Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 5 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : S.C.I. HAXO


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Benjamin JAMI 

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/01482 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GWE

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 05 juillet 2024


DEMANDEUR
Syndicat des Coproprietaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], 
représenté par son syndic le cabinet CITYA MODERN’IMM - 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811


DÉFENDERESSE
S.C.I. HAXO, domiciliée : chez M. [U], 
[Adresse 3]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique
assisté de Jean-François SEGOURA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 03 avril 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juillet 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Jean-François SEGOURA, Greffier


Décision du 05 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01482 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GWE




EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI HAXO est propriétaire des lots n°4, 5, 94 et 95 au sein de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic le cabinet CITYA MODERN'IMM a fait assigner la SCI HAXO devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, auquel il demande, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de la condamner sous le bénéfice de l'exécution provisoire et avec capitalisation des intérêts à lui payer les sommes suivantes :
- 4 579,20 euros au titre des charges courantes de copropriété impayées, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse, 
- 3 000 euros de dommages et intérêts,
- 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l'audience du 3 avril 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Assignée à étude, la SCI HAXO n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 juillet 2024.



MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la SCI HAXO,
- un extrait du registre national du commerce et des sociétés à jour au 3 décembre 2023, 
- l'extrait du compte copropriétaire de la SCI HAXO arrêté au 5 octobre 2023 à la somme de 4 579,20 euros,
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 2 juin 2022 avec l’attestation de non-recours correspondante comportant notamment approbation des comptes de l'exercice 2021 et du budget prévisionnel 2023 et vote du fonds ALUR,
- le décompte annuel de répartition des charges définitives de l'exercice 2023,
- les différents appels de fonds adressés à la SCI HAXO pour la période du 2ème au 4ème trimestre 2023 faisant apparaître les relevés de compte individuel,
- la mise en demeure de payer la somme de 4 569,80 euros par lettre recommandée avec accusé de réception du conseil du syndic du 24 novembre 2022 (sans l'accusé de réception),
- la note d'honoraires de l'avocat du syndic du 19 avril 2023,
- le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI HAXO à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 579,20 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 5 octobre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

En omettant de s'acquitter des charges dues, la SCI HAXO a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l'allocation de la somme de 450 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu'elle est demandée. Elle sera donc ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.

La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 20 février 2024.

Sur les autres demandes

La SCI HAXO, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût de l'assignation et de la signification de la présente décision.

L'équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, 

CONDAMNE la SCI HAXO à payer au syndicat de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic le cabinet CITYA MODERN'IMM, les sommes suivantes :
- 4 579,20 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 5 octobre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus, 
- 450 euros à titre de dommages et intérêts, 
- 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil à compter du 20 février 2024,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SCI HAXO aux dépens comme visé dans la motivation, 

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président