Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 9 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Maître Sylvie BONAMI 
Madame [J] 


Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Dominique MATHONNET

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/06568 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SXX

N° MINUTE : 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 09 juillet 2024


DEMANDEUR

Monsieur [I] [Y], 
[Adresse 1]
comparant en personne assisté de Me Dominique MATHONNET, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [J], 
[Adresse 2]
représenté par Maître Sylvie BONAMI de la SELEURL Cabinet Sylvie BONAMI, avocats au barreau de PARIS,

Madame [J] 
[Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection ssistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 février 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 juillet 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière



Décision du 09 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06568 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SXX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 juin 2002, M. [I] [Y] a consenti un bail d’habitation à M. [L] [J] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 767.38 euros et d’une provision pour charges de 45.73 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [E] [J].

Mme [E] [J] est décédée. 

Un congé pour vente était délivré à M. [L] [J] par acte du 21 décembre 2022. 

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2023, le bailleur a fait délivrer à M. [L] [J] et à Mme [J] un commandement de payer la somme principale de 68570.84 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignations du 8 juin 2023, M. [I] [Y] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [J] de Mme [J], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la decision à intervenir, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à 2400 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,72542.70 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 17 mars 2023,3000.00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juin 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience du 19 décembre 2023, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 9 février 2024, pour comparution obligatoire des parties en vue notamment de la vérification de la signature du défendeur sur la reconnaissance de dette. 

À l'audience du 9 février 2024, M. [I] [Y], représenté par son conseil, aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, demande au juge des référés, de déclarer irrecevable en tous ses moyens de défense M. [J], le condamner à produire la déclaration de succession après le décès de sa mère, sous astreinte de 300 euros par jour de retard 8 jours après la signification de la décision à intervenir, constater l’acquisition de la clause résolutoire, valider le congé pour vente délivré le 21 décembre 2022, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [J] et de Mme [J] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à 2400 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
− 82842.70 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 décembre 2023,
− 3000.00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
 M. [I] [Y] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [L] [J], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, aux termes de ses conclusions déposées à l’audience : 
A titre principal
de déclarer nulle l’assignation du 8 juin 2023,A titre subsidiaire
de déclarer prescrite la dette locative antérieure au 12 janvier 2020 soit pour un montant de 13930.34 euros, de dire qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant de la dette locative à hauteur de 82842.70 euros au titre des loyers, provisions pour charges arrêtés au 19 décembre 2023,de débouter M. [Y] de ses demandes de condamnation provisionnelle à hauteur de 82842.70 euros au titre des loyers, provision pour charges arrêtés au 19 décembre 2023, de condamnation à payer une indemnité d’occupation, d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion de M. [L] [J] de son logement, d’astreinte, de condamnation à payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, de déclarer nul le congé pour vente du 21 décembre 2022,de débouter M. [I] [Y] de sa demande de validation du congé du 21 décembre 2022 et d’expulsion à ce titre, A titre très subsidiaire, 
d’accorder des délais de paiement à M. [L] [J] d’une durée de trois ans et dire qu’il pourra s’acquitter de sa dette par 35 versements mensuels en plus du loyer courant et le solde à la dernière échéance, de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus, - de condamner M. [I] [Y] aux dépens dont le coût du commandement de payer qui seront recouvrés par Me Sylvie BONAMI, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile et à la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle. 
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré en étude, Mme [J] n’est ni présente ni representée. 

Pour un plus ample exposé des pretentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures déposées et débattues à l’audience, par application de l’article 455 du code de procedure civile. 

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la nullité de l’assignation
M. [L] [J] soutient que l’assignation en référé en date du 8 juin 2023 est nulle en ce qu’elle ne contient pas les mentions prévues à l’article 753 du code de procédure civile. 

Aux termes de l’article 753 du code de procedure civile, lorsque la représentation par avocat n'est pas obligatoire, l'assignation contient, à peine de nullité, outre les mentions prescrites aux articles 54 et 56, les nom, prénoms et adresse de la personne chez qui le demandeur élit domicile en France lorsqu'il réside à l'étranger.
Le cas échéant, l'assignation mentionne l'accord du demandeur pour que la procédure se déroule sans audience en application de l'article L. 212-5-1 du code de l'organisation judiciaire.
L'acte introductif d'instance rappelle en outre les dispositions de l'article 832 et mentionne les conditions dans lesquelles le défendeur peut se faire assister ou représenter, ainsi que, s'il y a lieu, le nom du représentant du demandeur.

L’article 54 précise : 
A peine de nullité, la demande initiale mentionne :
1° L'indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;
2° L'objet de la demande ;
3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs;
b) Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l'organe qui les représente légalement ;
4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier ;
5° Lorsqu'elle doit être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d'une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d'une telle tentative.

L’article 56 prévoit : 
L'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice et celles énoncées à l'article 54 :
1° Les lieu, jour et heure de l'audience à laquelle l'affaire sera appelée ;
2° Un exposé des moyens en fait et en droit ;
3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ;
4° L'indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s'expose à ce qu'un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.
L'assignation précise également, le cas échéant, la chambre désignée.
Elle vaut conclusions.

En l’espèce, l’assignation du 8 juin 2023 ne mentionne pas : 
l'accord du demandeur pour que la procédure se déroule sans audience en application de l'article L. 212-5-1 du code de l'organisation judiciaire.la possibilité d’octroi des délais de paiement (art832 du code procédure civile). 
L’assignation est valable, sauf à invoquer pour vice de forme la nullité de l'assignation en cas de grief prouvé. 

M. [L] [J] n’invoque et ne prouve aucun grief lié au vice de forme de l’assignation délivrée le 8 juin 2023. 

Il sera en condéquence débouté de sa demande de nullité de l’assignation.

Il sera observé que M. [I] [Y] a assigné M. [L] [J] et Mme [J] résidant tous deux [Adresse 2] à [Localité 4] estimant que le contrat de bail appartient aux deux époux. L’assignation a été délivrée à Mme [J] par acte de commissaire de justice délivré en étude

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1 Sur la qualité de propriétaire de l’immeuble de M. [I] [Y]

Il est suffisammment établi par les pieces versées aux débats la qualité de propriétaire de M. [I] [Y] de l’immeuble objet de la location situé [Adresse 2] à [Localité 5]. 

En effet, il ressort de la donation partage du 4 août 1994 que M. [R] [Y] et son épouse Mme [D] [O] [T] ont consenti au demandeur la donation en nue-propriété d’un appartement situé [Adresse 2] au 2ème étage dans le Bâtiment A à [Localité 5]. En outre, les attestations CAF sont adressées à M. [L] [J] [Adresse 2]. 

Par acte du 2 août 1999, les donateurs ont renoncé à l’usufruit. 

2.2. Sur la recevabilité de la demande

M. [I] [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.
 
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.3. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires (M. et Mme [J]) le 13 janvier 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 68570.84 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 mars 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. et Mme [J] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

En outre, M. et Mme [J] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [I] [Y] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. et Mme [J] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Dès lors que les conditions des effets de la clause résolutoire sont remplies, il n’y a pas lieu de statuer sur la validité du congé pour vente délivré le 21 décembre 2022. 

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. 

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. 

Au vu des éléments de fait propres à l'affaire, l'indemnité mensuelle d'occupation sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur, manifestement excessif (2400 euros) mais au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [I] [Y] ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [I] [Y] prétend qu’à la date du 19 décembre 2023, M. [L] [J] et Mme [J] lui devaient la somme de 82842.70 euros.

Il apparaît que la reconnaissance de dette du 21 juillet 2022 aux termes de laquelle M. [L] [J] reconnaît devoir à M. [I] [Y] la somme de 77085.84 euros au titre des loyers impayés à la date du 31 juillet 2022, a été signée par le défendeur dès lors que celui-ci n’a pas jugé utile de se presenter à l’audience du 9 février 2024 à laquelle l’affaire était renvoyée pour comparution obligatoire des parties en vue notamment de la vérification de la signature du défendeur sur la reconnaissance de dette. 

Toutefois, les dispositions de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoyant que toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit, sont d’ordre public par application de l’article 2 de la même loi, de sorte que les parties ne peuvent y déroger par convention contraire. 

En conséquence, l’arriéré locatif retenu ne pourra être antérieur au 8 juin 2020 soit trois ans avant la date de l’assignation le 8 juin 2023. 

Les pieces produites sont suffisantes pour établir le montant de la dette locative (loyers, charges et indemnité d’occupation) : 
2020 : loyers 8372.42+charges374.46 = 8746.882021 : 14204.152022 : 11631.522023 : loyers 14400 + provision sur charges 78.28*12 -500= 14839.36Soit un total de 49421.91 euros. 

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Sur la demande de communication de la déclaration de succession après le décès de la mère du défendeur
Par mail du 15 août 2022, M. [L] [J] a écrit au bailleur qu’il pourrait régler la dette selon deux options : “lorsque j’aurai reçu la part d’héritage qui me revient au décès de ma mère (vente appartement [Localité 3]) (…)”. Il sera fait droit à la demande de M. [Y] selon les modalités prévues au dispositif. 

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [J] et Mme [J], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, avec application des dispositions sur l’aide juridictionnelle. 

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de M. [I] [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [L] [J] de sa demande de nullité de l’assignation du 8 juin 2023,

CONSTATE que M. [I] [Y] est propriétaire des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 5], 

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 janvier 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 juin 2002 entre M. [I] [Y], d’une part, et M. [L] [J], d’autre part, attribué à Mme [J], concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 14 mars 2023,

DIT n’y avoir lieu de statuer sur la validité du congé pour vente délivré le 21 décembre 2022,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [L] [J], 

ORDONNE à M. [L] [J] et à Mme [J] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu à astreinte, 

CONDAMNE solidairement M. [L] [J] et Mme [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1278.48 euros par mois, à compter du 1er Janvier 2024, 

DIT que cette indemnité d’occupation, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [L] [J] et Mme [J], à payer à M. [I] [Y] la somme de 49421.91 euros (quarante-neuf mille quatre cent vingt et un euros et quatre-vingt-onze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023,

CONDAMNE M. [L] [J] à produire la déclaration de succession après le décès de sa mère, sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard 15 jours après la signification de la décision à intervenir et pendant trois mois,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE in solidum M. [L] [J] et Mme [J], à payer à M. [I] [Y] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [L] [J] et Mme [J], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 13 janvier 2023 et celui des assignations du 8 juin 2023, avec application des dispositions sur l’aide juridictionnelle, 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière Le juge des contentieux de la protection