Tribunal Judiciaire · REFERES GENERAUX — 10 juillet 2024

T R I B U N A L J U D I C I A I R E 
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R E F E R E


REFERE n° : N° RG 24/01403 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KEBF

MINUTE n° : 2024/ 334

DATE : 10 Juillet 2024

PRESIDENT : Madame Nathalie FEVRE

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT




DEMANDERESSE

S.A.S. MELINE, dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Me Jean-louis BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me BOUVIER, avocat au barreau de THONON LES BAINS (avocat plaidant) 



DEFENDERESSE

S.A.S. SOPHINVEST, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Sophie NGUYEN-BONNOME, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 22/05/2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 03/07/2024 puis prorogée au 10/07/2024. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.


copie exécutoire à 
Me Jean-louis BERNARDI
Me Sophie NGUYEN-BONNOME


2 copies expertises
1 copie dossier

délivrées le 

Envoi par Comci à Me Jean-louis BERNARDI
Me Sophie NGUYEN-BONNOME




EXPOSE DU LITIGE 

Par acte du 9 février 2024, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la SAS MELINE a fait assigner la SAS SOPHINVEST, à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé, aux fins d’obtenir la désignation d’un expert relativement aux désordres affectant les locaux dont elle est locataire commercial. 

Par conclusions notifiées par RPVA le 16 mai 2024, la SAS MELINE a réitéré sa demande, sollicité le rejet des demandes adverses et demandé la condamnation de la SAS SOPHINVEST au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 

Par conclusions notifiées par RPVA le 15 avril 2024, la SAS SOPHINVEST a sollicité à titre principal, le rejet de la demande et à titre subsidiaire a formulé protestations et réserves. 


MOTIFS 

L'article 145 du code de procédure civile prévoit : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

L’article 1719 du code civil prévoit par ailleurs que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ». 

Suivant acte sous seing privé du 25 mars 2022 à effet de 1er avril 2022, la SAS SOPHINVEST a donné à bail commercial à la SAS MELINE un local situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant paiement d’un loyer annuel de 15.000 euros HT payable mensuellement d’avance.

Il résulte des différents constats amiables de dégâts des eaux que plusieurs sinistres sont survenus dans le local au cours des années 2021 et 2022. 

Le constat amiable de dégâts des eaux du 16 septembre 2021 mentionne que l’origine du dégât des eaux est la terrasse. Celui du 28 avril 2022 mentionne qu’il s’agit d’une fuite sur canalisation d’évacuation et celui du 16 août 2022 que cette origine est en cours de recherche.

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment de l’ordonnance du référé du 29 mars 2023 que pour remédier aux désordres, il a été réalisé un hydrocurage de la canalisation d’eaux pluviales qui était bouchée par une bouteille en plastique à l’entrée du regard extérieur ainsi que des travaux d’étanchéité de la terrasse, les désordres provenant de la terrasse et du tuyau d’évacuation la traversant, selon procès-verbal de constat du 6 septembre 2022.


Or, au vu du procès-verbal de constat du 24 octobre 2023, la présence d’auréoles brunâtre, d’humidité, de moisissure et de cloques au niveau des murs et plafonds du local persistent. 
Il a été constaté qu’au niveau de la terrasse recouverte d’eau, la présence d’une porte fenêtre en mauvais état, au travers de laquelle l’eau s’infiltre, de sorte qu’à l’intérieur, le sol présente des flaques à plusieurs endroits et s’affaisse. 
 
La SAS SOPHINVEST soutient sur la base de la facture n° F000446 du 19 mars 2024 que des travaux d’étanchéité, comprenant la pose d’une grille de protection ont été effectués, afin de remédier aux désordres persistants et expose qu’une mise en eaux a été diligentée pour le 3 mai 2024, afin de vérifier l’efficacité des travaux. 

Toutefois, au vu du courrier du 10 novembre 2023, Monsieur [R] [K], architecte mandaté par la SAS SOPHINVEST dans le cadre d’une consultation, a constaté que la terrasse présente « un dimensionnement de l’exutoire inférieur à la règle et une seule évacuation sans trop-plein ». 

Il a préconisé dans le cadre d’une réhabilitation globale de l’édifice, de changer la descente EP pour un diamètre à priori d’au minimum 200 mm sous réserve d’un calcul plus précis et de se conformer aux prescriptions des DTU 20-12 et 43-1 en matière de caractéristiques des collectes, platines et moignons de branchements, du traitement des relevés d’étanchéité, des seuils et des protections des étanchéités. 

Les derniers travaux d’étanchéité ayant été réalisés à titre conservatoire et au vu de la récurrence des désordres malgré la réalisation de précédents travaux d’étanchéité, compte-tenu des constatations de l’architecte quant à la non-conformité de la terrasse, la SAS MELINE justifie d’un motif légitime à l’instauration d’une mesure d’expertise, de nature à recueillir les éléments techniques pour la résolution du litige opposant bailleur et locataire, toute action du locataire n’étant pas manifestement vouée à l’échec.

L’expertise demandée dans son intérêt exclusif, à des fins probatoires, sera ordonnée aux frais avancés de la SAS MELINE, qui conservera également la charge des dépens ainsi que ses frais irrépétibles, eu égard à la nature de la mesure à laquelle il est fait droit dans un intérêt probatoire à son profit. 



PAR CES MOTIFS


Nous Nathalie FEVRE, Présidente, statuant par ordonnance de référé, mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu l'article 145 du code de procédure civile,

ORDONNONS une expertise, 

COMMETTONS pour y procéder :

Monsieur [W] [M] 
LOGIC ETUDES EXPERTISES [Adresse 7]
[Localité 3]
Tél : [XXXXXXXX01]
Mèl : [Courriel 6]


Qui aura pour mission de : 
- se faire remettre par les parties les pièces du dossier et toutes autres pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment l’ensemble des pièces contractuelles, baux, état des lieux d’entrée… 
- se rendre sur les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 5] objets du bail ayant liés les parties ; 
- dire si les locaux présentent les désordres relatés dans l’assignation et constatés dans le procès-verbal de constat du 24 octobre 2023 ; les décrire ; en rechercher l'origine et les causes ; 
- décrire la situation de l’installation de l’édifice (la terrasse) ; dire si elle présente des malfaçons, non-conformités ; dire si les règles de l'art applicables ont été respectées et notamment le DTU 20-12 et 43-1 des travaux de bâtiment ; 
- dire si la SAS SOPHINVEST a procédé aux travaux d’étanchéité mentionnés sur la facture n°F000446 du 19 mars 2024 ; dans l’affirmative, décrire la situation de l’installation et la nature des travaux ; dire si les règles de l'art applicables ont été respectées ; le cas échéant, donner son avis sur l’efficacité des travaux à court et à long terme ;
- décrire à défaut les travaux de réparation permettant de remédier aux désordres, en chiffrer le coût au moyen de devis et la durée ; 
- fournir les éléments permettant de définir et chiffrer les préjudices éventuellement subis ;
 
Disons que la SAS MELINE devra consigner au greffe de ce tribunal, au plus tard le 5 septembre 2024 à peine de caducité de la désignation de l’expert, la somme de quatre mille euros (4.000€) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l'expert ; 
 
Disons que le demandeur communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté : ces conditions étant remplies, l'expert organisera la première réunion ;
 
Disons que l'expert commis convoquera les parties par lettre R.A.R. à toutes les réunions d'expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises ;
 
Disons toutefois que dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges; 
 
Disons que l'expert commis entendra les parties, s'expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s'entourera de tous renseignements utiles, et consultera tous documents produits pouvant l'éclairer s'il y a lieu ;
 
Disons que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, et de ses débours ;
 
Disons qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au Juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire ;
 
 Disons que, sauf accord contraire des parties, l'expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un DIRE récapitulant leurs arguments sous un DÉLAI D'UN MOIS ;
 
Disons qu'à l'issue du délai ci-dessus mentionné, et au plus tard le 30 juin 2025 sauf prorogation dûment autorisée, l'expert devra déposer au Greffe le rapport de ses opérations qui comprendra toutes les annexes intégralement reproduites. Qu'il pourra se contenter d'adresser aux parties ou à leurs défenseurs son rapport uniquement accompagné de la liste des annexes déposées au Greffe;
 
Disons qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l'expertise en lui adressant alors le procès-verbal de conciliation ; 
 
Disons qu'en cas d'empêchement de l'expert commis il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises qui assurera le contrôle et s’assurera de l’exécution de cette mesure d’instruction ;

CONDAMNONS la SAS MELINE aux dépens ; 

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.


 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.


LE GREFFIER LA PRESIDENTE