Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 9 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Mme [D] [M] 

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Philippe GABURRO

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/01749 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZF4H

N° MINUTE : 
1 JTJ






JUGEMENT 
rendu le mardi 09 juillet 2024


DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] [Localité 2]
représentée par Me Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #98


DÉFENDERESSE
S.C.I. [C], dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 2]
représentée par Mme [D] [M] (Membre de l’entrep.) munie d’un pouvoir spécial


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 24 mai 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 juillet 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier


Décision du 09 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/01749 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZF4H


EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 02 février 2023, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] [Localité 2] représenté par son syndic en exercice le Cabinet MICHAU a fait assigner la SCI [C] devant le tribunal judiciaire de PARIS afin notamment d'obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

▸ 2459,87 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées arrêtées à l'appel du 4ème trimestre 2022 inclus, assortis de l'intérêt légal à compter du 09 décembre 2021,
▸ 425,46 euros au titre des frais,
▸ 2200 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la désorganisation de la trésorerie du Syndicat et en réparation des préjudices subis toutes causes confondues,
▸ 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
▸ avec anatocisme dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
▸ outre les entiers dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 11 mai 2023 et renvoyée à plusieurs reprises.

A l’audience du 24 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] [Localité 2] représenté par son syndic en exercice le Cabinet MICHAU a actualisé le montant de sa créance à la somme de 4111,70 euros pour l'arriéré de charges, 1er trimestre 2024 inclus, et sa demande de dommages et intérêts à 3000 euros, sollicitant pour le surplus le bénéfice de ses dernières écritures auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

En défense, la SCI [C] n'était plus représentée par un conseil mais par Madame [M]. Elle a indiqué être associée gérante de la SCI [C] et reprendre à son compte les écritures qui avaient été prises par Me GABURRO en nullité de toutes les décisions déclarées adoptées lors des assemblées générales du syndic tenues le 7 juin 2021 et le 10 mai 2022, condamnation du cabinet Michau à restituer les sommes de 6403,44 euros et de 6227,02 euros perçues et validées par les deux AG en question, annulation du quitus donné au cabinet Michau lors de ces AG pour la gestion de l'immeuble, et dire que le cabinet Michau ne peut valablement représenter le syndicat des copropriétaires faute d'y avoir été autorisé par l'AG du 10 mai 2022, juger qu'il ne justifie pas des demandes formulées contre elle, faute de démontrer que la SCI [C] a bien été convoquée aux AG, qu'elle a bien reçu l'ensemble des éléments financiers de ladite copropriété comme le décompte de répartition des charges, et les documents comptables relatifs aux périodes concernées, sollicitant en outre la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, son président et le cabinet Michau à payer une amende civile de 10 000 euros selon l'article 32-1 pour procédure abusive, outre 150 000 euros pour le préjudice causé à la SCI, ainsi que le rejet de l'ensemble des demandes de condamnation à son encontre, et formulant des demandes subsidiaires, outre 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L'affaire a été mise en délibéré 09 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

- Sur les demandes de Madame [C] :

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

La qualité pour agir nécessite de posséder un titre ou un droit particulier pour pouvoir détenir une action et formuler des demandes notamment reconventionnelles.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que la SCI [C] a été constituée par Madame [C] et son époux Monsieur [C] en 2011, que seul Monsieur [C] a été désigné gérant de la société aux termes des statuts de la SCI pour une durée de 10 ans, que la SCI est propriétaire du domicile familial, que Madame [C] et Monsieur [C] sont désormais en instance de divorce dans un contexte conflictuel, que Madame [C] a sollicité la révocation de son époux en qualité de gérant, et obtenu par ordonnance de référé réputée contradictoire du 04 avril 2019 la désignation d'un administrateur provisoire en la personne de Me [N], mandataire judiciaire, avec notamment pour mission d'administrer et gérer la SCI [C] et de déterminer notamment si l'occupation du logement familial par Madame [C] et l'enfant du couple devait être à titre onéreux ou gratuit, et par ordonnance du 16 juillet 2020, sur requête de Monsieur [C], la mission de l'administrateur a été renouvelée pour 12 mois à compter du 4 avril 2020, jusqu'au 4 avril 2021. Madame [C] indique avoir déposé plainte contre Me [N] pour usurpation du titre d'expert comptable. Aucune décision concernant l'éventuel renouvellement de la mission de l'administrateur judiciaire postérieurement au 4 avril 2021 n'est produite, alors pourtant que l'extrait KBIS versé au dossier, à jour au 13 juin 2022, mentionne toujours son intervention.

L'assignation a été délivrée au siège social de la SCI [C], dont l'adresse se trouve être celle du domicile conjugal dans lequel se maintient Madame [C], raison pour laquelle elle s'est présentée à l'audience au nom de la SCI [C].

Néanmoins, force est de constater qu'en l'état, la qualité de gérante de la SCI [C] de Madame [C] n’est pas établie, en l’absence notamment de production d’un extrait Kbis actualisé la mentionnant comme telle. Elle ne produit pas plus d'autorisation de représenter la SCI [C] en justice.

Au demeurant, aucun élément ne permet de savoir qui est le gérant actuel de la société dont Madame [C] affirme que ce n'est plus Monsieur [C] depuis 2019, sans en justifier alors même qu'il est constant que c’est à celui qui allègue un fait d’en rapporter la preuve.

En conséquence, Madame [C], qui prétend agir pour le compte de la SCI [C] sans en justifier, sera déclarée irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir au nom de la SCI [C].

- Sur la demande principale en paiement des charges de copropriété et de travaux:

Il ressort des dispositions de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

Par ailleurs l'article 14-1 de cette même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Enfin, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite à l'audience une somme de 4111,70 euros au titre des charges impayées arrêtées à l'appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus, et verse notamment aux débats :

- le contrat de syndic,
- le relevé de propriété,
- la fiche immeuble et la fiche propriétaire,
- les relevés de charges et appels de fonds
- les mises en demeure,
- les décomptes des sommes dues,
- les appels de fonds,
- les procès-verbaux des assemblées générales pertinentes,
- les attestations de non recours.

Ainsi il résulte de l’ensemble des éléments du dossier que les charges et provisions réclamées sont effectivement exigibles à hauteur de 4111,70 euros à la date du 11 janvier 2024.

En conséquence de quoi, la SCI [C], prise en la personne de son représentant légal, sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] [Localité 2] représenté par son syndic en exercice le Cabinet MICHAU cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

- Sur les frais:

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées. Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Par ailleurs, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement d'une somme de 425,46 euros au total mais il convient d'exclure du décompte produit les frais non justifiés, ceux non nécessaires comme ayant été engagés alors que la présente procédure était déjà en cours, ceux relevant des dépens et ceux relatifs au suivi du contentieux et à la transmission des documents à un commissaire de justice ou au conseil de la copropriété, qui font partie des fonctions de base du syndic chargé du recouvrement des sommes impayées.

Au total, seules les mises en demeure justifiées, à hauteur de 55,86 euros seront mises à la charge de la SCI [C].

- Sur les demandes de dommages et intérêts :

En application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Par ailleurs, l'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Il sera rappelé par ailleurs que les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, à l’appui de sa demande de dommages-intérêts, le Syndicat des copropriétaires soutient que les sommes dues par la SCI [C] ont gêné la trésorerie de la copropriété.

Toutefois, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'appels provisionnels supplémentaires émis en direction des copropriétaires non défaillants ou d'une augmentation du fonds de roulement, ou encore avoir rencontré des difficultés pour payer ses fournisseurs ou avoir dû surseoir à l’exécution de travaux programmés du fait de la carence de la SCI [C].

La mauvaise foi de la SCI [C] n’est en outre pas établie.

Au total, le Syndicat des copropriétaires qui ne peut soutenir que le seul fait de ne pas payer ses charges crée nécessairement un préjudice financier sans en rapporter spécialement la preuve, sera par suite débouté de sa demande de dommages-intérêts.

- Sur les dépens et les frais irrépétibles de la procédure :

La SCI [C] prise en la personne de son représentant légal, qui perd le procès, supportera les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La SCI [C] prise en la personne de son représentant légal sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qu’il convient de fixer à la somme de 1000 euros.

- Sur l’exécution provisoire :

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.


PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire, 

DECLARE irrecevables l'ensemble des demandes formées par Madame [C] qui n'a pas qualité à agir pour représenter la SCI [C] dans le cadre de la présente procédure ;

CONDAMNE la SCI [C] prise en la personne de son représentant légal à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] [Localité 2] représenté par son syndic en exercice le Cabinet MICHAU, la somme de 4111,77 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des arriérés de charges arrêtées au 11 janvier 2024 ;

CONDAMNE la SCI [C] prise en la personne de son représentant légal à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] [Localité 2] représenté par son syndic en exercice le Cabinet MICHAU, la somme de 55,86 euros au titre des frais justifiés exposés pour le recouvrement de sa créance ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] [Localité 2] représenté par son syndic en exercice le Cabinet MICHAU, de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SCI [C] prise en la personne de son représentant légal à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] [Localité 2] représenté par son syndic en exercice le Cabinet MICHAU, la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [C] prise en la personne de son représentant légal aux entiers dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.


Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 09 juillet 2024.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.