Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 4 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:

■


Charges de copropriété

 
N° RG 21/14048 
N° Portalis 352J-W-B7F-CU2NC



N° MINUTE : 


Assignation du :
27 Juillet 2021






JUGEMENT EN PROCÉDURE 
ACCÉLÉRÉE AU FOND
rendu le 04 Juillet 2024 
DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] - [Localité 6], 
représenté par son syndic, le Cabinet Messieurs LANGLOIS & Cie, 
[Adresse 3]
[Localité 5]

représenté par Me Catherine DE FROIDCOURT-BOYER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A241


DÉFENDERESSE

Madame [Y] [X], 
en sa qualité de représentante légale de sa fille 
[J] [L] [K] [Z] 
[Adresse 4]
[Localité 6]

représentée par Me Magda ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0829



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481-1 du Code de Procédure Civile et L. 121-3 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 8 Janvier 2024, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire.

assistée de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière.





Décision du 04 juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/14048- N° Portalis 352J-W-B7F-CU2NC

DÉBATS

A l’audience publique du 22 Mai 2024


JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 

 * * * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [J] [Z] est propriétaire des lots de copropriété n°23, 25 à 27, 36, 40, 41, 43 à 46, 48, 57 à 59 et 64 d’un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 6].

Par ordonnance du 1er juillet 2019, le président du tribunal de grande instance de Paris statuant en la forme des référés a notamment condamné Mme [Y] [X] – ès qualités de représentant légal de sa fille mineure Mme [J] [Z] – à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 287 940,94 euros, au titre des provisions sur charges et appels provisionnels de travaux (arrêtés au quatrième trimestre 2019), lui accordant en outre des délais de paiement jusqu’au 30 novembre 2019.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 9 avril 2021 et remise à la destinataire le 10 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [Y] [X] – ès qualités de représentant légal de sa fille mineure Mme [J] [Z] – de payer la somme de 57 799,00 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 27 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de l'’mmeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 6] a fait assigner Mme [J] [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond (art. 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Lors de l’audience de plaidoiries du 22 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a formé oralement ses demandes et indiqué s’en rapporter aux moyens soulevés dans son assignation.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 17 mai 2024 par voie électronique, et au visa des articles 10, 14-1, 14-2, 19-2 et 35 de la loi nº65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que 1353 du code civil, il demande à la juridiction de :

- déclarer le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes ;

- déclarer Madame [Z] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes ;


- constater que la déchéance du terme par suite du non-paiement des provisions dues à leur date d’exigibilité au titre de l'article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure adressée le 09 avril 2021 restée infructueuse passé un délai de trente jours était recevable,

- constater que cette déchéance du terme n’a plus lieu d’être compte-tenu de l’ancienneté de la dette,

- condamner Madame [J] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 6] une somme de 130 990,67 euros, sauf à parfaire, selon décompte du 28 février 2023, représentant son arriéré de charges, travaux et frais, à compter du 5 juin 2019 (pour les sommes n’ayant pas fait l’objet de condamnation par ordonnance du 01/07/2019), et arrêtés au 1er janvier 2024, outre les intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure et, pour le surplus, à compter de l’assignation,

- condamner Madame [J] [Z] au paiement des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 9 avril 2021 sur la somme de 70.983,85 euros due au titre de la déchéance du terme jusqu’au 31 décembre 2021 et à compter de l’assignation pour le surplus, 

- condamner Madame [J] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 6], une somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de ses manquements répétés à ses obligations de copropriétaire,

- condamner Madame [J] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 6], une somme de 15.000,00 euros pour résistance abusive,

- condamner Madame [J] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 6], une somme de 10.000,00 euros d’amende civile,

- ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément à l’article 1343-2 du Code civil,

- condamner Madame [J] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 6], une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

- condamner Madame [J] [Z] aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 6], à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance, et qui seront imputés à la seule défenderesse, au titre des charges générales d’administration,

- ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir.

Lors de l'audience de plaidoiries, Mme [J] [Z] a formé oralement des demandes reconventionnelles et indiqué s’en rapporter aux moyens soulevés dans son assignation.



Au visa des articles 14-1, 14-2 et 19-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que de l'article 1343-5 du code civil, elle demande à la juridiction de :

A titre liminaire

- déclarer irrecevables l’ensemble des demandes, fins et conclusions du Syndicat des copropriétaires, la mise en demeure ne répondant pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- déclarer irrecevables l’ensemble des demandes, fins et conclusions du Syndicat des copropriétaires soulevées sur le fondement désormais de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

 
Au fond

- débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner le Syndicat des copropriétaires à rembourser à [J] [Z] la somme de 30.184,01 euros au titre du trop versé (hors travaux contestés liés au plomb si on considère la concluante comme en étant redevables) ;

- condamner le Syndicat des copropriétaires à rembourser à [J] [Z] sa quote-part des produits perçus pour les loyers d’équipements Télécoms, de primes d’assurance et des intérêts liés aux comptes bancaires.
 

A titre infiniment subsidiaire :

- condamner le Syndicat des copropriétaires à rembourser à [J] [Z] la somme de 66.745,47 euros au titre du trop versé : 30.184,01 euros + 36.561,46 euros (travaux contestés liés au plomb) - hors produits non reçus des assurances et loyers d’équipements télécoms en caves
 - hors fruits du compte rémunérateur fonds travaux loi Alur,

 
A titre très infiniment subsidiaire :

- ramener la dette au titre des charges courantes, travaux et frais à la somme de 21 021,76 euros (38 401 euros - 9948 euros - 6 831,24 euros - 600 euros règlement partiel exercice 2024) à laquelle seront déduits les produits à percevoir pour les primes d’assurance, loyers d’équipements télécom et intérêts bancaires des fonds placés ;

- octroyer, à Mademoiselle [Z], un délai de paiement sur 24 mois ;

- enjoindre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à communiquer, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir les éléments suivants :
- l’ensemble des relevés bancaire HSBC du SDC de l’immeuble sis au [Adresse 4] relatifs au compte Fonds Travaux loi Alur [XXXXXXXXXX02] depuis novembre 2021 ;



- l’ensemble des relevés bancaire HSBC [XXXXXXXXXX01] du SDC de l’immeuble sis au [Adresse 4] relatifs à la gestion courante de la copropriété à compter du 30 juin 2020 - les résultats des diagnostics Techniques Obligatoires Avant Travaux ;
- devis d’une entreprise spécialisée pour la réalisation des travaux de déplombage des escaliers A et C ;
- feuille de présence et pouvoirs de l’AG du 12 juillet 2023 ainsi que de l’AG du 1er mars 2024 ;

- débouter, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande d’allocation de dommages-intérêts ;

- rejeter la demande de capitalisation des intérêts ;

- écarter l’exécution provisoire de droit de l’ordonnance à intervenir pour incompatibilité de l’affaire ;

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer à Mademoiselle [Z] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

- juger que Mademoiselle [Z] sera exonérée de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur la recevabilité des demandes

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d'une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun et confiée au président du tribunal judiciaire.






A – Sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 130 990,67 euros, « représentant son arriéré de charges, travaux et frais, à compter du 5 juin 2019 (pour les sommes n’ayant pas fait l’objet de condamnation par ordonnance du 01/07/2019), et arrêtés au 1er janvier 2024 ».

Alors qu’il agit sur le fondement des dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, saisissant le président du tribunal judiciaire statuant suivant la procédure accélérée au fond, le syndicat des copropriétaires est tenu de justifier de l’envoi d'une mise en demeure de payer une provision exigible, et du fait que celle-ci est restée infructueuse passé un délai de trente jours.

Ce n’est en effet qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. De surcroît, dès lors que l’article 19-2 susvisé énonce que ce n’est qu’après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.

Le demandeur communique un courrier reçu par la défenderesse le 10 avril 2021, dont l’examen révèle qu'’l ne met pas en demeure Mme [J] [Z] de régler une provision exigible et impayée, afin de permettre de rendre immédiatement exigibles les autres provisions non encore échues, mais bien l’ensemble d’un arriéré de charges et de provisions d’un montant de 57 799,00 euros.

Bien que le décompte joint à la mise en demeure fasse mention de plusieurs provisions impayées, il ne peut être considéré que la copropriétaire débitrice était en mesure de comprendre qu’en cas de défaut de paiement d’une seule provision, elle pourra être poursuivie sur ce fondement pour le paiement de l’intégralité des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours, ainsi que, à titre accessoire, de son arriéré de charges. A la lecture du courrier adressé, la copropriétaire pouvait légitimement croire, à tort, que le non-paiement de la somme de 57 799,00 euros entraînerait cette exigibilité anticipée des provisions non échues.

Par ailleurs, alors que le syndicat des copropriétaires soutient que la loi n’impose aucune condition de forme à la mise en demeure, il doit être relevé que le fait de préciser quelle somme est due à peine d’exigibilité anticipée d’autres sommes n’est aucunement une question de forme, et tient au contenu même de la mise en demeure.

La mention expresse des dispositions de l'article 19-2 ou des conséquences d’une absence de paiement dans un délai de trente jours ne peuvent suffire à mettre valablement en demeure le copropriétaire.



Enfin, il convient de rappeler que la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 est une procédure « résiduelle » visant à éviter des situations de blocage – notamment en cas de travaux d’importance sur les parties communes – par l’exigibilité anticipée de provisions à échoir. Il ne s’agit en aucun cas d’un mécanisme supplémentaire de recouvrement des charges échues - l’exigibilité de celles-ci n’étant prévue qu’à titre accessoire, afin d’éviter à la copropriété d’engager deux procédures distinctes.

Pour les motifs qui précèdent, il apparaît que la mise en demeure du 10 avril 2021 ne répond pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, si bien qu’il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires formées en application de ces dispositions.

Alors que le demandeur indique agir désormais sur le fondement de l’article 10 du même texte, dans la mesure où les provisions constituent aujourd’hui des charges échues, il est relevé que le président du tribunal judiciaire n’a pas compétence pour statuer, suivant la procédure accélérée au fond, sur des demandes en paiement de charges de copropriété ou de dommages et intérêts en lieu et place du tribunal.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner Mme [J] [Z] au paiement d’une amende civile d’un montant de 10 000,00 euros. Il doit cependant être relevé qu’aucune partie n’est recevable à solliciter la condamnation de son adversaire au paiement d’une amende civile. En effet, et alors que nul ne peut plaider par procureur, le syndicat des copropriétaires n’a pas d’intérêt personnel et direct à la condamnation de la partie adverse au paiement d’une amende au profit de l’État.


B – Sur les demandes reconventionnelles

Mme [J] [Z] forme plusieurs demandes à titre reconventionnel, tendant au paiement de sommes qu’elle estime avoir versées à tort au titre des charges et appels de fonds travaux (restitution d'un indu), ainsi qu’à la production sous astreinte de divers documents relatifs à la copropriété (relevés bancaires, diagnostics techniques obligatoires, devis, feuilles de présence d’assemblée générale).

Pour les mêmes motifs que ci-dessus, et alors que le président du tribunal judiciaire est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Mme [J] [Z] n’agit aucunement afin d’obtenir paiement anticipé de provisions non échues après envoi d’une mise en demeure, mais forme une demande reconventionnelle en paiement d’un indu ressortant de la compétence du tribunal.

Il en va de même pour la demande tendant à la production de divers documents relatifs à la copropriété, étant au surplus relevé qu’une production de pièces a pour but de fournir des éléments de nature à éclairer la juridiction, et ne peut donc être ordonnée que si elle présente une utilité pour la solution du litige dont elle est présentement saisie.

Faute de satisfaire aux conditions posées par l'article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les demandes reconventionnelles formées par Mme [J] [Z] seront déclarées irrecevables.




2 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.


- Sur les frais exposés non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’issue du litige et l’équité commandent de débouter les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.


- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond et par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] ;

DECLARE irrecevables les demandes reconventionnelles formées par Mme [J] [Z] ;



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024


La Greffière Le Président