Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 5 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [L] [Z]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/00819 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35IX

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 05 juillet 2024


DEMANDEUR
Syndicat des Coproprietaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet ETUDE BERNARD 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811


DÉFENDEUR
Monsieur [L] [Z], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique
assisté de Jean-François SEGOURA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 03 avril 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juillet 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Jean-François SEGOURA, Greffier


Décision du 05 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00819 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35IX


EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [L] [Z] est propriétaire des lots n°8 et 39 au sein de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic le cabinet ÉTUDE BERNARD a fait assigner Monsieur [L] [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, auquel il demande, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de le condamner sous le bénéfice de l'exécution provisoire et avec capitalisation des intérêts à lui payer les sommes suivantes :
- 5 688,13 euros au titre des charges courantes de copropriété impayées, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse, 
- 2 000 euros de dommages et intérêts,
- 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l'audience du 3 avril 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Assigné à étude, Monsieur [L] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 juillet 2024.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, conformément à l'article 1315 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [L] [Z],
- l'extrait du compte copropriétaire de Monsieur [L] [Z] arrêté au 12 octobre 2023 à la somme de 5 688,13 euros (en ce inclus 504 euros de frais de recouvrement et 168,82 euros de reprise de solde),
- les procès-verbaux des assemblées générales des 12 décembre 2022 et 14 septembre 2023 comportant notamment approbation des comptes des exercices 2020 à 2022 et votant les budgets prévisionnels 2021 à 2024 ainsi que le fonds travaux,
- les attestations de non-recours concernant les procès-verbaux,
- le décompte annuel de répartition des charges définitives des exercices 2020 et 2021,
- les différents appels de fonds adressés à Monsieur [L] [Z] pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2023 faisant apparaître les relevés de compte individuel,
- la sommation de payer la somme de 3 120,52 euros par acte d'huissier de justice du 28 mars 2022 délivrée par procès-verbal de recherches infructueuses,
- la mise en demeure de payer la somme de 4 810,82 euros par lettre recommandée avec accusé de réception du conseil du syndic du 26 juillet 2023 (sans l'accusé de réception),
- la note d'honoraires de l'avocat du syndic du 19 avril 2023,
- le contrat de syndic.

Il résulte du relevé de compte produit que la somme de 504 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.

Par ailleurs, le relevé de compte produit par le syndicat débute au 1er janvier 2022 par une reprise de solde débiteur d'un montant de 168,82 euros, au sujet de laquelle il n'est apporté aucune précision ni pièce justificative, de sorte que le tribunal ne peut ni déterminer la nature des sommes en cause, ni vérifier leur exigibilité. La demande du syndicat portant sur cette reprise de solde sera donc rejetée en application de l'article 1315 du code civil.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [L] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 015,31 euros (5 688,13 euros - 504 euros -168,82 euros) à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 12 octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus avec en l'absence de demande spécifique intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre ) d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

En l'espèce les frais de la mise en demeure du 17 février 2022 (12 euros) seront rejetés en l'absence de production de la lettre correspondante et de la preuve de son envoi par lettre recommandée avec accusé de réception, comme requis par l'article 64 du décret du 17 mars 1967.

Les frais de "mise au contentieux" (96 euros) et les honoraires de "remise dossier avocat" (276 euros) ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité car il s'agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile. La demande portant sur ces frais sera ainsi rejetée.

Les frais exposés au titre de la mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires (120 euros) relèvent également des frais irrépétibles au sens des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais nécessaires pour le recouvrement des charges.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

En omettant de s'acquitter des charges dues, Monsieur [L] [Z] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic

Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l'allocation de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu'elle est demandée. Elle sera donc ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.
 
La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 21 décembre 2023.

Sur les autres demandes

Monsieur [L] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût de l'assignation et de la signification de la présente décision.

L'équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, 

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] à payer au syndicat de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic le cabinet ÉTUDE BERNARD, les sommes suivantes :
- 5 015,31 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 12 octobre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus, 
- 500 euros à titre de dommages et intérêts, 
- 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil à compter du 21 décembre 2023,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] aux dépens comme visé dans la motivation, 

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président