Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 5 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [F] [L]
 Monsieur [Z] [L]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Eléonore DANIAULT

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/01296 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4C7C

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 05 juillet 2024

DEMANDEUR
Syndicat des Coproprietaires de i’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet ORALIA LESCALLIER 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0282


DÉFENDEURS
Monsieur [Z] [L], 
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

Madame [F] [M] [T] [L], 
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique
assisté de Jean-François SEGOURA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 03 avril 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juillet 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Jean-François SEGOURA, Greffier
Décision du 05 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01296 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4C7C




EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Z] [L] et Madame [F] [L] sont propriétaires du lot n°56 (commerce en rez-de-chaussée) au sein de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris du 15 février 2023 Monsieur [Z] [L] et Madame [F] [L] ont été condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 821,85 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2022, 180 euros de dommages et intérêts et 800 euros de frais irrépétibles.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, le cabinet ORALIA LESCALLIER a fait assigner Monsieur [Z] [L] et Madame [F] [L] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, auquel il demande, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de les condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :
- 1 273,70 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 10 novembre 2022 au 20 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2023, date de la mise en demeure par avocat,
- 800 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 3 000 euros de dommages et intérêts,
- 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion et qu'il a fallu l'intervention d'une première décision de justice, ainsi que des procédures d'exécution forcée pour que des paiements interviennent. 

À l'audience du 3 avril 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son assignation.

Assignés respectivement à étude et selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, faute pour le commissaire de justice d'avoir pu déterminer son domicile actuel, Monsieur [Z] [L] et Madame [F] [L] n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. 

La lettre recommandée adressée à Madame [F] [L] a été retournée au commissaire de justice avec la mention "destinataire inconnu à l'adresse".

En application de l'article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 juillet 2024.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions de l'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité

Enfin, conformément à l'article 1315 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le relevé de matrice cadastrale à jour au 29 novembre 2023 concernant l'immeuble relatif au lot n° 56 et la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l'origine de propriété et la qualité d’usufruitier de Monsieur [Z] [L], né le 2 novembre 1969 et de nue-propriétaire de Madame [F] [L], née le 2 octobre 2007, mineure âgée de 17 ans,
- le précédent jugement de condamnation du 15 février 2023 avec le décompte d'exécution pour un total de 4 003,17 euros et un solde restant dû au 15 septembre 2023 de 245,52 euros après règlement d'une somme de 3 757,67 euros,
- l'extrait du compte copropriétaire de Monsieur [Z] [L] et Madame [F] [L] arrêté au 20 novembre 2023 à la somme de 1 273,70 euros, en ce non compris le solde restant dû de la présente condamnation (245,52 euros) et intégrant des frais de recouvrement pour 800 euros,
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 10 novembre 2022 au 20 novembre 2023,
- le relevé individuel de charge pour l'exercice 2022,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 1er juin 2022 et 5 juin 2023 comportant notamment approbation des comptes des exercices 2021 et 2022, le vote des budgets prévisionnels 2023 et 2024, le fonds travaux et le vote des travaux de rénovation de la chaufferie (assemblée générale du 1er juin 2022, résolution n°26),
- les attestations de non-recours concernant les procès-verbaux susvisés,
- la mise en demeure de payer la somme de 1 903,70 euros par lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le conseil du syndic à Monsieur [Z] [L] le 3 octobre 2023 (pli avisé le 6 octobre 2023, non réclamé) et à Madame [F] [L] (pli avisé le 6 octobre 2023),
- le contrat de syndic,
- le règlement de copropriété.

Il résulte du relevé de compte produit et tel que l'expose le syndicat des copropriétaires que la somme de 800 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.

Ensuite, de seconde part, l’article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

L'article 9 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose que conformément à l'article précité, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne.

En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats, que Monsieur [Z] [L] et Madame [F] [L] ont déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement d'un arriéré de charges par décision du 15 février 2023 rendue par ce tribunal pour la somme de 2801,85 euros hors dépens et frais d'exécution (principal : 1821,85 euros + dommages intérêts : 180 euros + article 700 du code de procédure civile : 800 euros) au titre des charges et travaux pour la période du 17 juin 2021 au 1er octobre 2022, appel de fonds du 4ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts.

Il ressort du décompte reproduit dans l'assignation que les règlements obtenus dans le cadre des procédures d'exécution forcée diligentées à l'encontre des défendeurs, pour un total au 15 septembre 2023 de 3 757,65 euros, ont bien été imputés sur cette condamnation. C'est à juste titre, en application des textes précités, que le syndicat des copropriétaires a imputé les règlements effectués sur la dette la plus ancienne.

Enfin, de troisième part, il convient de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l'article 1310 du code civil, et ne s'attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d'indivisaire.

En cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, désormais admise, et ce, quelle que soit l'origine de l'indivision conventionnelle ou légale.

En cas de démembrement de propriété en particulier, en l'absence de clause de solidarité stipulée entre le nu-propriétaire et l'usufruitier, la répartition des charges de l'immeuble entre l'usufruitier et le nu-propriétaire s'effectue selon leur nature en application des articles 605 et 606 du code civil : les réparations d'entretien sont à la charge de l'usufruitier tandis que les grosses réparations incombent au nu-propriétaire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'existence d'une telle clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété. 

En effet, le modificatif au règlement de copropriété qui est produit, établi par Maître [U] [V], notaire à [Localité 4] du 20 octobre 1995, ne comporte aucune clause de solidarité contrairement à ce qui est mentionné au bordereau et les propriétaires indivisaires ne sont pas mariés (Madame [F] [L] est à ce jour encore mineure, comme étant née le 2 octobre 2007 - cf. relevé de matrice cadastrale, page 10).

Dès lors, les défendeurs, copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette, à hauteur de leur part et portion dans l'indivision.Or l'ensemble des charges et travaux appelés sur la période correspondent à des charges d'entretien de l'immeuble. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes à l'encontre de Madame [F] [L], nue-propriétaire (mineure assignée sans mention de son représentant légal de sorte que les demandes formulées à son encontre sont également irrecevables) et seul Monsieur [Z] [L], usufruitier sera condamné à son paiement.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [Z] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 473,70 euros (1 273,70 euros - 800 euros) à titre d'arriéré de charges de copropriété pour la période du 10 novembre 2022 au 20 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2023, date de 1ère présentation de la mise en demeure de payer sur la somme de 1 273,70 euros (1 783,70 euros - 510 euros de frais) conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 "sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; " " b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l'assignation, du présent jugement et frais d'exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais. 

A cet égard le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention. 

La demande du syndicat portant sur les frais de "suivi de procédure", facturés chaque trimestre 170 euros, soit pour 2023 une somme réclamée à tort de 680 euros et les frais de mise en demeure par avocat, qui relèvent également des frais irrépétibles, de 120 euros sera rejetée.

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

En l'espèce en omettant de s'acquitter des charges dues, Monsieur [Z] [L] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. 

Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l'allocation de la somme de 50 euros à titre de dommages et intérêts, à laquelle Monsieur [Z] [L] sera condamné.

Sur les autres demandes

Monsieur [Z] [L], qui perd le procès, sera condamné, aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût de l'assignation et de notification de la présente décision.

L'équité commande de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Les demandes accessoires dirigées à l’encontre de Madame [F] [L] seront rejetées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS


Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Z] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic le cabinet ORALIA LESCALLIER les sommes suivantes :
- 473,70 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte pour la période du 10 novembre 2022 au 20 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2023 sur la somme de 1273,70 euros,
- 50 euros à titre de dommages et intérêts,
- 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, notamment celles dirigées à l’encontre de Madame [F] [L],

CONDAMNE Monsieur [Z] [L] aux dépens comme visé dans la motivation,


RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
 
Le Greffier, Le Président