Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
S.C.I. MARCEAU

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Mylène MULQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/01333 - N° Portalis 352J-W-B7H-C4EEQ

N° MINUTE : 
6 JTJ






JUGEMENT 
rendu le jeudi 04 juillet 2024


DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE “[Adresse 4]” [Adresse 3], Représenté par son syndic la société LE TERROIR - [Adresse 2]
représentée par Me Mylène MULQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G65


DÉFENDERESSE
S.C.I. MARCEAU, dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Philippe PUEL, Greffier d’audience

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 avril 2024

JUGEMENT
rendue par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier de délibéré


Décision du 04 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01333 - N° Portalis 352J-W-B7H-C4EEQ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 décembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 4]" situé [Adresse 3] [Localité 5] a fait assigner la SCI MARCEAU copropriétaire des lots 701 et 677 en paiement des sommes suivantes:

- 4253,44 euros représentant les charges de copropriété dues au 7 décembre 2023 et des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2023, 

- 2000 euros à titre de dommages-intérêts,

- 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

A l'audience du 5 avril 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance actualisé à la baisse à la somme de 2080,08 euros au titre des charges et frais dus au 1re avril 2024.

La SCI MARCEAU, assignée à étude, n'a pas comparu.

Après les débats, l'affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIVATION

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée. 

Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

A l'appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 4]" situé [Adresse 3] à [Localité 5] verse aux débats les pièces suivantes :

- la justification de la qualité de copropriétaire de la SCI MARCEAU,

- les procès-verbaux d'assemblée générale en date des 29 juin 2021, 28 mars 2022 et 7 juin 2023 approuvant les comptes et fixant le budget provisionnel,

- les appels de fonds sur la période concernée, et le décompte annuel de répartition définitive des charges 2022,

- un décompte de créance du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2023, appel fonds travaux 10/23 inclus,

- une mise en demeure de payer du 5 octobre 2023.


Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l'encontre de la SCI MARCEAU lors de la délivrance de l'assignation.

La dette de charges de 3545,25 euros due au 1er octobre 2023 (frais déduits) a toutefois été réglée par les paiements de 1076,41 euros du 9 février 2024 et de 4197,99 euros du 4 mars 2024 (5274,4 euros au total soit un paiement excédentaire de 1729,15 euros) et la dette ne peut être actualisée avec les appels de fonds postérieurs au 1er octobre 2023 en l'absence de comparution de la défenderesse.

La demande en paiement au titre des charges dues au 1er octobre 2023 est donc rejetée et celle au titre des charges appelées après cette date est déclarée irrecevable.

Il convient par ailleurs d'écarter de la demande en paiement les frais qui, au regard de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont soit excessifs, soit inutiles, soit non justifiés par des pièces, ainsi que les frais de relance et de procédure, qui, soit sont antérieurs à la mise en demeure et ne peuvent donc être mis à la charge du copropriétaire défaillant, soit ne peuvent être à la fois inclus dans les charges de copropriété et les dépens ou la somme allouée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sont ainsi exclus les honoraires particuliers du syndic pour procéder à la remise du dossier à l'huissier et à l'avocat, s'agissant d'actes élémentaires d'administration de la copropriété, le syndic ne déployant pas une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, étant rappelé que le contrat de syndic est conclu par le syndicat des copropriétaires et non par le copropriétaire.

Est également exclu le coût des lettres dont l'envoi n'est pas établi ou le coût d'une partie des lettres lorsqu'elles sont trop nombreuses ce qui est inutile au recouvrement de la créance.

Il n'appartient pas à cet égard au syndicat des copropriétaires d'imputer unilatéralement les paiements du copropriétaire aux frais de recouvrement qu'il lui réclame d'un montant de 708,19 euros à la date du 16 octobre 2023.

Il convient ainsi d'allouer au demandeur la somme de 292,86 euros au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance correspondant au coût de la lettre recommandée avec avis de réception de mise en demeure du syndic, de la lettre de mise en demeure de l'avocat et du commandement de payer, en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation (le coût des lettres de relance et des honoraires de remise du dossier à l'huissier et à l'avocat étant donc écarté pour un montant total de 415,33 euros).

Tout retard dans le règlement des charges de copropriété entrave le bon fonctionnement de cette dernière et lui crée un préjudice qu'il convient d'indemniser ; ainsi en l'espèce, laSCI MARCEAU sera tenue de verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 4]" situé [Adresse 3] ([Localité 5]) la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts.

Les dépens seront supportés par la SCI MARCEAU, partie perdante.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l'occasion de la présente instance non compris dans les dépens. La SCI MARCEAU devra les supporter à hauteur de 1200 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision bénéficie de droit de l'exécution provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement par défaut en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 4]" situé [Adresse 3] [Localité 5] de la demande au titre des charges impayées dues du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2023, appel fonds travaux 10/23 inclus, d'un montant de 3545,25 euros, compte tenu des paiements de 1076,41 euros du 9 février 2024 et de 4197,99 euros du 4 mars 2024,

CONSTATE que le compte copropriétaire de la SCI MARCEAU est créditeur au 4 mars 2024 de la somme de 1729,15 euros compte tenu des paiements rappelés ci dessus,

DÉCLARE irrecevable la demande au titre des charges appelées après le 1er octobre 2023,

CONDAMNE la SCI MARCEAU à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 4]" situé [Adresse 3] à [Localité 5] les sommes suivantes :
 
- 292,86 euros au titre des frais de poursuite, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 

- 300 euros à titre de dommages-intérêts,

Rejette les autres demandes,

CONDAMNE la SCI MARCEAU à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 4]" situé [Adresse 3] ([Localité 5]) la somme de 1200 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI MARCEAU aux dépens, soit le coût de l'assignation,

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis a disposition au greffe les jour, mois et an susdits


LE GREFFIER LE PRESIDENT