Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 9 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 21/03348 - 
N° Portalis 352J-W-B7F-CT5RR


N° MINUTE : 4

Assignation du :
19 Février 2021

Jugement en fixation



[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 09 Juillet 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 9]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0164



DEFENDERESSE

S.A.R.L. GRISTI HOTEL BAR
[Adresse 1]
[Localité 10]

représentée par Maître Philippe LE PENDU de la SELARL CABINET BLONDEL RAVE LE PENDU, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0110



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière


DEBATS

A l’audience du 02 Avril 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




FAITS ET PROCÉDURE

Par un acte sous seing privé du 28 mai 2008, la SCI [Adresse 9] a donné à bail renouvelé à la S.A.R.L. GRISTI HOTEL BAR des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à Paris 11ème, pour y exercer une activité d’“hôtel meublé café - bar - restaurant”. Le bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2008, pour se terminer le 31 décembre 2016, moyennant le versement d’un loyer annuel de 31.142,65 euros hors taxes et hors charges.

Les locaux sont désignés contractuellement comme suit :
“Dans un immeuble sis à [Adresse 11] (...)
- un corps de bâtiment en façade sur la [Adresse 15], élevés en caves et terre plein d’un rez-de-chaussée de quatre étages carrés et d’un cinquième étage lambrissé couvert en zinc,
- cour derrière ladite maison avec bâtiment à gauche élevé de deux étages avec rez-de-chaussée et composé de chambres,
- le tout représenté par cinquante chambres à usage d’hôtel meublé et au rez-de-chaussée, une pièce à usage de bureau, une cabine téléphonique et petite cuisine, salle de bains et débarras,
- de plus, au rez-de-chaussée sur rue, une salle de comptoir, une salle de café-restaurant, une cuisine et arrière cuisine,
- au premier étage : deux pièces,
- au sous-sol : une cave”.

A son échéance, le bail s’est tacitement prolongé.

Par un acte extrajudiciaire en date du 2 juillet 2019, la société GRISTI HOTEL BAR a notifié à la SCI [Adresse 9] une demande de renouvellement du bail.

Par acte extrajudiciaire du 6 juillet 2020, Maître [W] [I], ès qualités d’administrateur provisoire de la SCI DU [Adresse 9] désignée par ordonnance du Président du tribunal de grande instance de Bobigny en date du 22 août 2019, a accepté le principe du renouvellement du bail et proposé un loyer annuel en principal de 120.000 euros.

Par un mémoire préalable notifié le 23 novembre 2020, Maître [W] [I], ès qualités d’administrateur provisoire de la SCI [Adresse 9], a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 123.930 euros en principal. 

Par acte d’huissier du 19 février 2021, Maître [W] [I], ès qualités d’administrateur provisoire de la SCI DU [Adresse 9], a assigné la société GRISTI HOTEL BAR devant le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

-fixer le montant du loyer au 2 octobre 2019 à la somme annuelle de 123.930 euros, hors charges et hors taxes,
-fixer pour le cas où une expertise serait ordonnée, un loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme de 123.930 euros ou à titre subsidiaire de 75.000 euros, à compter du 2 octobre 2019,
-condamner le preneur au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
- dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par jugement en date du 27 mai 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a :
- Constaté, par l’effet de la demande de renouvellement délivrée le 2 juillet 2019 par la société GRISTI HOTEL BAR et l’acceptation du renouvellement pas la SCI [Adresse 9], le principe du renouvellement du bail concernant les locaux situés [Adresse 1] à Paris 11ème arrondissement à compter du 1er octobre 2019,
- Dit que les locaux sont monovalents et que le prix du bail renouvelé doit être fixé en application des critères posés par l’article R.145-10 du code de commerce,
- Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, ordonné une expertise judiciaire et désigné en qualité d’expert Monsieur [V] [D] avec mission notamment de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2019 au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des dispositions des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce,
- Fixé à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert mise à la charge de Maître [W] [I] ès qualités d’administrateur provisoire de la SCI DU [Adresse 9],
- Fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,
- Réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

L’expert a déposé son rapport le 22 mars 2023. Il a évalué la valeur locative des locaux au 1er octobre 2019 à la somme annuelle de 92.300 euros hors taxes et hors charges.


Par un mémoire régulièrement notifié le 2 novembre 2023, Maître [W] [I] ès qualités d’administrateur provisoire de la SCI [Adresse 9], demande au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de :
- Fixer, en principal, le loyer des locaux loués sis [Adresse 1] à [Localité 10], sur la base annuelle de 97.300 euros à compter du 1er octobre 2019 par an, en principal, hors charges, et ce pour un bail de neuf ans, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées ; 
- Condamner la société GRISTI BAR HOTEL au paiement des intérêts de droit des arriérés de loyer à compter du 1er octobre 2019 et à la capitalisation desdits intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- Condamner la société GRISTI BAR HOTEL au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, et la moitié des frais d’expertise (6.647,76 euros TTC) de Monsieur [D], soit la somme de 3.323,5 euros. 

Par un mémoire régulièrement notifié le 29 janvier 2024, la société GRISTI HOTEL BAR demande au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 49.016 euros.

A l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2024, prorogé au 9 juillet 2024, les parties en étant avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la valeur locative

Aux termes de l’article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

Selon l’article R. 145-10 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé de locaux monovalents est déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Dans le jugement avant-dire droit du 27 mai 2021, le juge des loyers commerciaux a jugé que les locaux loués étaient monovalents et que le prix du bail renouvelé devait être fixé selon les modalités susvisées.

Il est d’usage, lorsqu’il s’agit de la fixation du prix du bail d’un hôtel de se référer à la méthode hôtelière actualisée qui consiste à fixer la valeur locative par référence à une recette théorique globale maximum hors taxes issue de données statistiques du marché relatives à des établissements de catégorie comparable du même secteur géographique, à laquelle sont appliqués successivement, un abattement pour remises à la clientèle, un taux d’occupation prenant en compte la catégorie de l’établissement et son implantation, un pourcentage sur recettes et le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n’ayant pas fait accession au bailleur. Les parties s’accordent en l’espèce sur la fixation du loyer selon la méthode hôtelière actualisée. 

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire qui n’est pas contesté sur ce point par les parties que les locaux sont situés dans le [Localité 10], [Adresse 15], longue voie secondaire à sens unique de circulation automobile reliant le carrefour formé par l’[Adresse 5] et le [Adresse 7] au [Adresse 6], proche du [Adresse 8]. Les lieux sont bien desservis par les transports en commun, la station de métro [13] (lignes 2 et 3 du métro) étant à proximité immédiate, et le stationnement est facilité par la présence de nombreuses places payantes en surface.

Le secteur est décrit par l’expert comme “principalement résidentiel (assez recherché, relativement dense et à pouvoir d’achat correct) mais aussi touristique (en raison de la présence du [Adresse 8] [le plus grand intra muros et l’un des plus célèbres au monde, accueillant - avant-COVID - plus de 3,5 M de visiteurs chaque année]), bénéficiant d’une chalandise piétonne soutenue et variée, d’une assez bonne animation commerciale (se développant principalement sur le [Adresse 7] et aux abords de la [Adresse 14]) et de toutes commodités (cafés-restaurants, commerces de proximité et services, dont quelques enseignes nationales).

L’offre hôtelière classée du secteur est assez faible - avec seulement 6 établissements dans un rayon de 600 m (1 [2*] / 4 [3*] / 1 [4*]) - et dominée par le segment "Moyenne Gamme" [3*/4*]”.

Les locaux occupent la totalité d’un immeuble ancien de facture simple, composé d’un bâtiment sur rue avec façade légèrement ouvragée sous enduit peint, de quatre étages droits et d’un cinquième étage en combles avec fenêtres et de deux bâtiments étroits sur cour (un premier de deux étages et le second d’un étage) reliés par un troisième (aux R+1 et R+2). Le ravalement et le gros oeuvre sont en bon état apparent, à l’exception selon l’expert “des planchers, masqués par un revêtement linolémum, mais qui semblent très anciens et fragiles)”.

La porte d’entrée de l’hôtel simple en fer forgé se situe sur la façade côté [Adresse 15]. La façade de l’hôtel comporte une enseigne “hôtel” en bandeau au fronton de l’accès et sur la façade et en drapeau sur la façade outre une enseigne “Gristi Bar” imprimée sur la marquise en toile, ce qui assure une certaine visibilité aux locaux.

Les locaux sont décrits comme suit :

- A gauche de l’entrée, un café / bar au rez-de-chaussée, d’une surface d’environ 39,50 m², de configuration régulière mais relativement étroite (à peine 3,5 m) et en profondeur, avec des différences de niveaux (d’une marche, entre la rue et les locaux, puis entre la partie bar et la suite de la boutique) et de hauteur juste correcte, avec une salle de café-bar et au fond, un sanitaire et un accès à la cour de l’immeuble. Pris dans le comptoir du bar, un escalier intérieur en bois raide et étroit permet d’accéder à la cave en sous-sol d’environ 14,20 m², de configuration régulière mais d’assez faible hauteur sous plafond, à usage de réserve,

- L’hôtel se développe sur les quatre bâtiments au rez-de-chaussée :
- Au rez-de-chaussée, se trouvent le hall d’entrée traversant, entre la rue et la cour, avec à gauche, un bureau d’accueil sur rue (éclairé par une baie vitrée) commandant plusieurs pièces aveugles (bureau, office et buanderie), le départ de l’escalier intérieur desservant les étages (en bois assez raide ; d’une largeur d’un mètre), puis circulation extérieure desservant un sanitaire commun (à la turque), l’accès aux caves (avec divers locaux techniques), deux pièces à usage d’atelier (aveugles), un débarras (aveugle, en fond de cour, non visité) et 7 chambres ;
- un niveau au R+1, décrit par l’expert comme “très mal distribué (par de longs dégagements étroits et avec des différences de niveaux entre les différents bâtiments)”, comportant 13 chambres et 1 chambre à usage privé (réservée au veilleur de nuit et issue de l’ancien appartement de 2 pièces à usage privé), outre un WC commun et un placard d’étage ;
- un niveau au R+2 composé d’une partie sur rue, avec petit palier d’étage, dégagement étroit et 6 chambres et d’une partie sur cour, avec petit palier d’étage, dégagement étroit et 5 chambres ;
- un niveau au R+3 avec petit palier d’étage, dégagement étroit, douche commune, WC communs et 5 chambres (3 sur rue et 2 sur cour) ;
- un niveau au R+4 avec petit palier d’étage, dégagement étroit, WC communs et 6 chambres (3 sur rue et 3 sur cour) ;
- un niveau au R+5 avec petit palier d’étage, dégagement étroit, WC communs et 6 chambres (3 sur rue et 3 sur cour) ;
- Au sous-sol : une cave à usage technique (ECS et chaufferie) et deux autres en terre battue à usage de débarras reliées par un boyau très étroit et de très faible hauteur.

Sur la valeur locative de la partie hôtel

L’expert judiciaire relève l’absence d’accès (pas d’ascenseurs, marches) et de chambres dédiées aux personnes à mobilité réduite, l’étroitesse des escaliers et la qualité moyenne des chambres qui ne comportent pas de sanitaires privés, ni pour certaines de lavabo et/ou douche. Au vu des prestations et du confort des chambres, il considère que l’hôtel s’apparente à un établissement non classé voire à vocation sociale.

Cet établissement non classé correspond à la catégorie couramment appelée d’“hôtel de préfecture”. En outre, il ressort tant du rapport de l’expert judiciaire que des factures communiquées par la locataire que les locaux loués accueillent pour partie des personnes protégées, sous tutelle ou curatelle, pour des locations de longue durée (page 28 du rapport).
Selon les factures communiquées, ces locations de longue durée concernent 17 chambres de l’établissement.
De plus, l’expert judiciaire souligne en pages 28 et 29 du rapport que les chiffres d’affaires communiqués pour les années 2016 à 2019 font apparaître “sans surprise une stabilité du CA”, ce qui traduit le caractère social de l’hôtel dont la clientèle est constituée à plus de 50 % selon la locataire, de personnes “à faibles revenus qui ne pourraient obtenir de logement, ni dans le secteur privé, ni dans le secteur conventionné”.

Les parties s’accordent sur la nature de l’établissement, à savoir un hôtel non classé, à vocation sociale ainsi que la méthode d’estimation de la valeur locative, au 1er octobre 2019, adaptée afin de prendre en compte l’usage social des locaux loués, et proposée par l’expert dans son rapport page 34.

Au total, selon l’expert, l’hôtel comporte 48 chambres mais une capacité d’exploitation et d’accueil théoriques de 32 chambres et de 57 personnes.

La société GRISTI HOTEL BAR soutient que l’établissement ne peut accueillir qu’un maximum de 48 clients (soit une personne par chambre) en raison des normes de sécurité incendie qui limitent à un maximum de 50 clients, de la configuration des chambres et de leur nombre (48) alors que le bailleur demande de retenir l’avis de l’expert.

Monsieur [D] a répondu sur ce point en précisant que l’arrêté du 24 juillet 2006 modifié par celui du 26 octobre 2011 oblige les hôtels ne comportant qu’un escalier desservant les chambres aux étages supérieurs au-dessus du rez-de-chaussée à limiter leur capacité à 50 personnes. Il considère qu’en l’espèce, “si la capacité des chambres situées dans les étages supérieurs (soit du R+1 au R+5) ne peut effectivement pas dépasser 50 personnes au regard de la réglementation sur la sécurité incendie - et elle ne la dépasse pas puisqu’elle n’est que de 48 personnes pour ces chambres (...) - il convient d’y ajouter la capacité des chambres situées au RDC sur cour - soit 9 personnes pour les sept chambres en RDC sur cour - on parvient ainsi, en conjuguant les deux réglementations (tant celle relative aux ERP et que celle du Règlement Sanitaire Départemental) à une capacité d’exploitation et d’accueil théoriques de 32 chambres et de 57 personnes dans la mesure où 23 ch. ont une capacité d’accueil de 2 personnes (23 ch. avec lavabo > 10 m²), 7 ch. d’une capacité d’accueil d’1 personne (6 ch. avec lavabo > 8 m² et < 10 m² & 1 ch. sans lavabo > 7 m²) et 16 ch. ne remplissant pas les conditions d’habitabilité prévues par le Règlement Sanitaire Départemental (15 ch. avec lavabo < 8 m² & 1 ch. sans lavabo < 7 m²) relevant de la décision et de la responsabilité de l’exploitant” (page 21 du rapport).

Toutefois, l’arrêté précité du 26 octobre 2011 dispose notamment qu’“En aggravation des dispositions de l’article PE 11 (§ 3 c), les établissements recevant plus de 50 personnes et ayant plus d’un étage sur rez-de-chaussée doivent comporter deux escaliers répondant aux dispositions de l’article CO 52 (§ 1)”.

Par conséquent, la capacité s’apprécie pour l’établissement dans son entier et non pour les seules chambres situées à l’étage.

En tout état de cause, les tarifs proposés ne subissent aucune variation du fait des saisons touristiques et le prix des nuitées est fixé quelque soit la surface et les équipements des chambres à 25 euros. Il n’est pas précisé si ce tarif est fixé, nonobstant le nombre de personnes effectif occupant la chambre. Il sera donc retenu une capacité théorique de 50 personnes puisque plusieurs chambres sont doubles.

Le tarif retenu par l’expert s’élève à 16,4 euros par jour et par personne ; n’étant pas contesté, il sera retenu.

La recette théorique annuelle s’élève donc à 50 personnes x 16,4 €/jour/personne x 365 jours = 299.300 euros.

S’agissant du taux d’occupation, l’expert propose de retenir un taux d’occupation de 97 % “supérieur de 5 points par rapport à la méthode hôtelière actualisée dès lors que la demande en hébergement social est en hausse constante et toujours supérieure à l’offre, mais que cette activité nécessite des travaux de rénovation plus fréquents des chambres pouvant entraîner des indisponibilités d’un occupant à l’autre” (page 34 du rapport). La bailleresse s’associe à cette évaluation tandis que la locataire demande de retenir un taux d’occupation de 80 % et se prévaut d’un article rédigé par Monsieur [O], expert judiciaire.

Or, l’article du cabinet [O] & ASSOCIES versé au débat fait état d’un taux d’occupation retenu dans la décision judiciaire citée de 90 % pour tenir compte de “la faible capacité d’hébergement”.

Dès lors que la société GRISTI HOTEL BAR ne bénéficie pas de contrats avec par exemple le Samu social, le taux retenu par l’expert paraît excessif. De surcroît, au regard des chiffres d’affaires communiqués, le taux d’occupation de l’hôtel a été sur les années 2016 à 2019 plus proche de 70 % que de 97 %. Dès lors, il sera retenu un taux d’occupation de 80 % telle que le sollicite la locataire, soit une somme annuelle de 239.440 euros hors taxes.

L’expert judiciaire retient un pourcentage sur recette de 25 % contesté par le preneur qui fait valoir qu’il y a lieu de retenir le pourcentage de 18 %.

Le taux de prélèvement sur recettes, dit taux d’effort est inversement proportionnel à la catégorie hôtelière, dès lors qu’il tient au fait que la prestation immobilière est d’importance moindre que celles des prestations de confort dans les catégories les plus élevées.

Or, en l’espèce, et ainsi que le relève l’expert sans être utilement contredit par la locataire, les équipements sont très sommaires, le confort minimum, les charges d’exploitation sont limitées (une réception, chauffage et eau sanitaire, éclairage de sécurité) et les services inexistants (absence de salle de petits déjeuners, d’ascenseur, de climatisation, de bagagerie). Il est donc justifié de retenir un pourcentage sur recette de 25 %, soit une somme annuelle de 59.860 euros hors taxes.

La valeur locative pour la partie hôtel au 1er octobre 2019 s’établit comme suit :

299.300 euros x 80 % (taux d’occupation) x 25 % (taux sur recette) = 59.860 euros.

Sur la valeur locative des annexes de l’établissement

- Sur la valeur locative du café bar

L’expert judiciaire retient une surface de 35,3 m² P détaillée ainsi en annexe du rapport :
Au rez-de-chaussée :
- Zone 1 - aire de vente s/ 5 m : 17,50 m² x 1 = 17,50
- Zone 2 - suite aire de vente s/ 5 m : 17,50 m² x 0,80 = 14
- Zone 3 - surplus aire de vente : 3,50 m² x 0,40 = 1,40
- Locaux annexes reliés (WC) : 1 m² x 0,30 = 0,30
Au sous-sol :
- Cave reliée : 14,20 m² x 0,15 = 2,13.

Cette évaluation est admise par la bailleresse et critiquée par le preneur qui demande de retenir une surface 26,20 m² pondérée ainsi :
- zone 1 : 17,50 m² x 0,8 = 14
- zone 2 : 17,50 m² x 0,6 = 10,50
- zone 3 : 3,50 m² x 0,4 = 1,40
- WC : 1 m² x 0,3 = 0,30.

La société GRISTI HOTEL BAR a soumis sa position par voie de dire et l’expert a répondu ainsi : le coefficient de 1 est justifié pour la zone 1 ; pour la zone 2, située en contrebas d’une marche, la fourchette basse a été retenue (0,8) et ne saurait être inférieure ; pour la zone 3, la fourchette basse a également été retenue (0,4) car cette zone est plus étroite en raison de la présence des sanitaires.


Or, l’expert a appliqué une pondération conforme à la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière (7ème édition applicable depuis le 1er juillet 2015) qui préconise pour la zone 1 d’appliquer un coefficient de 1, retenu, pour la zone 2 un coefficient compris entre 0,80 et 1, retenant la fourchette la plus basse, pour la zone 3, un coefficient compris entre 0,40 et 0,60, retenant également la fourchette la plus basse, pour les annexes, un coefficient compris entre 0,10 et 0,40. Par conséquent, la position de la locataire n’est pas justifiée puisque la configuration médiocre des locaux est prise en compte pour retenir la fourchette la plus basse préconisée par la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière.

Il sera donc retenu une surface de la partie café bar pondérée à 35,3 m².

S’agissant du prix unitaire, l’expert retient 350 euros / m² P qui n’est pas critiqué par la bailleresse et que la locataire demande d’abaisser à 230 euros compte tenu de la configuration des locaux et de l’absence d’activité depuis 2019 faute de rentabilité, cette activité nécessitant la présence d’un salarié supplémentaire. Devant l’expert, la société GRISTI HOTEL BAR se prévalait d’une fixation judiciaire à effet au 1er janvier 2010. Or, cette référence est trop ancienne pour être pertinente.

Au titre des éléments de comparaison, l’expert cite les références suivantes :

- deux fixations judiciaires à effet en décembre 2010 et janvier 2014, qui ne sont pas pertinentes en raison de leur ancienneté, et pour des prix unitaires respectivement de 475 € et 325 € / m²P ;
- deux références de renouvellement amiable : l’une ancienne à effet en janvier 2014 pour un prix unitaire de 509 euros / m² P et l’autre à effet en mars 2016, située [Adresse 2] à [Localité 12] (agence bancaire) d’une surface de 184 m² P au prix unitaire de 587 euros / m² P ;
- dix références de locations nouvelles, aux dates d’effet comprises entre janvier 2015 et juillet 2019, pour des surfaces allant de 23,25 m² P à 106,80 m² P et aux prix unitaires compris entre 301 et 840 euros par m² P.

Aucune des références citées par l’expert ne fait état d’un prix unitaire de 230 euros et la locataire ne se prévaut d’aucune autre élément permettant de corroborer sa demande. Par ailleurs, la rentabilité de l’activité résulte d’un choix personnel d’exploitation de la locataire qui ne peut conduire à abaisser dans de telles proportions le prix unitaire, l’expert ayant pris en compte le caractère annexe de cette activité.

Or, le prix unitaire retenu par l’expert tient compte des caractéristiques des locaux, de leur emplacement ainsi que du caractère annexe de cette activité par rapport à celle d’hôtel. La position de l’expert étant argumentée et pertinente, elle sera retenue.

La valeur locative pour la partie café restaurant, au 1er octobre 2019, s’établit comme suit :

35,3 m² P x 350 € = 12.355 euros arrondis à 12.350 euros, hors taxes et hors charges, par an.

- Sur la valeur locative de la chambre à usage privé

Il n’est pas contesté qu’une chambre de l’établissement est utilisée à l’usage du gardien de nuit. Elle se situe au 1er étage et est issue de l’ancien appartement de deux pièces à usage privé. Elle comprend une salle de bains (lavabo et baignoire) sans WC privatifs.

L’expert expose que dès lors que cette chambre n’est pas destinée à la clientèle et qu’elle constitue un avantage pour l’exploitation, elle doit être prise en compte. Au regard des loyers pratiqués dans le secteur, des caractéristiques de la chambre et de son utilisation, il évalue la valeur locative, sur la base des loyers médians relevés par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) pour des logements anciens non meublés d’une pièce dans ce secteur (entre 25,1 et 29,70 € / m²), à 20 euros / m² et par mois pour une surface de 17,3 m², soit 4.150 euros hors taxes et hors charges par an.

La bailleresse ne critique pas le rapport d’expertise sur ce point. La locataire fait valoir que le prix de 20 euros / m² est disproportionné au regard de l’usage de cette chambre et de son confort. Elle demande de retenir un prix unitaire de 16 euros. Elle ne critique pas la surface retenue par l’expert.

En l’espèce, la chambre ne comprend pas de cuisine ni de WC privatifs et l’expert a, de manière pertinente, argumenté sa position pour retenir un prix unitaire de 20 euros par mois au regard des loyers pratiqués dans le secteur. Par conséquent, la valeur locative pour la chambre à usage privé, au 1er octobre 2019, s’établit comme suit :

17,3 m² P x 20 € x 12 mois = 4.152 euros arrondis à 4.150 euros, hors taxes et hors charges, par an.

* * *

La valeur locative avant éventuels correctifs s’établit donc à la somme en principal de 76.360 euros (59.860 + 12.350 + 4.150).

Sur les correctifs de la valeur locative

- Sur l’abattement au titre de l’impôt foncier

Aux termes du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

En l’espèce, le bail expiré stipule que le preneur “acquittera exactement tous les impôts et taxes dont les locataires sont tenus, y compris l’impôt foncier en totalité, lequel sera remboursé par le PRENEUR”.

Les parties s’accordent pour que la taxe foncière de 2.000 euros soit déduite.

Dès lors, il sera procédé à un abattement de 2.000 euros au titre de la clause exorbitante de transfert de l’impôt foncier qui incombe normalement au bailleur.





- Sur l’abattement pour travaux relevant des articles L. 311-1 et suivants du code du tourisme

L’expert renvoie cette question à l’appréciation du tribunal. Pour le cas où ce dernier déciderait de pratiquer un abattement à ce titre, il propose d’en fixer le taux à 5 % de la valeur locative.

La société GRISTI HOTEL BAR sollicite l’application d’un abattement de 5 % faisant valoir que si elle n’a pas notifié au bailleur les travaux de conformité effectués en application des articles L. 311-1 et suivants du code du tourisme, il est d’usage de retenir un taux d’abattement en raison du transfert des charges de travaux et de mise en conformité incombant au preneur selon le bail. Elle ajoute qu’elle rapporte la preuve que la masse salariale est constituée de salariés embauchés pour des contrats à durée indéterminée avec une qualification technique (plombier, électricien, maçon...) afin de pouvoir effectuer des réparations.

La bailleresse s’oppose à tout abattement à ce titre au motif qu’il s’agit d’une clause usuelle dans les baux commerciaux et en particulier pour des hôtels.

L’article L. 311-1 du code du tourisme dresse la liste des travaux d’équipement et d’amélioration que le preneur, propriétaire du fonds de commerce, peut réaliser à ses frais et sous sa responsabilité dans l’immeuble dans lequel est exploité un hôtel sans que le bailleur puisse s’y opposer, et ce même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux. Dans le cas où ceux-ci affectent le gros oeuvre de l’immeuble, ils ne peuvent être entrepris, à défaut d’accord du propriétaire, qu’après avis favorable de commissions dont la composition et le fonctionnement seront fixés par décret pris sur avis du Conseil d’Etat et dans lesquelles seront représentés en nombre égal les hôteliers et les propriétaires d’immeubles.

L’article L. 311-2 prévoit toutefois que le preneur est tenu, avant de procéder à ces travaux, de notifier son intention au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception à laquelle doivent être joints un plan d’exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux.

L’article L. 311-3 précise que pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l’expiration du délai d’exécution mentionné à l’article L. 311-2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux mentionnés à l’article L. 311-1.

En l’espèce, la locataire ne démontre pas avoir respecté le formalisme prévu par l’article L. 311-2 du code du tourisme. En effet, la notification prévue par cet article constitue une formalité substantielle dont l’omission prive le preneur de tout droit à se prévaloir des dispositions des articles L. 311-1 et suivants du code du tourisme. Aucun abattement ne sera donc appliqué à ce titre. 

S’agissant des travaux, le bail stipule que “2- Le “PRENEUR” exécutera, à ses frais dans les lieux loués tous les travaux de gros menus entretien qui deviendraient nécessaires pendant le cours du présent bail y compris le clos et le couvert, en un mot toutes les réparations touchant peinture, installation électrique, carrelage, parquet, plomberie, robinetterie, serrurerie, vitrerie, etc...”.

La société GRISTI HOTEL BAR produit des factures relatives au ravalement de façade.

En application des articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce issus de la loi 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel et de son décret d’application 2014-1317 du 3 novembre 2014, le bail renouvelé à compter du 1er octobre 2019 qui lie désormais les parties ne peut plus imputer à la société locataire les grosses réparations de l’article 606 du code civil qui peuvent comprendre les travaux de ravalement.

Toutefois, il résulte de la clause précitée du bail que le bailleur peut toujours transférer sur son locataire les dépenses relatives aux travaux de ravalement de “toutes natures” et donc même dès lors que ces derniers ne relèvent pas de l’article 606 du code civil.

Cette clause exorbitante du droit commun justifie donc l’application d’un d’abattement qui sera fixé à 5 % compte tenu des factures communiquées.

Sous le bénéfice de l’ensemble de ces observations, le montant de la valeur locative s’établit à la somme de 76.360 - (76.360 x 0,05) - 2.000 = 70.542 euros.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Le loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2019 sera donc fixé à la somme annuelle de 70.542 euros, hors taxes et hors charges.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal ne sont dus sur le différentiel entre le loyer perçu et celui fixé, que depuis la date de la demande en justice, puis au fur et à mesure des échéances échues. En l’espèce, la bailleresse a formulé cette demande dans son mémoire notifié le 2 novembre 2023.

Par conséquent, les intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dûs, ont couru à compter du 2 novembre 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date.
En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés.

Sur les autres demandes

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

En raison de ce partage des dépens, les demandes réciproques des parties au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019.





PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme annuelle de 70.542 euros, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2019 entre la société civile immobilière [Adresse 9] représentée par Maître [W] [I] ès qualités d’administrateur provisoire et la société S.A.R.L. GRISTI HOTEL BAR pour les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 10],

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dûs, à compter du 2 novembre 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts,

Déboute la société civile immobilière du [Adresse 9] représentée par Maître [W] [I] ès qualités d’administrateur provisoire de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de ses demandes plus amples ou contraires,

Déboute la société S.A.R.L. GRISTI HOTEL BAR de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de ses demandes plus amples ou contraires,

Condamne la société civile immobilière du [Adresse 9] représentée par Maître [W] [I] ès qualités d’administrateur provisoire d’une part, et la société S.A.R.L. GRISTI HOTEL BAR d’autre part, à prendre en charge chacune par moitié, les dépens qui incluront les frais de l’expertise judiciaire,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à Paris le 9 Juillet 2024.


La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL M. ESCRIVE