparait équitable de laisser à chaque partie la charge des frais qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance.

Madame [K] qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort :

DEBOUTE Madame [X] [K] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la SAS DABI,

DEBOUTE la SAS DABI de sa demande reconventionnelle,

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [X] [K] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,