Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 5 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : S.C.I. NER


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Fabrice NICOLAI

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/06463 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HTC

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 05 juillet 2024


DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 5], 
&
Syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 5], 

Pris en la personne de leur syndic la société N&H IMMOBILIER -
dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 5]
représentés par Me Fabrice NICOLAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1991


DÉFENDERESSE
S.C.I. NER, 
dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 6]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique
assisté de Jean-François SEGOURA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juillet 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Jean-François SEGOURA, Greffier
Décision du 05 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06463 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HTC




EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI NER est propriétaire des lots n°127 et 128 au sein de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2023, le syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic la société N&H IMMOBILIER a assigné la SCI NER devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris pour la voir condamner au paiement des charges de copropriété.

La procédure évoquée à l’audience du 22 novembre 2023 a fait l’objet d’une réouverture des débats à la demande du syndicat principal des copropriétaires.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024, le syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] et le syndicat secondaire des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], représentés par leur syndic la société N&H IMMOBILIER, ont assigné la SCI NER devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel ils demandent, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de la condamner sous le bénéfice de l'exécution provisoire à payer :
- au syndicat principal :
- 2 994,78 euros au titre des appels de charges et frais de recouvrement arrêtés au 29 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 février 2023,
- 2 500 euros de dommages intérêts,
- 3 000 euros de frais irrépétibles et aux dépens en ceux compris les frais exposés pour recouvrer la créance,
- au syndicat secondaire :
- 5 231,84 euros au titre des appels de charges et frais de recouvrement arrêtés au 29 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 février 2023,
- 2 500 euros de dommages et intérêts,
- 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ceux compris les frais exposés pour recouvrer la créance.

Au soutien de sa demande, le syndicat principal et le syndicat secondaire des copropriétaires font valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour eux des difficultés de gestion.

A l'audience du 3 avril 2024, le syndicat principal et le syndicat secondaire des copropriétaires, représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur assignation.

Assignée à personne morale puis a étude, la SCI NER n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 juillet 2024.



MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité

Enfin, conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur.

Pour le syndicat principal
En l'espèce, le syndicat principal verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI NER,
- l'extrait de compte copropriétaire de la SCI NER sur la période du 1er octobre 2021 au 15 janvier 2024 arrêté à la somme de 2 994,78 euros (en ce inclus 75 euros de frais de recouvrement),
- les procès-verbaux avec les attestations de non-recours des assemblées générales des 28 mars 2019, 5 octobre 2020, le 17 mai 2021, 23 mars 2022 et 27 mars 2023 comportant notamment :
- approbation des comptes des exercices pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2022 et des budgets prévisionnels pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2024,
- vote du fonds ALUR,
 - vote des travaux : installation de racks à vélo (assemblée générale du 23 mars 2022, résolution n°23),
- les différents appels de fonds adressés à la SCI NER pour la période du 1er octobre 2021 au 1er janvier 2024 faisant apparaître les relevés de compte individuel,
- la répartition définitive des charges courantes pour les exercices 2021 et 2022,
- la facture de la société SOLUTION PLOMBERIE 78 du 17 janvier 2024 pour une recherche de fuite,
- les mises en demeure du syndic des 3 novembre 2022 et 5 décembre 2023,
- les mises en demeure par avocat des 20 février 2023, 28 avril 2023 et 6 mars 2024,
- le contrat de syndic.

Il résulte du relevé de compte produit que la somme de 75 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI NER à payer au syndicat principal la somme de 2 919,78 euros (2 994,78 euros - 75 euros) à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 29 mars 2024, appel de charges du 1er trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023, date de réception de la mise en demeure, sur la somme de 1 353,58 euros (1 403,58 euros - 50 euros de frais de recouvrement) conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Pour le syndicat secondaire
Le syndicat secondaire verse quant à lui aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI NER,
- l'extrait de compte copropriétaire de la SCI NER sur la période du 1er avril 2020 au 22 février 2024 arrêté à la somme de 5 378,14 euros (en ce inclus 246,38 euros de frais de recouvrement),
- les procès-verbaux avec les attestations de non-recours des assemblées générales des 23 mai 2019, 1er octobre 2020, 2 mars 2021, 1er juin 2022 et 25 avril 2023 comportant notamment :
- approbation des comptes des exercices pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2022 et des budgets prévisionnels pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2024,
- vote du fonds ALUR,
 - vote des travaux : honoraires de mission d'architecte (assemblée générale du 2 mars 2021, résolution n°19), réfection de la loge (même assemblée générale, résolution n°20), réfection du hall d'entrée et de l'escalier maître (même assemblée générale, résolution n°21), réfection du hall d'entrée et de l'escalier de service (même assemblée générale, résolution n°22), remplacement compteurs ERDF, réfection électricité services généraux et caves et changement des serrures des parties communes (assemblée générale du 1er juin 2022, résolution n°5), réfection des WC communs du 7ème étage, réfection de la plomberie des parties communes du 7ème et 8ème étage, travaux supplémentaires de la loge, de l'escalier maître et de l'escalier de service et remplacement du tapis de l'escalier maître (assemblée générale du 25 avril 2023, résolution n°5),
- les différents appels de fonds adressés à la SCI NER pour la période du 1er avril 2020 au 1er janvier 2024 faisant apparaître les relevés de compte individuel,
- la répartition définitive des charges courantes pour les exercices 2019 à 2022,
- la facture de la société SOLUTION PLOMBERIE 78 du 13 juin 2023 pour une recherche de fuite,
- la mise en demeure du syndic du 3 novembre 2022,

- les mises en demeure par avocat des 20 février 2023, 28 avril 2023 et 6 mars 2024,
- le contrat de syndic.

Il résulte du relevé de compte produit que la somme de 246,38 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI NER à payer au syndicat secondaire des copropriétaires la somme de 5 131,76 euros (5 378,14 euros - 246,38 euros) à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 29 mars 2024, appel de charges du 1er trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023, date de réception de la mise en demeure, sur la somme de 4 385,37 euros (4 510,37 euros - 125 euros de frais de recouvrement) conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L'article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

Pour le syndicat principal
En application de l'article 10-l précité entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat qui sont à la charge des copropriétaires défaillants les frais de la mise en demeure du 5 décembre 2023 (25 euros).

En revanche, les frais de la relance du 19 septembre 2022 (25 euros) ne seront pas retenus en l'absence de production du justificatif correspondant. 

Il en va de même de la mise en demeure du 23 novembre 2022 (25 euros) faute de justification de son envoi par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire comme requis par l'article 64 du décret du 17 mars 1967.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la société NER à payer au syndicat principal la somme de 25 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 date de réception de la mise en demeure et de rejeter le surplus des demandes.

Pour le syndicat secondaire
Les frais relatifs aux mises en demeure des 11 décembre 2020, 22 février 2021, 14 septembre 2021, 15 novembre 2021 ne seront pas retenus en l'absence de production des justificatifs correspondants (25 euros x 5).

Il en va de même de la mise en demeure du 3 novembre 2022 faute de justification de son envoi par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire comme requis par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 (25 euros).

Enfin, les frais de la mise en demeure par avocat du 17 février 2023 (121,38 euros) relèvent des frais irrépétibles au sens des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat secondaire de sa demande au titre des frais. 

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

En omettant de s'acquitter des charges dues, la SCI NER a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. 

Cette situation a causé aux syndicats un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de la condamner à payer la somme de 300 euros au syndicat principal et celle de 500 euros au syndicat secondaire à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La SCI NER, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

La demande au titre des frais d'exécution, qui sont à ce stade hypothétiques et régis par les dispositions de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution, sera rejetée.

Enfin l'équité commande de condamner la SCI NER à payer au syndicat principal la somme de 450 euros et au syndicat secondaire la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, 


CONDAMNE la SCI NER à payer au syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic la société N&H IMMOBILIER, les sommes suivantes :
- 2 919,78 euros d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 29 mars 2024, appel de charges du 1er trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 353,58 euros à compter du 23 février 2023,
- 25 euros de frais nécessaires de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023,
- 300 euros de dommages et intérêts,
- 450 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI NER à payer au syndicat secondaire des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic la société N&H IMMOBILIER les sommes suivantes :
- 5 131,76 euros d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 29 mars 2024, appel de charges du 1er trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 385,37 euros à compter du 23 février 2023,
- 500 euros de dommages et intérêts,
- 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

DÉBOUTE le syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] et le syndicat secondaire des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la SCI NER aux dépens comme visé dans la motivation, 

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président