Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 10 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 24/04110 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4PDL


N° MINUTE : 5

Assignation du :
30 Janvier 2024


Expert:
[C] [V][1]

[1] 
[Adresse 14]
[XXXXXXXX02]





JUGEMENT 
rendu le 10 Juillet 2024



DEMANDEUR

Monsieur [Y] [J]
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Maître Nicolas PCHIBICH de la SELARL RETAIL PLACES, demeurant [Adresse 8], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0266



DEFENDERESSE

S.A.R.L. TARTERIE LE PIC
[Adresse 13]
[Localité 11]

représentée par Me Jean-marie MOYSE, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0274




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière


DEBATS

A l’audience du 05 Juin 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 avril 2011, Mme [O] [G] épouse [J], aux droits de laquelle se trouve M. [Y] [J], a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société TARTERIE LEPIC des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 13], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2011, l'exercice de l'activité de « pâtisserie, confiserie, vente de glace, cuisine et plats à emporter, avec vente en dépôt, ainsi que tout commerce à l'exception d'un bar ou restaurant, de toutes fabrications artisanales ou industrielles et d'une manière générale de toutes activités susceptibles d'être bruyantes salissantes ou genantes et d'apporter des nuisances aux abords et voisinages ou mettant en oeuvre des matières dangereuses ou inflammables » et un loyer annuel de 16.410 euros. 

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 mars 2023, M. [Y] [J] a donné congé à la société TARTERIE LEPIC pour le 30 septembre 2023, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2023 et fixation du loyer annuel à la somme de 35.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 mai 2023, M. [Y] [J] a ensuite proposé à la société TARTERIE LEPIC un loyer annuel de 70.000 euros hors taxes et hors charges. 

Selon lettre recommandée avec avis de récption en date du 13 octobre 2023, M. [Y] [J] a notifié à la société TARTERIE LEPIC un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé le 1er octobre 2023 à la somme de 67.000 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 30 janvier 2024, M. [Y] [J] a assigné la société TARTERIE LEPIC à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

L'affaire a été retenue à l'audience du 5 juin 2024 à laquelle M. [Y] [J] et la société TARTERIE LEPIC étaient représentés par leur avocat.


Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, M. [Y] [J] demande au juge des loyers commerciaux de :
- fixer le prix du bail renouvelé au 1er octobre 2023 à la somme annuelle de 67.000 euros hors charges et hors taxes ;
- rappeler que des intérêts au taux légal seront dus sur les arriérés de loyer à compter de la date de l'assignation et depuis chaque date d'exigibilité, avec capitalisation pour ceux correspondant à des trop-perçus d'interêts dus depuis plus d'un an ;
- subsidiairement, désigner un expert ayant pour mission de donner son avis sur la valeur locative en application de l'article R. 145-30 du code de commerce et fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 50.000 euros à compter du 1er octobre 2023.

Au soutien de ses demandes, M. [Y] [J] expose que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative conformément aux articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce puisque par l'effet de la tacite prolongation, le bail a eu une durée supérieure à douze ans. Il précise que la durée contractuelle du bail est bien de neuf ans ainsi que l'indique le contrat, et non de dix ans. Il considère que si le contrat fixe la fin du bail au 31 décembre 2020, il s'agit d'une coquille puisque la case mentionnant une durée de neuf ans est cochée. Il ajoute que cette coquille n'a aucune conséquence puisque la durée du bail expiré est supérieure à douze ans par tacite prolongation et que le lissage n'est en conséquence pas applicable. 
En ce qui concerne l'évaluation de la valeur locative, il se réfère à l'avis qu'il a sollicité de M. [K], expert près la cour d'appel. Il indique que les locaux loués bénéficient d'une bonne situation au coeur du quartier emblématique de [Localité 11] et d'une assez bonne impression d'ensemble. Il fixe la surface à 73,66 m2, soit 45,27 m2 B, pour la partie boutique et à 30,50 m2 pour la partie appartement. Il évalue la valeur locative unitaire à 1 200 euros pour la partie boutique et à 300 euros pour la partie appartement. Il applique une majoration de 7% afin de tenir compte de la destination tous commerces avec restrictions. Il conclut à une valeur locative totale de 58.126,68 euros pour la partie boutique et 9.150 euros pour la partie appartement, soit une valeur locative totale de 67.276,68 euros qu'il arrondit à 67.000 euros.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société TARTERIE LEPIC demande au juge des loyers commerciaux de :
- débouter M. [Y] [J] de sa demande de fixation du loyer renouvelé à la somme de 70.000 euros ;
- juger que le montant de la valeur locative est fixé à la somme de 28.600 euros hors taxes et hors charges ;
- juger que la durée contractuelle du bail est supérieure à neuf années ;
en conséquence,
- juger qu'en cas de déplafonnement, la majoration du loyer en résultant à la date du 1er octobre 2023 devra s'appliquer progressivement et par paliers annuels de 10% du loyer acquitté l'année précédente ;
- condamner M. [Y] [J] à payer la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens.

Elle soutient que la durée du bail expirée était de dix années ainsi que l'indique le contrat qui mentionne que le bail est conclu pour une durée minimum de neux années et qu'il expire le 31 décembre 2020. Elle invoque que le déplafonnement pour une prolongation du bail au-delà de douze années n'est pas prévu par les dispositions légales car cela faisait double emploi avec la durée contractuelle du bail et prétend que le lissage est donc applicable à l'espèce.
S'agissant de l'évaluation de la valeur locative, elle indique que selon le rapport établi par M. [N] [Z], expert près la cour d'appel, la valeur locative ne dépasse pas 650 euros/m2 pour la partie commerciale et 260 euros/m2 pour la partie habitation, soit, en ce qui concerne la partie commerciale, une valeur locative de 20.800 euros pour une surface de 32 m2P et, en ce qui concerne la partie habitation, une valeur locative de 7.800 euros pour 30 m2. Elle en conclut que la valeur locative de l'ensemble est de 28.600 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2024.


MOTIFS

1- Sur le principe du renouvellement du bail

Le principe du renouvellement du bail liant M. [Y] [J] et la société TARTERIE LEPIC est acquis à compter du 1er octobre 2023 par l'effet du congé avec offre de renouvellement signifié par M. [Y] [J] à la société TARTERIE LEPIC le 28 mars 2023.

Cela sera constaté.


2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

L'article R 145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble.

Selon l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4°Les facteurs locaux de commercialité ;
5°Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Les articles R 145-2 à R 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L'article L.145-34 du code de commerce dispose qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. 
Il ressort de ces dispositions que les règles de plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé ne s’appliquent pas lorsque par l'effet de la tacite prolongation la durée du bail excède douze ans.
En l’espèce, il s'avère que le bail expiré a été conclu à compter du 1er janvier 2011 et s'est poursuivi par tacite prolongation jusqu'au 30 septembre 2023, date pour laquelle M. [Y] [J] a donné congé à la société TARTERIE LEPIC.
Si le juge des loyers commerciaux n'est pas compétent pour statuer sur la durée contractuelle du bail, il demeure que la durée du bail expiré, qui est de douze ans et neuf mois, excède douze ans et que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.
En ce qui concerne l'évaluation de la valeur locative et en l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer. Les rapports d'expertise amiable produits par les parties proposent des valeurs locatives si disproportionnée l'une par rapport à l'autre que le juge ne peut en effet se faire son propre avis. 

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de M. [Y] [J] qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l'article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif. 

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société TARTERIE LEPIC pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.







PAR CES MOTIFS

le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant M. [Y] [J] et la société TARTERIE LEPIC, et portant sur les locaux sis à [Adresse 13], à compter du 1er octobre 2023 ;

avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d'expertise ;

Désigne pour y procéder 


Mme [C] [V]
[Adresse 5] 
[Localité 10]
[XXXXXXXX02]
[Courriel 15]


expert près la cour d'appel de Paris,

avec mission de :
- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Localité 11], [Adresse 13], et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2023 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er octobre 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 18 juillet 2025 ;

Fixe à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par M. [Y] [J], à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 27 septembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 04 novembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;


Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [D] [S]
Association AME
[Adresse 4]
[Localité 9]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 12] ;

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ; 

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;




Réserve les dépens.

Fait et jugé à Paris le 10 Juillet 2024

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL S. FORESTIER