Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 10 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [E] [M] veuve [H]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Pauline ROUSSEAU
Direction Nationale d’Interventions domaniales

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/02299 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4T6R

N° MINUTE : 






JUGEMENT 
rendu le mercredi 10 juillet 2024



DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 5], Représenté par son syndic la société SULLY GESTION sise [Adresse 4]
représenté par Me Pauline ROUSSEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0709

DÉFENDERESSES

La Direction Nationale d’Interventions domaniales, prise en la personne de son directeur, en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [P] [H], dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

Madame [E] [M] veuve [H]
demeurant [Adresse 1] 
ci-devant et actuellement [Adresse 5]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Président, 
assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 mai 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2024 par Romain BRIEC, Président, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffier

Décision du 10 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/02299 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4T6R



EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [H] était propriétaire du lot n°14 et 302 dans l'immeuble sis [Adresse 5], cadastré BD[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété représentant 101/10000ème tantièmes, jusqu'à son décès survenu le 7 mars 2021.

La DIRECTION NATIONALE D'INTERVENTIONS DOMANIALES (DNID), prise en la personne de son directeur, est, depuis l'ordonnance du 10 mars 2023 du tribunal judiciaire de Paris, curateur à la succession vacante de Monsieur [P] [H].

Suite à divers impayés de charges de copropriété depuis le décès du propriétaire pré décédé, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic la société SULLY GESTION en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la DNID et Madame [E] [M] veuve [H], par actes de commissaire de justice en date du 5 avril 2024, en paiement solidaire des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 5697,72 euros au titre des charges de copropriété, somme arrêtée au 14 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2022,
- 830 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2022,
- 2000 euros de dommages et intérêts,
- 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 mai 2024.

A l'audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. 

Bien que régulièrement assignés à personne et à étude, la DNID et Madame [E] [M] veuve [H] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter, ni n'ont fait connaître au tribunal les motifs de leur absence. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2024 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
- le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot 14 et 302, indiquant la répartition des tantièmes (101/10000èmes), la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l'origine de propriété, l'acte authentique de vente, établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [P] [H] et, s'agissant de ce dernier acte, faisant état du mariage du propriétaire pré décédé avec Madame [E] [M],
- l'acte de mariage de Monsieur [P] [H] et Madame [E] [M] en date du 25 février 2010 à [Localité 6],
- l'acte de décès de Monsieur [P] [H] en date du 7 mars 2021,
- l'ordonnance du tribunal judiciaire du 10 mars 2023 désignant la DNID en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [P] [H],
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2020 au 1er avril 20204,
- l'historique du compte du 1er avril 2020 au 6 mars 2024 ainsi qu'un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 6527,72 euros (en ce inclus 830 euros de frais), 
- les procès-verbaux des assemblées générales des 26 septembre 2019, 17 septembre 2020, 21 juin 2021, 1er juillet 2022 et 26 juin 2023 comportant : 
- approbation des comptes des exercices 2018 à 2022,
- vote des budgets prévisionnels 2020 à 2024,
- fonds travaux 2019 à 2023,
- vote des travaux ou opérations suivantes : ravalement des façades (assemblée générale du 26 septembre 2019, résolution 6), travaux de retrait de l'amiante (assemblée générale du 21 juin 2021, résolution 17),
- les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,
- la mise en demeure du 9 mai 2022 avec AR adressée à " SUCCESSION [H] " (sans aucune indication sur le pli quant à la réception ou non du courrier), la mise en demeure de payer la somme de 8649,47 euros adressée le 25 avril 2023 à LA DNID uniquement (signée le 2 mai 2023),
- le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local, 
- le contrat de syndic, 
- une facture d'honoraires d'avocat du 10 mai 2022 d'un montant de 144 euros.

En l'espèce, les paiements effectués sur la période du 1er avril 2020 au 6 mars 2024, à hauteur de 37313,41 euros, ont été imputés par le créancier prioritairement sur la dette la plus ancienne, conformément à l'article 1342-10 du code civil.

Dans ce contexte, d'une part, s'il est établi que Monsieur [P] [H] et Madame [E] [M] veuve [H] étaient mariés, cette dernière n'était pas copropriétaire des lots objets du présent litige au vu de la matrice cadastrale et de l'acte de vente. En outre, en application de l'article 220 du code civil, elle n'était tenue solidairement des dettes ménagères que jusqu'à la dissolution du mariage par l'effet du décès de Monsieur [P] [H] au 7 mars 2023, par application de l'article 1441 du code civil. A cette date, le solde du décompte était débiteur de la somme de 22192,69 euros. Les versements ultérieurs enregistrés au crédit du décompte ont porté sur un total de 33782,48 euros. En conséquence, Madame [E] [M] veuve [H] n'est désormais redevable d'aucune somme si bien que les demandes du syndicat des copropriétaires à son encontre seront rejetées.

D'autre part, s'agissant des demandes à l'encontre de La DNID, et en application des textes visés ci-dessus comme au vu des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires est parfaitement établie à hauteur de la somme de 6527,72 euros portant sur la période allant du 1er avril 2020 au 6 mars 2024, incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2024, ceci après déduction des versements effectués.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l'article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 830 euros. L'ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d'être exigible. 

La créance du syndicat de copropriétaires à l'encontre de la DNID est donc fixée à la somme totale de 5697,72 euros (6527,72-830).

Conformément à l'article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s'évince de la combinaison de cet article et de l'article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d'absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l'espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2023, jour de réception par La DNID de la mise en demeure avec AR du 25 avril 2023.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; " " b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). "

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l'assignation, du présent jugement et frais d'exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 830 euros se décomposant comme suit :
- 437 euros pour l'envoi de 7 mises en demeure, dont 55 euros pour l'envoi de la mise en demeure avec AR à LA DNID du 25 avril 2023,
- 68 euros pour l'envoi de 2 relances,
 - 325 euros d'honoraires de mise en demeure par avocat,

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d'un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n'étant régis que par le règlement de copropriété bien qu'il comporte une clause d'imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Il sera relevé que l'envoi d'autant de mises en demeures et de lettres de relance avant toute action judiciaire, est un choix qui appartient au syndicat. 

En outre, les frais d'honoraires d'avocat seront pris en compte au titre des frais irrépétibles.

En conséquence la somme de 55 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant au coût de la mise en demeure avec AR adressée à La DNID le 25 avril 2023. La demande à l'encontre de Madame [E] [M] veuve [H] sera rejetée, pour les mêmes motifs que ceux relatifs à l'impayé de charges et travaux.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2023.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
 
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.


Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, faute de justifier tant de l'abus de droit et la mauvaise foi de la succession vacante que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La DNID, qui succombe, supportera seule les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les demandes à l'encontre de Madame [E] [M] veuve [H] ;

CONDAMNE la DIRECTION NATIONALE D'INTERVENTIONS DOMANIALES (DNID), prise en la personne de son directeur, ès qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [P] [H], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société SULLY GESTION :
- la somme de 5697,72 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er avril 2020 au 6 mars 2024 et incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2023,
- la somme de 55 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2023,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement au 6 mars 2024 (la dernière somme portée au crédit du décompte est de 300 euros le 6 mars 2024) viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE la DNID à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société SULLY GESTION, la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la DNID aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.
Décision du 10 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/02299 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4T6R