Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 9 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître BRONZONI


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître MARRIE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/03348 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZT6M

N° MINUTE : 
4 JCP






JUGEMENT 
rendu le mardi 09 juillet 2024

DEMANDERESSE
Madame [F] [D] [N] née [S], 
demeurant [Adresse 1] BELGIQUE

représentée par Maître MARRIE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0997


DÉFENDEURS
Madame [E] [Z],
Monsieur [J] [P], 
demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître BRONZONI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #R250


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 mai 2024

JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 juillet 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 09 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/03348 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZT6M

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 18 juin 2019, Madame [F] [D] [N] née [S] a donné à bail à Madame [E] [Z] et Monsieur [J] [P] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 4780 euros et 370 euros de provisions sur charges.

Un état des lieux est dressé le 19 juin 2019, en présence de Madame [Z]. Madame [E] [Z] et Monsieur [J] [P] ont donné congé des lieux le 29 décembre 2022. Le 27 janvier 2023, les lieux ont été restitués et un état des lieux de sortie a été dressé en présence de Monsieur [P].

Par acte d'huissier en date du 13 mars 2023, Madame [F] [D] [N] née [S] a fait assigner Madame [E] [Z] et Monsieur [J] [P] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation in solidum au paiement de la somme de 21344, 20 euros au titre des loyers et charges impayés et 1070, 76 euros au titre des frais d’huissiers pour recouvrer les sommes, 34 342, 06 euros au titre des frais de remise en état de l’appartement, avec la somme de 669, 20 euros pour le constat d’huissier, 21 472 euros au titre de la perte de loyers, outre à la somme de 10000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

A l'audience du 15 mai 2024, après 3 renvois, Madame [F] [D] [N] née [S], représentée par son conseil, a remis des écritures, actualisant la somme due au titre de l’arriéré des loyers et des frais d’huissier de recouvrement à la somme de 2448, 07 euros, et le montant des frais irrépétibles à la somme 15 000 euros. Elle sollicite également le rejet des demandes des défendeurs. Au soutien de ses prétentions, la bailleresse se prévaut de l'existence de nombreuses dégradations locatives constatées lors de l'état des lieux de sortie dont les locataires sont débiteurs en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. En outre, elle indique que la distribution des lieux a été modifiée sans autorisation, la cuisine ayant été transformée en chambre et la salle à manger en cuisine. De plus, elle fait valoir que les peintures ont été changées en violation de la clause particulière introduite au bail. Elle fournit, à ce titre, des factures pour un montant de 34884, 21 euros. Elle demande le remboursement des travaux de remise en état de l’appartement, ainsi que le paiement des arriérés de loyers, au visa de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat, soit la somme de 2448, 07euros. Elle demande le versement d’une somme correspondant à la perte des loyers consécutives à l’impossibilité de louer pendant les travaux, soit 4 mois. Elle sollicite le rejet des demandes liées au préjudice de jouissance, injustifiés. 
 
Madame [E] [Z] et Monsieur [J] [P], représentés par leur conseil, ont déposé des observations écrites, qu'ils ont soutenues oralement, aux termes desquelles ils ont sollicité le rejet des demandes portées à leur encontre, ou de limiter la remise en état de l’appartement à la somme de 5159 euros, et la condamnation de la bailleresse à leur verser la somme de 21 472 euros au titre du préjudice de jouissance, outre 3000 euros au titre des frais irrépétibles. Au soutien de leurs prétentions, Madame [E] [Z] et Monsieur [J] [P] soulignent qu’ils ont payé l’intégralité des arriérés de loyers, reconnaissant, toutefois, devoir la somme de 1041, 89 euros au titre des régularisations de charges. Ils soutiennent que la bailleresse tente de leur faire payer un appartement neuf alors qu’aucune dégradation ne peut leur être imputée. Ils reconnaissent avoir transformé l’appartement sans accord mais en l’améliorant, et en estimant les coûts des travaux à la somme de 5159 euros. Ils soutiennent, au visa de l’article 7 e la loi du 6 juillet 1989, qu’ils pouvaient changer les peintures, puisqu’il s’agit de simples aménagements. Ils relèvent la mauvaise foi de la bailleresse sur les délais de 4 mois pour refaire des travaux de cuisine et ajoutent qu’ils réclament un montant de 21472 euros au titre du trouble de jouissance subi. 

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des frais 

Selon l'article L. 512-2 du Code des procédures civiles d'exécution, les frais occasionnés par une mesure conservatoire (saisie conservatoire ou sûreté judiciaire), laquelle peut être pratiquée par un créancier muni, ou non, d'un titre exécutoire, sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge à l'issue de la procédure. En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La demanderesse justifie avoir payé à l’huissier la somme de 1070, 76 euros correspondant aux saisies conservatoires, les défendeurs expliquant avoir réglé la somme de 1367, 30 euros le 13 avril 2023, après avoir donné leur accord à saisie conservatoire de droits d’associés et de valeurs mobilières. 

La demanderesse affirme que la saisie conservatoire de droit d’associés et valeurs mobilières datées du 13 avril 2023 ne correspond pas aux sommes qu’elle a avancées pour le paiement des frais de saisies, les sommes qu’elle a versées représentant des saisies conservatoires de créances entre le 8 et 16 février 2023. 

Néanmoins, le courrier rappelant la saisie conservatoire de droits d’associés et de valeurs mobilières et, sollicitant le versement des frais de procédure aux défendeurs, mentionne le fait que les frais de procédure n’ont pas été payées par leur banque et qu’ainsi la SCP [L] les réclame, sans autre précision, les défendeurs justifiant, par ailleurs, de leur paiement. Devant l’absence de précision sur les frais de procédure dont il est fait état, le relevé de compte faisant état uniquement des frais de procédure de la SCP [L], sans davantage d’informations, étant rappelé que ce sont les seuls frais reportés sur le décompte, il ne sera pas fait droit à la demande de remboursement de la somme de 1406, 18 euros, la somme de 387, 20 euros n’étant pas, non plus, explicités. 

Sur la régularisation des charges

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat, les provisions sur charge ayant vocation à être régularisées annuellement en application des article 25-10 et 23 de la loi. Les défendeurs reconnaissent devoir la somme de 1041, 89 euros au titre de la régularisation des charges. Ils y seront condamnés, in solidum. 
 
Sur les demandes indemnitaires de la bailleresse 

En application des dispositions de l'article 7 c et d, applicables aux locations meublées par renvoi de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

Enfin, en application des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Les locataires sont restés dans l’appartement du 19 juin 2019 au 27 janvier 2023, soit trois ans et demi. 

Sur les dégradations 

Il est ainsi constaté que la porte palière comprend 12 trous de cheville à la sortie des locataires, cette mention n’apparaissant pas à l’entrée dans les lieux, l’entrebailleur étant cassé et l’éclairage plafond en mauvais état. Les défendeurs expliquent que les trous de cheville pré existaient, ce que ne relève pas les comparaisons entre les deux états des lieux, les trous constatés dans l’état des lieux d’entrée concernant le mur et non la porte. 

Dans le salon, dans le dégagement 2 et dans la chambre 3, le parquet est à l’état d’usage, et présente des rayures ou des traces alors qu’il était en état neuf, les murs présentant également des traces noires et des traces de crochets, inexistants lors de l’entrée dans les lieux, les éclairages plafond étant aussi en mauvais état. Les défendeurs répliquent que le parquet est à l’état d’usage, ce qui est normal, après trois années de vie, de même que des traces noires constatées résultent de la pollution parisienne. Toutefois, au vu des clichés photographiques présentés, il s’en déduit que tant les traces noires que les rayures et traces signalées sur le parquet ne participent pas d’un usage normal mais bien de dégradations. 

Dans les salles de bain, les joints du lavabo et des baignoires n’ont pas été changés, passant de bon état à moisi, décollé, les défendeurs expliquant que le lavabo s’est affaissé car il n’avait pas de pied, mais que les joints des baignoires ont été changés à de multiples reprises, le défaut provenant, en fait, d’un défaut de scellement des baignoires constaté par le plombier, ce dernier n’évoquant, toutefois, dans son attestation, comme dans le constat amiable du 8 décembre 2020, qu’une des deux salles de bains, la salle de bains enfants. La bailleresse rétorque que cet élément est étranger au devoir de changement des joints et d’entretien de la salle de bains, le mauvais scellement ne pouvant s’entendre que de la défectuosité du joint souple en silicone, seul scellement qui intervient en matière de baignoire, ce que conteste les bailleurs. En tout état de cause, cette explication ne concerne qu’une des salles de bains. Au vu des éléments fournis, des explications apportées et des clichés photographiques, il y a lieu de conclure que l’état de dégradation des salles de bains est lié à un manque d’entretien des défendeurs. 

Il ressort également des documents versés que les locataires ont été indemnisés par l’assurance à la suite d’un dégât des eaux ayant entraîné des désordres au plafond de la chambre, pour un montant de 577, 50 euros, qui devait être complété à la suite de la réception de la facture des travaux réalisés. Pour autant, les travaux n’ont pas été effectués, ce qui n’est pas contesté. L’état des lieux de sortie du 27 janvier 2023 fait d’ailleurs mention du mauvais état du plafond lié à ce dégât des eaux. Les défendeurs estiment néanmoins, qu’ils ont été indemnisés tardivement, le 2 janvier 2023, du fait de l’inaction de la bailleresse, ce qui les a contraints à supporter la dégradation de leur chambre, alors qu’il leur appartenait de réparer les dégâts, pour lesquels ils ont perçu une somme en compensation, somme qui devait être utilisée pour assurer les réparations, liées aux dégâts ainsi signalés. 

Sur la transformation des pièces

Il est, par ailleurs, interdit de transformer les lieux sans un accord exprès du bailleur, aucune autorisation n'ayant été demandée à la bailleresse d'effectuer ces travaux qui, à l'évidence, ne relèvent pas de simple travaux d'embellisement. Si le bailleur ne peut s'opposer à la réalisation de travaux améliorant le confort de l'appartement comme le font valoir les locataires, il demeure que ce dernier a l'obligation, lorsqu'il ne s'agit pas de simples embellissements, d'en solliciter l'autorisation afin de permettre au bailleur d'apprécier la pertinence des modifications envisagées et d'exiger que les travaux soient réalisés sous le contrôle d'un architecte, l'éventuel refus pouvant être contesté, l'argumentation selon laquelle le bailleur bénéficie de ces travaux lors de la fin du bail ne saurait être accueillie. 

Les locataires ne contestent pas ne pas avoir demandé d’autorisation pour effectuer des travaux ayant pour objet de changer certaines pièces de destination, et ne contestent pas, non plus, les conclusions du constat d’huissier mais évoquent des travaux d’amélioration. Il résulte du constat d’huissier du 9 février 2023, l’état des lieux de sortie s’étant déroulé le 27 janvier 2023, que la pièce à usage de cuisine équipée a été transformée en chambre et que la salle à manger a été changée en cuisine, entraînant la réalisation de travaux. Il est aussi relevé que seul l’évier de l’ancienne cuisine a été trouvé dans la cave. 

Sur les peintures

Il est également rappelé que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Il s'en déduit l'existence d'un accord express des parties pour introduire une clause spéciale au sein du bail relativement à la peinture intitulée «  clauses particulières » qui stipule que les preneurs doivent recueillir l’accord préalable pour tout changement de peinture, sur le choix de la couleur et la qualité de la peinture. Les défendeurs expliquent dans leurs écritures «  avoir sollicité une autorisation pour pouvoir repeindre l’appartement à leur goût », sans verser de pièces à l’appui de cette affirmation et ajoutent que les travaux de peinture ont permis de rafraichir un appartement désuet, dont les murs et plafonds étaient alors peints en blancs, et en bon état selon l’état des lieux d’entrée du 19 juin 2019. Il résulte du constat d’huissier déjà évoqué que les murs ont été repeints par les locataires en diverses couleurs selon la pièce, bronze, bleu, vert ou caramel et que, en violation de la clause du contrat, ils n’ont pas repeint les murs en blanc. 

Sur les devis présentés

Les défendeurs versent leur propre devis daté du 10 janvier 2023, pour un montant estimé des travaux de 6017 euros, représentant deux semaines de travaux, alors que la demanderesse verse deux devis, de 38 995, 01 euros et de 41 483, 00 euros, des 6 et 8 mars 2023, et une facture d’un montant de 38 995, 01 euros, en date du 5 mai 2023, la bailleresse ayant opté pour l’entreprise la moins chère. Les travaux effectués sont détaillés dans la facture, le devis présenté par les défendeurs étant très imprécis, aucune quantité n’étant mentionnée, et peu exhaustif.

Il sera retenu les sommes correspondantes aux dégradations qui ont été constatées et développées, tant du fait de la comparaison des deux états des lieux, que de la modification des pièces de l’appartement et de la remise en état de la peinture, comme prévu dans le bail. Il résulte de la lecture de la facture présentée que l’ensemble des postes est justifié. Toutefois, pour tenir compte du temps écoulé et de l’état des lieux d’entrée, un coefficient de vétusté sera appliqué, à hauteur de 15 %. 

Les défendeurs seront condamnés, in solidum, à payer la somme de 33145, 75 euros à la bailleresse. 
 
Sur la perte de loyers

Aucun élément n’est versé permettant de confirmer l’intention de la bailleresse de louer son appartement, cette dernière ne présentant aucune annonce, aucun bail récent ou postérieur. Elle sera déboutée de cette demande. 


Sur le préjudice de jouissance

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que le dégorgement des descentes d'eaux pluviales des appartements voisins et la réfection de l'étanchéité de la toiture terrasse ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.

Les défendeurs expliquent que les stores et fenêtres n’ont pas été remplacés, malgré un devis établi à la demande de la bailleresse, ce qui est confirmé par les documents versés. Par ailleurs, ils énoncent que les équipements, plaque de cuisson, ballon d’eau chaude étaient défectueux, versant une facture de plombier mentionnant la vidange du chauffe-eau dont la maintenance relève effectivement de la responsabilité des locataires, sans que la plaque de cuisson ne soit indiquée. Ils précisent que la cuisine était dans un état de « vétusté avancée », ce que ne confirme pas l’état des lieux d’entrée qui présente une cuisine en état d’usage. 

Ils en déduisent que le préjudice de jouissance subi serait équivalent à 4 mois de loyers, c’est-à-dire la somme de 21 472 euros. 

Pour autant, le préjudice de jouissance n’est pas justifié, ni dans son principe, ni dans son quantum. 

Dans son principe, seuls les éléments relevés concernant l’état des fenêtres peuvent recevoir la qualification éventuelle de préjudice de jouissance. Pour autant, outre des mails échangés, les défendeurs versent des clichés photographiques. Néanmoins, les propres clichés photographiques produits par les locataires n'ont, en eux-mêmes, aucune valeur probante pour avoir été effectués sans aucune garantie d'authenticité, sans mention d'aucune date puisque seuls les jours et mois sont indiqués, et sont insuffisants pour établir la réalité de quelques désordres allégués. 

De plus, les défendeurs demandent une indemnisation forfaitaire, sans expliquer en quoi le préjudice de jouissance devrait être compensé par une somme équivalente à 4 mois de loyers. Ils seront déboutés de cette demande. 

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront, in solidum, les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 5000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en dernier ressort,

DEBOUTE Madame [F] [D] [N] née [S] de sa demande de paiement de la somme de 1406, 18 euros, au titre des frais d’huissier, et de sa demande au titre de la perte de loyers. 

CONDAMNE Madame [E] [Z] et Monsieur [J] [P] à verser, in solidum, à Madame [F] [D] [N] née [S] la somme de 1041, 89 euros au titre de la régularisation des charges et la somme de 33145, 75 euros au titre des dégradations locatives.
 
CONDAMNE Madame [E] [Z] et Monsieur [J] [P] à verser, in solidum, à Madame [F] [D] [N] née [S] la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [E] [Z] et Monsieur [J] [P] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance

CONDAMNE in solidum Madame [E] [Z] et Monsieur [J] [P] aux dépens de l'instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection