Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 9 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Jean-eric CALLON

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Catherine FRANCESCHI

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/02070 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZJZY

N° MINUTE : 
2 JTJ






JUGEMENT 
rendu le mardi 09 juillet 2024


DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1]
représentée par Me Catherine FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1525

DÉFENDEUR
Monsieur [C], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Jean-eric CALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0273


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 24 mai 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 juillet 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier


Décision du 09 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/02070 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZJZY


EXPOSE DU LITIGE


Par acte de commissaire de justice du 09 février 2023, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la Société HOMELAND, a fait assigner Monsieur [C] devant le tribunal judiciaire de PARIS afin notamment d'obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ 2403,35 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 16 janvier 2023, appel du 1er trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation,
▸ 745,16 euros au titre des frais de recouvrement,
▸ 3000 euros à titre de dommages et intérêts,
▸ 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
▸ avec capitalisation des intérêts
▸ outre les entiers dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 11 mai 2023 et renvoyée à plusieurs reprises.

A l’audience du 24 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic la Société HOMELAND a actualisé le montant de ses créances à la somme de 314,49 euros pour l'arriéré de charges et de 2284,16 euros pour les frais outre 5000 euros de dommages et intérêts, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance pour le surplus.

En défense, Monsieur [C] était représenté par un conseil lequel a soulevé in limine litis la prescription quinquennale et sollicité le rejet des demandes du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic la Société HOMELAND, outre 5000 euros à titre de dommages et intérêts et 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sollicitant enfin que les sommes mises à la charge du requérant soient réglées seulement par les autres copropriétaires avec dispense de participation à la dépense commune des frais de procédures et ce y compris au titre du conseil qui sera mandaté pour assurer la défense du requérant en application de la loi du 10 juillet 1965.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures des parties déposées à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré 09 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

- Sur la demande principale en paiement de l'arriéré de charges:

Il ressort des dispositions de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

Par ailleurs l'article 14-1 de cette même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Enfin, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

S'agissant du point de la prescription de l'article 42 soulevé par le défendeur, il sera rappelé que si l’action en recouvrement était soumise à un délai de prescription de 10 ans, ce délai a été ramené au délai de droit commun de l'article 2224 du code civil (5 ans) par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN. Si cette réforme n'a été accompagnée d'aucune mesure transitoire, il est acquis qu'en cas de réduction de la durée du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure (article 2222 du code civil).

Ainsi, les charges qui ne sont pas encore prescrites le 25 novembre 2018 par application de l'ancien article 42, le seront le 25 novembre 2023 sauf pour les actions atteintes par la prescription de 10 ans avant cette date, lesquels s'éteindront à la date initialement prévue, ou acte interruptif de prescription.

Au total, compte-tenu des éléments du dossier et de l'assignation délivrée le 09 février 2023, il y a lieu de constater que la dette litigieuse n'est pas prescrite.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires sollicite à l'audience une somme de 314,49 euros au titre des charges impayées et verse notamment aux débats :

- le contrat de syndic,
- la matrice cadastrale,
- les courriers de relance et de mise en demeure,
- les extraits du Grand Livre 2020-2021,
- les décomptes,
- les appels de fonds,
- les procès-verbaux des assemblées générales pertinentes,

Monsieur [C] conteste le report de charges indues dans les différents décomptes des syndics successifs, précisant que 4 syndics se sont succédés depuis 2014 : POINCARRE jusqu'en 2020, FONCIA jusqu'en 2021 puis HOMELAND à compter de 2022. Or le défendeur soutient que le syndic POINCARRE a porté à son débit, à tort, une somme de 833,30 euros et que cette somme a par la suite été reprise à son débit par les différents syndics sans vérification préalable, et ce malgré ses contestations formulées dès le 05 octobre 2018. Il justifie de l'ensemble de ses dires par les pièces produites, notamment le courrier du 05 octobre 2018, adressé en recommandé au syndic représenté par le cabinet POINCARE. En revanche le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la Société HOMELAND se contente de produire le Grand livre pour la période courant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 mentionnant une reprise de solde de 1266,82 euros, sans autre forme d'explication et un décompte actualisé mentionnant au 1er janvier 2020 une reprise de solde portant sur des « opérations courantes au 31/12/19 » et un appel de « Fonds travaux au 30/12/19 », sans en justifier plus, ne produisant notamment aucun document en provenance des autres syndics qu'elle n'a d'ailleurs pas mis dans la cause.

Au total, compte-tenu de l'impossibilité d'établir le caractère exigible de l'arriéré de charges datant de 2018, il y a lieu de déduire la somme de 804,30 euros du montant total restant à payer par Monsieur [C] au 23 mai 2024, lequel n'a donc plus de dette mais détient une créance de 489,81 euros à l'égard du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la Société HOMELAND.

- Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées. Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Par ailleurs, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de nombreux frais, à hauteur de 2284,16 euros au total et produit un décompte à ce titre mais il convient d'exclure de ce décompte les frais non justifiés, ceux non nécessaires comme ayant été engagés alors que la présente procédure était déjà en cours, ceux relevant des dépens et ceux relatifs au suivi du contentieux et à la transmission des documents à l'huissier ou au conseil de la copropriété, qui font partie des fonctions de base du syndic chargé du recouvrement des sommes impayées.

Au total, seules les mises en demeure et relances justifiées, à hauteur de 146 euros seront mises à la charge du défendeur.

- Sur les demandes de dommages et intérêts :

En application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Par ailleurs, l'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Il sera rappelé par ailleurs que les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires indique que la résistance abusive de Monsieur [C] lui a occasionné des difficultés de gestion compte-tenu de l'absence de règlements réguliers de ses charges tous les trimestres, mais ne justifie nullement du préjudice allégué, distinct d'un simple retard. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Monsieur [C] sollicite une indemnisation de 5000 euros au titre de son préjudice moral au regard du caractère manifestement abusif de la présente procédure qui intervient après de nombreuses années d'échanges de courriers avec les différents syndic.

Néanmoins, s'agissant du syndic actuel, il y a lieu de constater que Monsieur [C] ne justifie pas d'une faute de ce dernier de nature à lui occasionner un préjudice moral, distinct du préjudice financier, étant rappelé que le montant de sa dette lors de la délivrance de l'assignation excédait amplement le montant du report de charges contesté et justifiait ainsi la demande de paiement en justice. Il sera en conséquence débouté de sa demande d'indemnisation pour préjudice moral.

- Sur les dépens et les frais irrépétibles de la procédure :

Chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

L’équité justifie de ne pas faire droit aux demandes réciproques des parties formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur l’exécution provisoire :

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.


PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire:

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la Société HOMELAND, de sa demande au titre du règlement de l'arriéré de charges,

CONSTATE que Monsieur [C] détient au 23 mai 2024 une créance de 489,81 euros à l'égard du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la Société HOMELAND ;

CONDAMNE Monsieur [C] à régler au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la Société HOMELAND, la somme de 146 euros au titre des frais ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.


Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 09 juillet 2024.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.