Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 4 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


Charges de copropriété

 
N° RG 22/01550
N° Portalis 352J-W-B7G-CWBPS 


N° MINUTE : 




Assignation du :
01 Février 2022






JUGEMENT 
rendu le 04 Juillet 2024 
DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]
 représenté par son syndic, la société S.P.G.I. (Société Parisienne de Gérance d’Immeubles)
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Anne-Marie MASSON , SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R91


DÉFENDERESSE

Madame [Z] [T] épouse [M] [F]
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Me Badr MAHBOULI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2112


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière,
 

Décision du 04 juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/01550 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWBPS 



DÉBATS

A l’audience publique du 22 Mai 2024


JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

* * * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [Z] [T] (ép. [M] [F]) est propriétaire des lots de copropriété n°1, 3, 4, 5 19, 35, 100, 101, 201, 202, 300 et 301 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 6].

Par courrier daté du 9 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [Z] [T] (ép. [M] [F]) de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 1er février 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 6] a fait assigner Mme [Z] [T] (ép. [M] [F]) en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d'orientation du 13 avril 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 2 juin 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

- débouter Mme [Z] [T] (ép. [M] [F]) de l'ensemble de ses demandes ;

- condamner Mme [Z] [T] (ép. [M] [F]) au paiement de la somme de 96 534,17 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 12 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

- condamner Mme [Z] [T] (ép. [M] [F]) au paiement de la somme de 10 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- condamner Mme [Z] [T] (ép. [M] [F]) au paiement des entiers dépens et de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.


Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 16 octobre 2022, Mme [Z] [T] (ép. [M] [F]) demande au tribunal de :

- in limine litis, juger nulle la demande introductive d’instance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à l’encontre de Madame [T] pour défaut de tentative de solution amiable ;
 
- débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
 
- enjoindre au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de fournir le mode de calcul et détermination des charges de copropriété, des appels de fonds, de la répartition sur travaux et charges extérieures, de la répartition sur opérations courantes des provisions spéciales pour travaux et des sommes réclamées au titre des travaux de rénovation réalisés dans le cadre de l’opération programmée d'amélioration de l'habitat et de renouvellement Urbain Belliard [Adresse 5] ;
 
- enjoindre au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de produire tous documents utiles à la compréhension du mode de calcul et détermination des charges de copropriété, des appels de fonds, de la répartition sur travaux et charges extérieures, de la répartition sur opérations courantes des provisions spéciales pour travaux et des sommes réclamées au titre des travaux de rénovation réalisés dans le cadre de l’opération programmée d'amélioration de l'habitat et de renouvellement Urbain Belliard [Adresse 5] ;
 
- ordonner en tant que de besoin, une expertise comptable avec pour mission de déterminer le montant des charges dues par Madame [T] et particulièrement les charges liées aux travaux de rénovation réalisés dans le cadre de l’opération programmée d'amélioration de l'habitat et de renouvellement Urbain Belliard [Adresse 5] ;
 
- dire que les frais d’expertise seront à la charge exclusive du syndicat des copropriétaires ;
 
- dire et juger qu’en application de l’article Article 1343-5 du Code civil, Madame [Z] [T] pourra bénéficier d’un délai de 24 mois pour apurer sa dette au titre des charges de copropriétés impayées ;

- débouter Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de sa demande de remboursement des frais nécessaires au recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et en tout état de cause, faire application de l’article 10-1 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 pour ne pas mettre à la charge de Madame [Z] [T] les frais de recouvrement ; 
 
- dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir;

 
- condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à verser à Madame [Z] [T] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 29 novembre 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 22 mai 2024. La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur l’exception de procédure

L’article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, dispose que le juge de la mise en état est seul compétent, postérieurement à sa désignation jusqu’à son dessaisissement pour 
« statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et sur les incidents mettant fin à l’instance ; (...) les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ».

L’article 54 du code de procédure civile dispose notamment qu’
« à peine de nullité, la demande initiale mentionne : (…) 5° Lorsqu’elle doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d’une telle tentative ».

En l’espèce, Mme [Z] [T] (ép. [M] [F]) sollicite l’annulation de l’acte introductif d’instance au motif que le syndicat des copropriétaires n’aurait pas cherché à trouver une issue amiable au litige qui les oppose avant d’exercer son action en justice.

Il doit tout d’abord être relevé que dès lors que les demandes tendent au paiement de sommes excédant 5 000,00 euros et n’étant pas relatives à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire, le syndicat des copropriétaires n’était aucunement tenu de justifier de diligences entreprises aux fins de résolution amiable du litige.

Au surplus, les pièces produites aux débats démontrent que le syndic de copropriété et Mme [Z] [T] (ép. [M] [F]) étaient en correspondance régulière, et que le syndicat des copropriétaires n’a donc pas agi en justice sans discussions préalables.

Ce moyen sera par conséquent rejeté.





2 - Sur les demandes principales en paiement

 A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation» - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [Z] [T] (ép. [M] [F]) est propriétaire des lots 1, 3, 4, 5 19, 35, 100, 101, 201, 202, 300 et 301 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 6].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 16 décembre 2014, 5 novembre 2015, 15 décembre 2016, 14 décembre 2017, 10 avril 2019, 4 février 2020 et 7 septembre 2021, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2013 à 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2015 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux ;
- le règlement de copropriété ;
- les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 22 mai 2023.

Mme [Z] [T] (ép. [M] [F]) conteste cependant la créance revendiquée par la copropriété, tant dans son principe que son montant, faisant valoir que celle-ci ne présente pas un caractère certain au regard du manque de précision et de fiabilité des appels de fonds et de charges ainsi que de ses relevés de compte individuels.

Il doit tout d’abord être relevé que les décisions d’assemblée générale fondant les appels de charges et de fonds travaux émis sont désormais définitives, faute d’avoir été contestées avec succès, et que les comptes de la copropriété ont été approuvés année après année.

Alors que Mme [Z] [T] (ép. [M] [F]) conteste les modalités de calcul du solde de son compte individuel, il apparaît cependant que le syndicat des copropriétaires justifie du montant de sa créance par la production des procès-verbaux d’assemblée générale ainsi que des appels de charges effectués en exécution de ces décisions – ceux-ci détaillant le mode de calcul retenu, la base de répartition et les tantièmes dont dispose la copropriétaire.

Si la créance de la copropriété a en effet varié soudainement en février 2018, ceci résulte d’une décision de l’assemblée générale du 14 décembre 2017 à propos du projet de travaux engagé par la copropriété.

En outre, alors que la défenderesse reproche au syndic de ne pas lui avoir fourni d’explications quant aux sommes réclamées, il est relevé que celui-ci n’est aucunement tenu d’une telle obligation, devant uniquement satisfaire à celles créées par les articles 9-1 et 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 à propos de la mise à disposition des pièces justificatives des charges.

En toute hypothèse, le fait de considérer que les appels de charges et fonds travaux manquaient de transparence, de clarté ou de précision n’autorisait pas la défenderesse à ne pas s’acquitter des sommes appelées en paiement.

Il apparaît ainsi que le compte individuel de copropriétaire de Mme [Z] [T] (ép. [M] [F]), déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 96 465,00 euros.

Mme [Z] [T] (ép. [M] [F]) ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de la signification de l’assignation.

Dans la mesure où la créance du syndicat des copropriétaires est liquide, certaine et exigible, il conviendra de débouter Mme [Z] [T] (ép. [M] [F]) de ses demandes tendant à la désignation d’un expert judiciaire ainsi qu’à la production de divers documents.


 B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 69,17 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des « frais de relance » exposés le 25 novembre 2014 et le 17 novembre 2015, ni de l’envoi d’une mise en demeure le 23 décembre 2014.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.


3 - Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d'argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
 


En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [Z] [T] (ép. [M] [F]) de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [Z] [T] (ép. [M] [F]) a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès l’année 2014.

Les manquements d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme [Z] [T] (ép. [M] [F]) a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.


4 - Sur les délais de paiement

Selon l’article 1244-1 ancien du code civil, désormais codifié à l’article 1343-5 du même code, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

En l’espèce, Mme [Z] [T] (ép. [M] [F]) sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement afin de s’acquitter du montant de sa dette.

Si celle-ci apparaît de bonne foi, elle a d’ores et déjà bénéficié d’importants délais de fait depuis l’introduction de l’instance en février 2022, si bien que l’octroi de délais de paiement supplémentaires accroîtrait encore davantage la situation budgétaire de la copropriété.

 

Décision du 04 juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/01550 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWBPS 


Mme [Z] [T] (ép. [M] [F]) sera ainsi déboutée de sa demande en délais de paiement.


5 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Z] [T] (ép. [M] [F]), partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.


- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [Z] [T] (ép. [M] [F]) sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.


- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’exception de procédure soulevée par Mme [Z] [T] (ép. [M] [F]) ;

CONDAMNE Mme [Z] [T] (ép. [M] [F]) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] les sommes de :

- 96 465,00 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 12 mai 2023), avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2022 ;

- 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Mme [Z] [T] (ép. [M] [F]) de l'ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [Z] [T] (ép. [M] [F]) aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.


Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024


La Greffière Le Président