Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 10 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [J] [M]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
 Me Lara ANDRAOS- GUERIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/03159 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4L5D

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mercredi 10 juillet 2024


DEMANDEURS
-Monsieur [U] [G], demeurant [Adresse 1]
- Monsieur [T] [G], demeurant [Adresse 2]
tous deux représentés par Me Lara ANDRAOS- GUERIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1951


DÉFENDEUR
Monsieur [J] [M]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 mai 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2024 par Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffier


Décision du 10 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/03159 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4L5D


EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 9 février 2021, Monsieur [U] [G] et Monsieur [T] [G] ont consenti à Monsieur [J] [M] un bail portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 603,06 euros, outre des provisions sur charges de 40 euros.

Par actes de commissaire de justice en date du 4 mars 2024, Monsieur [U] [G] et Monsieur [T] [G] ont fait assigner Monsieur [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur,
-l'expulsion de Monsieur [J] [M] et tous occupants de son chef, et ce avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, 
-sa condamnation à leur verser une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer actualisé et des charges jusqu'à la libération des lieux,
-sa condamnation à leur payer 63675 euros, somme à parfaire, au titre des fruits civils depuis le 1er mars 2023,
-sa condamnation à leur payer 5000 euros de dommages et intérêts,
-sa condamnation à leur verser une somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 mai 2024.

A l'audience, Monsieur [U] [G] et Monsieur [T] [G], représentés par leur conseil, ont renvoyés aux termes de leur assignation laquelle a été soutenue oralement.

Bien que régulièrement assignée à étude puis par procès-verbal de vaines recherches conformément à l'article 659 du code de procédure civile, Monsieur [J] [M] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé qu'en vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l'habitation et de l'article 2.2 des conditions générales de location, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap) et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.

En l'espèce, Monsieur [U] [G] et Monsieur [T] [G] produisent un constat de commissaire de justice du 5 février 2024 faisant apparaître l'annonce concernant un appartement correspondant à l'adresse et à la description du bien donné à bail sur le site de réservation en ligne de location de courte durée Airbnb. L'hôte se présente au nom de " [J] ", prénom du défendeur, et le site indique qu'il a " 7 mois d'expérience " en tant qu'hôte. L'annonce dispose de 13 commentaires de voyageurs. Monsieur [U] [G] et Monsieur [T] [G] communiquent en outre aux débats le détail des commentaires liés à l'annonce, les plus anciens datant d'octobre 2023. Leur mise en demeure du 5 juillet 2023 laisse enfin apparaître 22 commentaires sous un autre identifiant " [C] ", à compter du mois de mars 2023.

Le manquement contractuel tenant à la sous-location illicite du bien est ainsi avéré.

Cette violation, avérée depuis au moins mars 2023, est par ailleurs suffisamment grave et répétée pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur, alors que la notice d'information annexée au contrat de bail rappelait l'interdiction de la sous-location.

Monsieur [J] [M] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [J] [M] sera dès lors condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du présent jugement jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.


Sur la demande en paiement au titre des fruits de la sous-location illicite

En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727).

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, Monsieur [U] [G] et Monsieur [T] [G] justifient, outre de leur qualité de bailleur du bien, de celle de propriétaire du logement, en produisant leur fiche d'imposition. Ils ont donc qualité à agir en restitution des fruits civils.

Monsieur [U] [G] et Monsieur [T] [G] sollicitent une somme de 63675 euros, calculée à partir d'un tarif de 141,50 euros par nuitée en moyenne (de 105 euros en février 2024 à 178 euros en juillet 2023), sur la période allant de mars 2023 à mai 2024, soit 15 mois (141,50x30x15). En réalité, il est prouvé au travers de l'annexe de la mise en demeure du 5 juillet 2023 versée aux débats, la sous-location pour au moins 22 nuitées (22 commentaires) au tarif de base de 136 euros par nuitée (le prix de 105 euros apparaissant correspondre, au vu du constat de commissaire de justice, à une réduction en cas de réservation de plusieurs nuits), ce qui équivaut à la somme de 2992 euros (136x22). De plus, il ressort du constat que le bien a été réservé du 1er février au 4 février 2024, puis du 24 février au 3 mars 2024 (page 22), ainsi que les 2 et 3 mai 2024 et enfin du 28 mai au 31 mai 2024 (page 38), équivalent à la somme de 2100 euros (105x20). L'annonce jointe au constat sous l'identifiant " [J] " dispose enfin de 13 commentaires, renvoyant à la somme reçue de 1768 euros (136x13). Au total, il est établi que Monsieur [J] [M] a perçu au moins 6860 euros au titre de la sous-location illicite (2992+2100+1768), somme au paiement de laquelle il sera condamné.


Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

La demande de dommages et intérêts sur un fondement contractuel (rapports bailleur-locataire) nécessite que soit rapportée la preuve d'une faute mais également d'un préjudice en lien avec la faute.

Or en l'espèce, si la faute de Monsieur [J] [M] est avérée, le préjudice invoqué par Monsieur [U] [G] et Monsieur [T] [G] dans leurs écritures, à savoir " des nuisances permanentes au voisinage " et " du stress " compte tenu de leur âge, n'est étayé par aucune pièce. Ils seront dès lors déboutés de leur demande indemnitaire.


Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 9 février 2021 entre Monsieur [U] [G] et Monsieur [T] [G] et Monsieur [J] [M] portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [M] de restituer les clés du logement à Monsieur [U] [G] et Monsieur [T] [G] dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [J] [M] d'avoir restitué les clés dans ce délai, Monsieur [U] [G] et Monsieur [T] [G] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, selon les modalités prévues aux articles L.412-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] à verser à Monsieur [U] [G] et Monsieur [T] [G] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (montant de 643,06 mentionné au contrat), à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] à verser à Monsieur [U] [G] et Monsieur [T] [G] la somme de 6860 euros à titre de restitution des fruits civils perçus dans le cadre de la sous-location illicite du bien ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] à verser à Monsieur [U] [G] et Monsieur [T] [G] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] aux dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


Le greffier Le juge des contentieux de la protection