Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 9 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Maître Simplice KASSI 

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Eléonore DANIAULT

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/00253 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YGK

N° MINUTE : 
6 JTJ






JUGEMENT 
rendu le mardi 09 juillet 2024


DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DENOMME LES ALMADIES [Adresse 2] ET [Adresse 3], Représenté par son syndicat le Cabinet LOISELET PERE FILS - ET F DAIGREMONT - [Adresse 4]
représenté par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0282

DÉFENDEURS
Monsieur [X] [E] [G], demeurant [Adresse 5]

Madame [T] [I] [P] [L] épouse [G], demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Simplice KASSI de la SELARL LEXAVIK, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #A0807


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 24 mai 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 juillet 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 09 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00253 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YGK




EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [G] et Madame [L] épouse [G] sont propriétaires indivis des lots n°178 et 635 dépendants de l'immeuble en copropriété LES ALMADIES sis [Adresse 2] et [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 04 janvier 2024, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble LES ALMADIES sis [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet LOISELET PERE FILS & F. DAIGREMONT, a fait assigner Monsieur [G] et Madame [L] épouse [G] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement solidaire des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- 3706,97 euros représentant les charges dues pour la période allant du 30 septembre 2022 au 1er janvier 2024, avec intérêt au taux légal sur la somme de 2675,85 euros à compter du 18 août 2023, date de la sommation de payer, et pour le surplus, à compter de la délivrance de l'assignation,
- 968,96 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation,
- 1500 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- outre les entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer du 18 août 2023.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES ALMADIES sis [Adresse 2] et [Adresse 3] fait valoir que Monsieur [G] et Madame [L] épouse [G] ne règlent pas spontanément les charges depuis plusieurs années, que plusieurs jugements ont déjà été rendus pour des dettes similaires en 2011, 2013, 2017, 2019 et mars 2023, que leur résistance abusive met en difficulté la trésorerie de la copropriété.

L'affaire a été appelée à l'audience du 31 janvier 2024 et renvoyée au 24 mai 2024.

A cette date, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES ALMADIES [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, précisant que la dette s'élevait désormais à 4179,32 euros au titre des charges, outre 2474,80 euros de frais.

En défense Monsieur [G] et Madame [L] épouse [G] étaient représentés par un conseil lequel n'a pas contesté le montant des impayés, sollicitant un échéancier de 24 mois pour rembourser la dette.

L'affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION :

- Sur la demande principale en paiement des charges de copropriété et de travaux:

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Suivant les articles 14-1 et 14-2 de cette loi les provisions sur charges votées au budget prévisionnel, sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou selon les modalités fixées par l’assemblée générale des copropriétaires qui se réunit chaque année.
Des dispositions de ces articles, il découle que dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires régulièrement tenue a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé contre cette décision dans le délai imparti par l’article 42 de cette même loi, chacun des copropriétaires doit payer la quote-part de charge en résultant et ce, même s’il n’a pas donné son approbation auxdits comptes. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend en effet certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges et a pour résultat de constituer le titre en vertu duquel le syndicat peut poursuivre judiciairement le recouvrement des charges.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose par ailleurs que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du g de l'article 25.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble LES ALMADIES sis [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet LOISELET PERE FILS & F. DAIGREMONT verse notamment aux débats :

- la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [G] et Madame [L] épouse [G],
- les procès-verbaux des assemblées générales pertinente, ainsi que les attestations de non-recours à l'encontre de ces assemblées générales,
- les appels de fonds pertinents,
- un décompte de créance actualisé,
- la sommation de payer du 18 août 2023,
- les contrats de syndic,
- l'attestation de non recours pour les AG pertinentes.

Ainsi il résulte de l’ensemble des éléments du dossier que les charges et provisions réclamées sont effectivement exigibles à hauteur de 4179,32 euros à la date du 1er avril 2024.

En conséquence de quoi, Monsieur [G] et Madame [L] épouse [G] seront solidairement condamnés à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision au syndicat de copropriétaires de l’immeuble LES ALMADIES sis [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet LOISELET PERE FILS & F. DAIGREMONT.
 
- Sur les frais :
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées. Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. En outre, les honoraires pour la mise en demeure adressée par l'avocat entrent dans les frais irrépétibles. 

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d'un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n'étant régis que par le règlement de copropriété.

En outre, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base. L'application des dispositions de l'article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces à un commissaire de justice ou à l'avocat qui ne peut se voir rémunérée qu'au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l'ensemble des copropriétaires.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaires sollicite une somme de 2474,80 euros à ce titre mais il convient d'exclure de ce décompte les frais non justifiés, ceux relevant des précédentes décisions ou des dépens et ceux relatifs au suivi du contentieux et à la transmission des documents à l'huissier ou au conseil de la copropriété, qui font partie des fonctions de base du syndic chargé du recouvrement des sommes impayées. La mise en demeure par avocat entre dans les frais irrépétibles et la mise en demeure et la relance, intervenues plusieurs jours après une sommation de payer, n'apparaissent pas utiles.

Au total, seul le coût de la sommation de payer sera mis à la charge des débiteurs à hauteur de 151,20 euros.

- Sur les dommages et intérêts :

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence récurrente d'un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.
En l'espèce, il ressort des pièces versées que Monsieur [G] et Madame [L] épouse [G] ne payent plus régulièrement leurs charges depuis plusieurs années. C'est en outre la sixième fois que le syndicat est contraint de les assigner en justice.

Le comportement des défendeurs a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une nouvelle procédure judiciaire. Il convient donc de condamner Monsieur [G] et Madame [L] épouse [G] solidairement au paiement de la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts.

- Sur les demandes accessoires :

Monsieur [G] et Madame [L] épouse [G], qui succombent, supporteront in solidum les dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence LES ALMADIES [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [G] et Madame [L] épouse [G] à lui verser la somme de 900 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

 Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne solidairement Monsieur [G] et Madame [L] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES ALMADIES [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Adresse 6] [Localité 1] la somme de 4179,32 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne solidairement Monsieur [G] et Madame [L] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES ALMADIES [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1] la somme de 151,20 euros au titre des frais ;

Condamne solidairement Monsieur [G] et Madame [L] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES ALMADIES [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1] la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Condamne in solidum Monsieur [G] et Madame [L] épouse [G] aux dépens ;

Condamne in solidum Monsieur [G] et Madame [L] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES ALMADIES [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 09 juillet 2024.


 LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT