Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 10 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [E] [Z]
Monsieur [V] [R]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/02573 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GWA

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mercredi 10 juillet 2024


DEMANDERESSE
La S.C.I. RAYES-BITAR
 dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272


DÉFENDEURS
Monsieur [E] [Z]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

Monsieur [V] [R]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 mai 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2024 par Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffier


Décision du 10 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/02573 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GWA


EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er janvier 2010, la SCI RAYES-BITAR a consenti à Monsieur [E] [Z] un bail portant sur un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 750 euros, outre 50 euros de provisions sur charges.

Par actes de commissaire de justice en date du 19 février 2024, la SCI RAYES-BITAR a fait assigner Monsieur [E] [Z] et Monsieur [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusif du preneur,
-l'expulsion immédiate de Monsieur [E] [Z] et Monsieur [V] [R] et de tous les occupants de leur chef, avec suppression du délai de deux mois de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, et ceci sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement,
-leur condamnation in solidum à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation égale de 900 euros à compter de l'échéance de mai 2022 et jusqu'à libération des lieux,
-la condamnation de Monsieur [E] [Z] à lui verser une somme de 18900 euros au titre des fruits civils,
-la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser une somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 mai 2024.

A l'audience, la SCI RAYES-BITAR, représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son assignation qu'elle a soutenu oralement.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [E] [Z] et Monsieur [V] [R] n'ont pas comparu ni ne se sont fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé qu'en vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l'habitation et de l'article IX.11 du contrat de bail litigieux, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap) et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.

En l'espèce, il ressort du constat du 28 juillet 2020 produit aux débats que Monsieur [V] [R] a déclaré au jour du constat au commissaire de justice " être le locataire de l'appartement qu'il sous-loue à Monsieur [E] [Z] lequel est un ami " et " qu'il paie un loyer d'environ 900 euros par mois ". Monsieur [V] [R] a ajouté également que Monsieur [E] [Z] " vit dans un autre appartement avec son épouse et ses enfants ". Des photographies de la boîte aux lettres de l'appartement sont jointes au constat sur laquelle le nom de Monsieur [V] [R] est affiché. 

Le manquement contractuel tenant à la sous-location illicite du bien est ainsi avéré, laquelle s’est prolongée dans le temps.

Cette violation est par ailleurs suffisamment grave et répétée pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur en ce qu'elle s'est prolongée dans le temps et a même un caractère habituel, puisque le locataire réside dans un autre appartement avec sa famille.

Monsieur [E] [Z] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous les occupants de son chef, en particulier Monsieur [V] [R], selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.


Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En revanche, en ce que l'indemnité d'occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l'occupation du bien, y sont tenus au premier chef les occupants du bien, même non locataires. Le locataire non occupant peut par ailleurs en être tenu s'il peut lui être reproché un défaut de diligences pour restituer les lieux au bailleur et solliciter le départ de l'occupant installé dans les lieux de son fait. Les occupants et le locataire sont alors condamnés in solidum en leur qualité de coauteur du dommage, unique et indivisible, du bailleur.

En l'espèce, Monsieur [E] [Z] et Monsieur [V] [R] seront condamnés in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué alors même que le préjudice tenant à la perte des fruits civils sera réparé (voir ci-dessous).


Sur la demande en paiement au titre des fruits de la sous-location illicite

En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727).

L'article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l'autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte.

En l'espèce, Monsieur [E] [Z] a déjà été condamné au paiement de 18900 euros au titre des fruits civils suivant jugement du 5 octobre 2022, lequel est désormais caduc faute d'avoir été signifié dans le délai de six mois, cette caducité expliquant la présente instance. Cette décision pose que " la sous-location étant établie au moins depuis la date du constat d'huissier, soit le 28 juillet 2020 jusqu'à ce jour, c'est-à-dire depuis 21 mois à la date de l'assignation avec un loyer de 900 euros, Monsieur [E] [Z] sera condamné à rembourser à son bailleur la somme de 21x900 soit 18900 euros ". En conséquence, Monsieur [E] [Z] sera condamné au paiement de cette somme au titre des fruits civils.


Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du constat de commissaire de justice.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 1er janvier 2010 entre la SCI RAYES-BITAR et Monsieur [E] [Z] portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [Z] de restituer les clés du logement à la SCI RAYES-BITAR dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [E] [Z] d'avoir restitué les clés dans ce délai, la SCI RAYES-BITAR pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, en particulier Monsieur [V] [R], y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, selon les modalitées prévues à l’article L.412-1 et suivantes du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [Z] et Monsieur [V] [R] à verser à la SCI RAYES-BITAR une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (850 euros au jour de l'assignation comme indiqué), à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [E] [Z] à verser à la SCI RAYES-BITAR la somme de 18900 euros à titre de restitution des fruits civils perçus dans le cadre de la sous-location illicite du bien ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [Z] et Monsieur [V] [R] à verser à la SCI RAYES-BITAR la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [Z] et Monsieur [V] [R] aux dépens, en ce compris le coût du constat de commissaire de justice ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


Le greffier Le juge des contentieux de la protection