Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 9 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Maître Ghislaine CHAUVET LECA 


Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Françoise HERMET LARTIGUE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/05335 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GFR

N° MINUTE : 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 09 juillet 2024


DEMANDERESSE

S.A.S. OCP SAINT-MARTIN, 
[Adresse 2]
représentée par Me Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [P], 
[Adresse 1]
représenté par Maître Ghislaine CHAUVET LECA de la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, avocats au barreau de PARIS,

Madame [I] [Y], 
[Adresse 1]
représentée par Me Ghislaine CHAUVET LECA de la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 février 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 juillet 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière


Décision du 09 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05335 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GFR


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2004, Mme [S] [O], M. [E] [O] et M. [V] [O], aux droits desquels vient à compter du 17 mai 2021, la SAS OCP Saint Martin, a consenti un bail d’habitation à M. [F] [P] et à Mme [I] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1350 euros et d’une provision pour charges de 172 euros.

Par actes de commissaire de justice du 15 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 24746.85 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [P] et Mme [I] [Y] le 15 mars 2023.

Par assignations du 19 juin 2023, la société SAS OCP Saint Martin a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [P] et Mme [I] [Y] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,18089.48 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2023,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 juin 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 9 février 2024, la société SAS OCP Saint Martin soutient les termes de ses conclusions déposées à l’audience, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 février 2024, s'élève désormais à 17363.40 euros. Elle sollicite à titre subsidiaire, si le juge des référés accordait des délais et suspendait les effets de la clause résolutoire, de dire que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès que les locataires ne se sont pas libérés de leur dette dans les conditions prévues par le plan d’apurement judiciaire, de débouter les défendeurs de toutes leurs demandes. La société SAS OCP Saint Martin ne considère pas qu'il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [F] [P] et Mme [I] [Y] soutiennent les termes de leurs conclusions déposées à l’audience et demandent au juge des référés : 
A titre principal :
de déclarer nul et de nul effet le commandement de payer signifié le 15 mars 2023,en conséquence, de débouter la SAS OCP Saint Martin de toutes ses demandes, fins et prétentions, de condamner la SAS OCP Saint Martin à rembourser à Mme [Y] et M . [P] une somme de 1995 euros au titre de provisions sur charges payées de juin à décembre 2021,d’ordonner la compensation entre les sommes dues par Mme [Y] et M. [P] au titre de l’arriéré locatif et cette somme de 1995 euros, A titre subsidiaire, 
d’octroyer les plus larges délais de paiement à Mme [Y] et M. [P] titre principal : les autoriser à régler l’arriéré locatif selon les modalités suivantes :
50% de la somme due à l’issue au plus tard d’un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, 
50% restant de la somme due à l’issue d’un délai de 12 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, 
A titre subsidiaire, les autoriser à régler l’arriéré locatif en 36 mois ou subsidiairement en 12 mois 
Dans tous les cas, suspendre les effets de la clause résolutoire, 
En tout état de cause, 
de débouter la SAS OCP Saint Martin de toutes ses demandes fins, et conclusions, de condamner la SAS OCP Saint Martin à notifier à Mme [I] [Y] et M. [F] [P] la régularisation des charges de l’année 2021, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de se réserver la liquidation de l’astreinte,de condamner la SAS OCP Saint Martin à payer aux défendeurs la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, de rappeler l’exécution provisoire de droit. 
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions déposées et débattues à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile. 





MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SAS OCP Saint Martin justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 15 mars 2023. 

Les défendeurs soulèvent la nullité du commandement de payer. 

Un commandement de payer pour être valide doit être délivré de bonne foi, à défaut, il doit être déclaré nul. 

N’est pas de bonne foi le bailleur qui ne réclame pas en temps utile le rappel de loyers et qui après qu’ils se sont accumulés signifie un commandement pour en obtenir le paiement. 

En l’espèce, le décompte joint au commandement de payer fait apparaître un arriéré de loyers depuis le 26 juin 2021, une dette cumulée sur 2021 de 4529.33 euros, sur 2022 de 16398.76 euros et de janvier à février 2022 de 3818.76 euros ; la première mise en demeure de la société bailleresse est datée du 21 février 2023 pour un montant de 22738.62 euros et le commandement de payer est délivré le 15 mars 2023 pour un montant de 24746.85 euros. 

Il apparaît ainsi que la société bailleresse a laissé la dette locative s’aggraver pendant plus de 20 mois avant de mettre en demeure les locataires de régler l’arriéré puis de délivrer le commandement de payer. 

Il s’avère en outre que les défendeurs ont été trompés par la société bailleresse sur le montant de la dette locative dès lors que M. [L] [C], président de la SAS OCP Saint Martin a attesté sur l’ honneur le 13 juillet 2022 que M. [P] et Mme [Y] ont toujours accompli leurs obligations contractuelles depuis le 10 septembre 2004 et jusqu’à ce jour notamment celles portant sur le paiement des loyers et charges mensuels pour l’appartement qu’ils occupent au [Adresse 1]. 

Il convient en conséquence de considérer que le commandement de payer n’a pas été délivré de bonne foi. 

Il sera déclaré nul et de nul effet. 

Les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation seront rejetées.


2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SAS OCP Saint Martin verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 février 2024, M. [F] [P] et Mme [I] [Y] lui devaient la somme de 17363.40 euros. Les défendeurs seront solidairement condamnés au paiement de cette somme. 

Par application de l’article 23 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, et faute pour la société bailleresse de produire la régularisation des charges 2021, il convient de condamner celle-ci à verser aux locataires la somme de 1995 euros correspondant aux provisions sur charges de juin à décembre 2021.

Par application des articles 1347 et suivants du code civil, la compensation des obligations réciproques entre les parties sera ordonnée. 

L'article 1343-5 du code civil prévoit que "compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues".

Au regard des éléments versés, il convient d’autoriser les défendeurs à régler leur dette selon les dispositions prévues au dispositif. 

En cas de défaut de paiement d’une seule échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. 

3. Sur les charges 2021

La SAS OCP Saint Martin sera condamnée à notifier à Mme [I] [Y] et M. [F] [P] la régularisation des charges de l’année 2021, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter du 15ème jour après la présente ordonnance et pendant trois mois. 

Le juge des contentieux de la protection se réserve la liquidation de l’astreinte. 

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

L’équité commande de dire que chaque partie conservera à sa charge les frais et dépens engagés dans la présente instance. 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE nul et de nul effet le commandement de payer des loyers d’habitation délivré le 15 mars 2023 par la SAS OCP Saint-Martin à M. [F] [P] et Mme [I] [Y] ; 

DIT que la clause résolutoire prévue au contrat conclu le 10 septembre 2004 entre Mme [S] [O], M. [E] [O] et M. [V] [O], aux droits desquels vient la SAS OCP Saint Martin, d’une part, et M. [F] [P] et Mme [I] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1], ne peut être mise en œuvre, 

DEBOUTE en conséquence la SAS OCP Saint Martin de sa demande d’expulsion de M. [F] [P] et Mme [I] [Y] des locaux situés au [Adresse 1] objet du contrat conclu le 10 septembre 2004 entre la société SAS OCP Saint Martin, d’une part, et M. [F] [P] et Mme [I] [Y], d’autre part,

DEBOUTE la SAS OCP Saint Martin de sa demande d’indemnité d’occupation,

CONDAMNE solidairement M. [F] [P] et Mme [I] [Y] à payer à la société SAS OCP Saint Martin la somme de 17363.40 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024,

CONDAMNE la SAS OCP Saint Martin à payer à M. [F] [P] et Mme [I] [Y] la somme de 1995 euros au titre des provisions sur charges de juin à décembre 2021,

ORDONNE la compensation des obligations réciproques entre les parties, 

AUTORISE M. [F] [P] et Mme [I] [Y] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 640 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’en cas de défaillance de paiement d’une seule échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; 

CONDAMNE la SAS OCP Saint Martin à notifier à Mme [I] [Y] et M. [F] [P] la régularisation des charges de l’année 2021, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard 15 jours après la présente ordonnance et pendant trois mois ; 

DIT que le juge des contentieux de la protection se réserve la liquidation de l’astreinte ; 

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DIT que chaque partie conservera à sa charge les frais et dépens engagés dans la présente instance, 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière Le juge des contentieux de la protection