Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 4 juillet 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


Charges de copropriété

 
N° RG 23/11230 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZIC5

N° MINUTE : 


Assignation du :
30 Août 2023






JUGEMENT 
rendu le 04 Juillet 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet HABRIAL - Bauer & Associés, S.A.S
[Adresse 1]
[Localité 3]
 

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1811


DÉFENDEUR

Monsieur [F] [T]
[Adresse 2] 
[Localité 4]

non- représenté 





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/11230 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZIC5


DÉBATS

A l’audience publique du 24 Avril 2024

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile


EXPOSE DU LITIGE
 

M. [F] [T] est propriétaire du lot n°7 au sein de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a adressé à M. [T] le 2 août 2022 une mise en demeure de lui régler la somme de 20.887, 42 euros, 3ème trimestre 2023 inclus.

Soutenant que cette mise en demeure était restée infructueuse, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [T] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d'huissier du 30 août 2023, demandant au tribunal, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, en particulier de ses articles 10 et 10-1 et de son décret d'application du 17 mars 1967 en particulier ses articles 36 et 55, de :
 
- CONDAMNER M. [F] [T] au paiement d’une somme de 20.887,42 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 3ème trimestre 2023 incluse) ;

- ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

- CONDAMNER M. [F] [T] au paiement d’une somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

-RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifiée qu’elle soit écartée ;

-CONDAMNER M. [F] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour un exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation en application de l'article 455 du code de procédure civile. 
 
Citée par procès-verbal de recherches dans les formes prévues à l'article 659 du code de procédure civile, M. [T] n'a pas constitué avocat. 

L'affaire a été close le 12 octobre 2023, plaidée le 24 avril 2024 et mise en délibéré au 4 juillet 2023. 


MOTIFS DE LA DÉCISION 


Il convient à titre liminaire de rappeler qu'en application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 


Sur la demande en paiement de charges 

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et côtisations au fonds de travaux appelées sur la période arrêtée au 3eme trimestre 2023 pour un montant total de 20.887,42 euros, selon décompte individuel arrêté au 1er juillet 2023.

A l'appui de sa demande, il produit :

- un extrait de matrice cadastrale selon laquelle M. [T] est propriétaire du lot n° 7 au sein de l'immeuble ;

- les appels de fonds et de travaux adressés à M. [T] pour la période de 2019 au 3ème trimestre 2023 et les relevés de compte individuel ;

- le Grand Livre arrêté pour la période de 2018 à 2021 ;

- les procès-verbaux des assemblées générales des 20 juin 2017, 17 mai 2018, 13 mai 2019, 1er juillet 2019, 27 janvier 2021, 23 novembre 2011 approuvant les comptes de 2016 à 2020 et votant les budgets de 2018 à 2022 accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant ces assemblées.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 20.406,22 euros, qui correspond aux seules charges appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur. En effet, la somme de 481,20 euros a été déduite et sera examinée au titre des frais nécessaires de recouvrement.



En conséquence, il y a lieu de condamner M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20.406,22 euros au titre des charges impayées arrêtées au 3ème trimestre 2023.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil. 


Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l' article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. 

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais de recouvrement de sa créance comprenant : des frais d’huissier du 25 mars 2021 d’un montant de 429,20 euros et des frais de mise en demeure du 7 septembre 2021 de 52 euros.

S'agissant des honoraires d’huissier, il n’est pas justifié que ces derniers constitue des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité. En effet, la facture versée au débat ne démontre pas de lien entre le procès-verbal de constat facturé et la présente procédure.

S'agissant des frais de mise en demeure constituant des honoraires de syndic, le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats l’avis de réception de cette mise en demeure ni de justificatif, de sorte que ces frais ne seront pas retenus.

La demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée.


Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 


Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. 

En l'espèce, le syndicat qui sollicite le paiement d’une somme de 3.000 euros de dommages et intérêts, ne rapporte pas la preuve que la défaillance de M. [T] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie quelconque ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. En outre, il ne justifie pas davantage d’une résistance abusive de celui-ci.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du code civil, le syndicat sera intégralement débouté de sa demande de dommages et intérêts. 


Sur les autres demandes

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, M. [T], partie perdante à la présente instance, doit être condamné aux dépens et à payer la somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est de droit en vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée. 


PAR CES MOTIFS,


Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE M. [F] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la somme de 20.406,22 euros au titre des charges de copropriété impayées, appel de fonds du 3ème trimestre 2023 inclus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice en paiement de la somme de 481,20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;



REJETTE la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice ;

CONDAMNE M. [F] [T] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [F] [T] payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024


La Greffière La Présidente