Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 9 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître MENDES-GIL


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître PRITTWITZ
Madame et Monsieur
[X]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/05691 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JXO

N° MINUTE : 
9 JCP






JUGEMENT 
rendu le mardi 09 juillet 2024

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 8] HABITAT- OPH, 
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par Maître MENDES-GIL, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P173

DÉFENDEURS
Madame [F] [V] épouse [X], 
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître PRITTWITZ, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D847

Monsieur [C] [X],
Monsieur [U] [X], 
demeurant [Adresse 1]
non comparants, ni représentés


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 mai 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 juillet 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 09 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05691 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JXO

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 mars 2007, l’Office Public d’Aménagement et de Construction (O.P.A.C) de [Localité 8], devenu [Localité 8] HABITAT OPH (ci-après dénommé « [Localité 8] HABITAT ») a consenti un bail d'habitation à Monsieur [C] [X] et Madame [F] [V] épouse [X] (ci-après dénommés « les époux [X] ») portant sur l’appartement porte 0145 - 7ème étage - escalier 3, situé [Adresse 1] à [Localité 9]. 

En raison d’un arriéré locatif, [Localité 8] HABITAT a fait délivrer à chacun des époux [X], le 31 janvier 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Cet acte a été réceptionné, pour le compte de [F] [V] épouse [X], par son fils [U] [X]. Ce dernier a précisé ne pas connaître l’adresse du nouveau domicile de son père. Après diverses investigations, le commissaire de justice a donc dressé un procès-verbal de recherches infructueuses selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile à l’égard de Monsieur [C] [X]. 

Par courrier en date du 22 février 2023, Madame [F] [V] a informé [Localité 8] HABITAT avoir pris du retard dans le paiement de ses loyers en raison de la perte de son emploi. Afin d’étayer sa demande de délais de paiement pour l’apurement de sa dette locative, elle a joint une attestation de paiement de ses allocations émanant de la Caisse d’Allocations Familiales mentionnant une adresse au [Adresse 2] sur la commune [Localité 4] [Localité 7] et datée du 13 janvier 2023. 

Le 1er mars 2023, par lettre recommandée libellée à cette adresse, [Localité 8] HABITAT a mis en demeure Madame [F] [V] de régulariser sa situation quant à son occupation personnelle du logement social qui lui avait été attribué sur la commune de [Localité 8]. 

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date des 3 et 15 mai 2023, PARIS HABITAT a assigné [F] [V], Monsieur [U] [X] et [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :
Prononcer la résiliation du bail; Ordonner l’expulsion de Madame [F] [V], de Monsieur [C] [X] et de Monsieur [U] [X], - avec, en cas de besoin, l’assistance de la force publique ;Autoriser la séquestration dans un garde meuble des biens meubles trouvés dans les lieux aux frais et risques de Madame [F] [V], de Monsieur [C] [X] et de Monsieur [U] [X] ;Condamner solidairement Madame [F] [V], Monsieur [U] [X] et Monsieur [C] [X] au paiement de la somme de 2950, 12 euros correspondant au solde des loyers et charges, au 23 mars 2023, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en sus des charges appelées jusqu’à la libération des lieux ; Condamner solidairement Madame [F] [V], Monsieur [C] [X] et Monsieur [U] [X] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;Condamner solidairement Madame [F] [V], Monsieur [C] [X] et Monsieur [U] [X] au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Après deux renvois en date des 27 septembre 2023 et 12 janvier 2024, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 mai 2024.

À l'audience, [Localité 8] HABITAT, représenté par son conseil, dépose des écritures. La société bailleresse maintient ses demandes, en mentionnant que [F] [V] et [C] [X] ne résident plus à l’adresse figurant sur le contrat de bail, les envois adressés à Monsieur [X] étant signifiés conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, son fils indiquant qu’il ne connait pas son adresse, Madame [V] fournissant un document de la CAF mentionnant une adresse au GRAU [Localité 5]. L’établissement public précise cependant que la dette de loyers a été entièrement régularisée. 

Madame [F] [V], représentée par son conseil, dépose des écritures, demande que la société bailleresse [Localité 8] HABITAT soit déboutée de l’ensemble de ses prétentions et condamnée aux entiers dépens ainsi qu’au versement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre liminaire, la défenderesse indique que, à la suite de son divorce, elle a signé un avenant au contrat de bail, le 11 janvier 2022, aux termes duquel le bail est à son seul nom. Concernant l’adresse mentionnée dans le courrier de la Caisse d’Allocations Familiales, Madame [F] [V] explique que, faisant suite à la perte de son emploi ainsi qu’à des problèmes de santé, elle a rencontré des difficultés financières qui l’ont conduites à accepter un emploi saisonnier. Elle affirme que l’adresse au [Localité 6] est celle de sa fille qui l’a hébergée le temps de son contrat à durée déterminée. La défenderesse déclare n’avoir quitté son domicile que durant quatre mois et ce, pour les besoins de son emploi. Madame [F] [V] explique que c’est durant cette période que son fils, [U] [X], a réceptionné l’assignation. La défenderesse soutient vivre toujours dans son logement parisien et verse aux débats différentes pièces pour en attester. Elle souligne, par ailleurs ; que [Localité 8] HABITAT n’a pas fait procéder à un constat d’huissier concernant les modalités d’occupation du logement avant d’entamer la procédure judiciaire. 

Ni Monsieur [C] [X], ni Monsieur [U] [X] bien que régulièrement assignés par procès-verbal remis à étude, suivant les modalités des articles 655, 656 et 658 du code de procédure civile, n'ont pas comparu. 

L'affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S'agissant plus précisément d'un contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. Par ailleurs, s'agissant plus précisément de lieux loués par un office d'HLM, en application des articles L.442-3-5, L.442-6 et R.641-1 du code de la construction et de l'habitation, les locaux loués doivent être occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

S'agissant de la preuve d'une absence d'habitation dans les lieux, la preuve peut être rapportée par la réception de documents administratifs à une autre adresse, la justification de la propriété d'un autre domicile ou encore un constat d'huissier. A ce titre, il sera rappelé qu'en application de l'article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

La société [Localité 8] HABITAT fournit comme unique pièce à l’appui de ses prétentions l’attestation de la CAF datée du 13 janvier 2023 mentionnant une adresse au GRAU DU ROI, pour la perception d’une allocation d’aide au retour à l’emploi, pièce adressée par la défenderesse à la société bailleresse pour démontrer sa volonté de s’acquitter de sa dette. Aucune sommation interpellative, ni aucun constat de commissaire de justice relatif à l’occupation des lieux n’a été produit à la juridiction, pas plus que ne sont versés des documents permettant de conforter l’absence de la défenderesse au domicile parisien, aucun voisin ou occupant de l’immeuble n’ayant, au surplus, été interrogé. 

Force est de rappeler également qu’il résulte de l’avenant au contrat de bail présenté par la défenderesse, que Monsieur [C] [X] ne figure plus sur le contrat de bail. Force est de relever également que Monsieur [U] [X], fils de madame [V] ne figure pas, non plus, sur le bail. 

À l’inverse, Madame [F] [V] verse aux débats un contrat de travail à durée déterminée pour la période du 15 avril 2022 au 31 août 2022 stipulant expressément qu’il s’agit d’un emploi saisonnier. De plus, l’adresse figurant sur le contrat de travail est bien celle du logement dont est propriétaire [Localité 8] HABITAT. Ces éléments sont, corroborés par l’attestation d’hébergement établie par Madame [I] [X] précisant avoir hébergé Madame [V] du 15 avril 2022 au 31 août 2022. 

Au surplus, Madame [F] [V] produit une quittance de centre d’imagerie médicale établie le 3 janvier 2023 ainsi qu’un avis de situation déclarative de l’administration fiscale pour l’année 2022 et des relevés de remboursements émanant de l’Assurance Maladie allant de janvier 2023 à juin 2023 qui mentionnent tous un domicile au [Adresse 1] à [Localité 9]. 

Le seul document versé par la société bailleresse, transmis par la défenderesse, ne permet pas d’établir une présomption de non habitation à titre de résidence principale suffisamment grave et précise au sens de l’article 1382 du code civil. 

Par conséquent, la demande de résiliation judiciaire du bail formulée par l'EPIC [Localité 8] HABITAT-OPH à l’encontre de Madame [V] sera rejetée. Les demandes subséquentes au titre de l'expulsion et de l'indemnité d'occupation deviennent sans objet.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[Localité 8] HABITAT, qui succombe à l’instance, supporta les entiers dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation de chacune des parties et des considérations d’équité, il convient de condamner [Localité 8] HABITAT à verser à Madame [F] [V] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles. [Localité 8] HABITAT sera débouté de ses demandes de ce chef. 

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Compte tenu de la nature de l’affaire compatible avec l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu de l’écarter.


PAR CES MOTIFS,

Le juge du contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe après débats en audience publique :

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 8] HABITAT OPH de sa demande de résiliation du bail, ses demandes subséquentes devenant sans objet ;

CONDAMNE l’établissement public [Localité 8] HABITAT OPH aux entiers dépens ;

CONDAMNE l’établissement public [Localité 8] HABITAT OPH à verser à Madame [F] [V] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. 

 Le Greffier Le Juge