Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 5 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Sophie COUSIN
 Maître Karim BOUANANE 

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/10137 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UD5

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 05 juillet 2024

DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO, 
dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 2]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971


DÉFENDEUR
Monsieur [P] [D], 
demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]
comparant en personne assisté de Me Sophie COUSIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A660
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056-2024-001943 du 21/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection
assisté de Jean-François SEGOURA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 3 avril 2024

JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juillet 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Jean-François SEGOURA, Greffier

Décision du 05 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/10137 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UD5



EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 17 juillet 2020, la société HÉNÉO a donné en location à Monsieur [P] [D] un logement meublé dans une résidence universitaire située [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant une redevance mensuelle de 418,42 euros charges comprises.

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 22 décembre 2021, la société HÉNÉO a notifié à Monsieur [P] [D] la résiliation du contrat à effet au 8 janvier 2022 au motif qu'il n'en remplissait plus les conditions en raison de la perte de son statut d'étudiant boursier.

Par acte de commissaire du 23 octobre 2023, la société HÉNÉO a fait assigner Monsieur [P] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- valider le congé donné et constater que Monsieur [P] [D] est déchu de tout titre d'occupation,
- subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du titre d'occupation,
- ordonner l'expulsion sans délai de Monsieur [P] [D] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls du défendeur,
- condamner Monsieur [P] [D] à payer une indemnité d'occupation égale à la redevance actuelle à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à libération des lieux,
- condamner Monsieur [P] [D] à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Les clés ont été restituées le 10 janvier 2024 date à laquelle un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties.

À l'audience du 3 avril 2024, la société HÉNÉO s'est désistée de ses demandes en validation de congé, de résiliation et d’expulsion et a sollicité la condamnation de Monsieur [P] [D] à lui payer la somme de 132,77 euros selon décompte arrêté au 10 janvier 2024 au titre de l'arriéré locatif et des dégradations imputables au défendeur, dépôt de garantie déduit. Elle a par ailleurs maintenu ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Monsieur [P] [D], représenté par son conseil, a sollicité le rejet des demandes, contestant le montant des sommes réclamées tant au titre de l’arriéré locatif, pour lequel il ne serait redevable que d’une somme de 14,11 euros, que des réparations locatives chiffrées sans devis ni facture. Il a par ailleurs conclu au débouté des demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 juillet 2024.


MOTIFS

Sur la demande en paiement

L'article 1728 du code civil dispose que le locataire est tenu de deux choses principales : 1° d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 3.1 du contrat de sous-location meublée stipule que le loyer principal, révisable chaque année au 1er janvier s'élève à la somme mensuelle de 277,85 euros, auquel vient s'ajouter un complément de loyer et de services annexes de 26,48 euros ainsi qu'un forfait pour charges récupérables de 114,09 euros, soit une redevance mensuelle charges comprises à l'entrée dans les lieux de 418,42 euros.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

De plus, l'article 4.2 du contrat énonce qu'un état des lieux et un inventaire seront établis contradictoirement à l'entrée et lors du départ du bénéficiaire et que celui-ci sera tenu de payer le prix de tous les dommages qui seraient constatés.

L'article IV du règlement intérieur de la résidence vient préciser que si l'état des lieux de sortie n'est pas conforme à celui signé lors de l'entrée dans l'établissement, le dépôt de garantie peut être retenu, totalement ou partiellement, selon le montant des travaux effectués, tels que définis en annexe 1 et peut également servir à prévenir toute défaillance dans le paiement du loyer et des charges au terme du contrat.

Enfin, l'article 1315 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, s’agissant des redevances et des indemnités d'occupation échues impayées au 10 janvier 2024 date de libération des lieux, il ressort des pièces versées aux débats notamment de l'historique de compte arrêté au 25 mars 2024 (pièce HÉNÉO n°8) et de l'avis d'échéance de décembre 2023 (pièce [P] [D] n°7) que compte-tenu de deux virements effectués les 1er et 21 décembre 2023 d'un montant chacun de 450 euros, Monsieur [P] [D] était créditeur au 31 décembre 2023 d'une somme de 129,08 euros à laquelle il convient d'ajouter 147,97 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour janvier 2024, calculée au prorata temporis (443,31 euros / 30 jours x 10), soit un solde à la charge de Monsieur [P] [D] de 18,89 euros.

S’agissant ensuite des dégradations locatives, la société HÉNÉO réclame le paiement d'une somme de 390 euros se décomposant comme suit : remplacement lavabo sur colonne : 200 euros, remplacement micro-ondes : 40 euros, reproduction clé sur organigramme : 100 euros, remplacement réfrigérateur : 50 euros.

À cet effet, elle produit l'état des lieux de sortie, dont seules les pages impaires sont communiquées et à l'examen duquel il résulte que deux clés n'ont pas été restituées, que le four micro-ondes est tâché et que la porte du congélateur est cassée. Dans la mesure où aucune des parties ne verse aux débats l'état des lieux établi lors de la signature du contrat (cf. article 4.2 du contrat), il y a lieu de considérer que l'appartement a été délivré en bon état.

Monsieur [P] [D] doit ainsi être condamné à prendre à sa charge le coût des dégradations constatées contradictoirement lors de la restitution des lieux, et évaluées aux termes de l'annexe 1 du contrat faisant la loi des parties "entre 70 euros et 100 euros" concernant les clés sur organigramme et s'agissant de la porte du freezeur "entre 18 et 22 euros", étant observé que la nécessité du remplacement du réfrigérateur n'est pas rapportée.

Concernant le micro-onde, aucun tarif n'est mentionné à l'annexe du contrat mais la somme réclamée est très raisonnable. Enfin, la demande au titre du remplacement du lavabo ne peut qu'être rejetée puisque la page de l'état des lieux relative à la salle de bains n'est pas produite.

Ainsi le montant des réparations locatives à la charge de Monsieur [P] [D] s'élève à la somme de 162 euros (remplacement micro-ondes : 40 euros + reproduction clé sur organigramme 100 euros + remplacement porte du freezeur 40 euros) et le montant de l'intégralité des sommes dues en exécution du contrat, arriéré locatif inclus, à la somme de 180,89 euros (18,89 euros +162 euros).

Il en résulte que le dépôt de garantie de 271,34 euros étant d'un montant supérieur, Monsieur [P] [D] n'est plus redevable d'aucune somme à la société HÉNÉO, laquelle sera par conséquent déboutée de sa demande en paiement.

Sur les mesures accessoires

La société HÉNÉO, partie perdante, conservera la charge de ses dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, et sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de sur civile

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en dernier ressort,

DÉBOUTE la société HÉNÉO de sa demande en paiement.

DÉBOUTE la société HÉNÉO de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

LAISSE les dépens à la charge de la société HÉNÉO,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection.