Cour d'Appel · Chambre civile — 10 juillet 2024

ARRET N° 231



N° RG 23/00329 - N° Portalis DBV6-V-B7H-BIOC7







AFFAIRE :



M. [N] [D]



C/



M. [I] [T]









MCS/EH





Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

































Grosse délivrée aux avocats



COUR D'APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 10 JUILLET 2024



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Le DIX JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :



ENTRE 



Monsieur [N] [D]

né le 02 Juillet 1987 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]



représenté par Me Florence BERARD, avocat au bareau de LIMOGES 

 

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-87085-2023-2290 du 02/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)





APPELANT d'une décision rendue le 15 MARS 2023 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LIMOGES



ET 



Monsieur [I] [T]

né le 31 Décembre 1945 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 6] - [Localité 3]



représenté par Me Olivier GUILLOT, avocat au bareau de LIMOGES 





INTIMÉ



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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 28 Février 2024. L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 janvier 2024.



Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Elysabeth AZEVEDO, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.



Après quoi, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 10 avril 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date, le délibéré a été prorogé au 22 mai 2024, puis au 5 juin 2024, puis au 19 juin 2024 et au 10 juillet 2024.

Au cours de ce délibéré, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller et de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.



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LA COUR



EXPOSE DU LITIGE : 



Suivant acte sous seing privé du 22 mai 2017, M. [I] [T], représenté par son mandataire, la SAS AUCLAIR-CHAMPEAU, a donné à bail à M. [N] [D] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] (87).



M. [D] a donné congé au mois de mai 2021. L'état des lieux de sortie contradictoire a été effectué le 28 juin 2021.



Invoquant des loyers et charges restés impayés et la dégradation du logement par M. [D], M. [T] a déposé une requête en injonction de payer le 26 novembre 2021.



Par ordonnance du 16 décembre 2021, le président du tribunal judiciaire de Limoges a enjoint à M. [D] de payer à M. [T] les sommes suivantes, outre les entiers dépens:




1264,87 euros (au titre des loyers et charges impayés),

3.634,40 euros (au titre de la réfection du parquet flottant) sauf à déduire la somme de 2.378,79 euros prise en charge par l'assurance du propriétaire,

225,60 euros (au titre du nettoyage de l'appartement),

192,50 euros (au titre de la réfection du mur de l'entrée),

144,27 euros (au titre de la sommation de payer),

51,07 euros (au titre du coût de la requête).




Sur opposition de M.[D] à cette ordonnance, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciare de Limoges, après réouverture des débats, par jugement contradictoire du 15 mars 2023, a déclaré recevable l'opposition et mettant à néant l'ordonnance d'injonction de payer, a :



- condamné M. [D] à payer à M. [T] la somme de 606,20 euros au titre des loyers et charges restes impayés, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

- condamné M. [D] à verser à M. [T] la somme de1323,97 euros au titre des réparations locatives, après compensation avec le dépôt de garantie de 359 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

-a accordé à M. [N] [D] un délai maximal de 24 mois pour s'acquitter de sa dette, à raison de 23 mensualités de 81 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

- précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la premiere fois le 10 du mois suivant la signification de la présente decision;

-condamné M. [D] aux entiers dépens, comprenant le coût de la sommation de payer, soit 144,27 euros, les frais de la procédure d'injonction de payer et de la présente procédure. 



 ***** 



Par déclaration du 18 avril 2023 effectuée dans des conditions de forme et de délai non contestées, M. [D] a relevé appel de ce jugement, sauf en ce qu'il a déclaré son opposition recevable et mis à néant l'ordonnance d'injonction de payer.



L'affaire a été orientée à la mise en état.



Par dernières conclusions signifiées et déposées le 1er décembre 2023, M. [N] [D] demande à la Cour d'infirmer le jugement et, statuant à nouveau, de :





à titre principal :



- condamner M. [T] à lui verser la somme de 483,19 € eu égard au trop-perçu de loyers et charges locatives sur la période du 22 Mai 2017 au 28 Juin 2021 ;

- débouter M. [T] de ses demandes relatives au paiement des charges récupérables à hauteur de 658,67€ ;

- débouter M. [T] de sa demande de versement de la somme de 1.255,61€ au titre de la réfaction du plancher flottant ; 

- débouter M. [T] de sa demande de versement de la somme de 225,60€ à titre de dommages et intérêts en réparation du défaut de nettoyage du logement au départ des lieux ;

- condamner M. [T] à lui verser la somme de 166,50 € au titre du remboursement d'une partie de son dépôt de garantie déduction faites des sommes dues au titre de la réfection du mur d'entrée soit 192,50€ ;

- débouter M. [T] de sa demande de condamnation aux dépens, et aux frais d'huissier;

- condamner M. [T] aux entiers dépens de l'instance. 



à titre subsidiaire :



- débouter purement et simplement M. [T] de ses demandes tenant au versement d'arriérés de loyers ;

- ramener à de plus justes proportions et ne pouvant excéder 703,14€, les sommes dues au titre des frais de réfection du plancher en tenant compte de son état de vétusté ;

- ramener à de plus justes proportions les sommes dues au titre des frais de nettoyage ;

- lui accorder un échelonnement des dettes sur deux ans. 



Par conclusions signifiées et déposées le 12 octobre 2023, M. [I] [T] demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de condamner M. [D] à lui verser une somme de 1 440,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. 





**** 



La Cour pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.





La clôture de la procédure a été prononcée le 24 janvier 2024.



MOTIFS DE LA DECISION :



*Sur la créance de loyers et de charges locatives:



Le premier juge a condamné M. [N] [D] à payer à M. [I] [T] la somme de 606,20 € outre intérêts au taux légal à compter de la décision au titre des loyers et charges restant dus.



M. [I] [T] sollicite la confirmation de la décision de ce chef.



M. [N] [D] conteste être redevable d'une dette de loyers, et soutient avoir effectué un trop versé de 483,19 € de loyers et de charges locatives sur la période du 22 mai 2017 au 28 juin 2021, indû dont il sollicite la restitution par M. [I] [T].



Il sera tout d'abord rappelé que M. [N] [D] a occupé les lieux en qualité de locataire du 22 mai 2017 jusqu'au 28 juin 2021, date de libération des lieux.



Contrairement à ce qu'il soutient, le loyer a été révisé annuellement en janvier ainsi que le relève l'historique comptable du mandataire du bailleur daté du 25 novembre 2022. Son calcul des loyers et provisions sur charges qu'il estime devoir ( 18795,91€= 383,59 € X 49 mois) est donc erroné dès lors qu'il retient le montant du loyer initial, sans tenir compte des indexations annuelles .



Par ailleurs, le montant des sommes versées par M. [N] [D] s'élève à la somme de 19 240, 84 € selon le calcul retenu par le premier juge qui n'appelle pas d'observations.



La créance réclamée par le bailleur (20 572, 59 € ) a été vérifiée par le premier juge qui a retenu en défintive, la somme de 19847,04 €, après avoir écarté celle de 492,05 € et celle de 166, 62 € réclamées par M. [I] [T] sous la nomenclature'rédition charges exercice précédent'datées des 3 mars 2021 et 29 juin 2021 dont il n'a pas justifié et, après déduction de la somme de 66,88€ correspondant à des frais d'huissier retenus par le premier juge sous une autre rubrique.



La décision sera en conséquence confirmée en ce que M. [N] [D] a été déclaré redevable de la somme de 606,20 € outre intérêts au taux légal à compter du jugement.



M. [N] [D] sera dans ces conditions débouté de sa demande en paiement de la somme de 483,19 € à titre d' indû. 



*Sur les réparations locatives :



*Sur la demande en paiement de la somme de 1255,61 € au titre de la réfection du plancher flottant:



Par le jugement entrepris, M. [N] [D] a été condamné au paiement de la somme de 1264,87 € TTC au titre de la réfection du plancher flottant outre intérêts au taux légal à compter du jugement.



Il conteste cette condamnation.



Il ressort des débats que :



- le parquet flottant de la pièce de vie et du couloir était mentionné en bon état dans l'état des lieux d'entrée du 22 mai 2017 alors qu'il est noté en mauvais état dans l'état des lieux de sortie du 28 juin 2021 ;



- il a dû être remplacé en raison de dégradations consécutives à un dégât des eaux survenu en cours de bail ;



- les travaux de réfection se sont élevés à la somme totale de 3634,40 €TTC , la somme de 2378,79 € a été prise en charge par l'assurance du propriétaire ALLIANZ et le solde (1255, 61€) a été réglé par le bailleur, lequel sollicite le remboursement de cette somme par son ex- locataire.



L'existence de la dégradation du parquet flottant suite à un dégât des eaux et la nécessité de son remplacement ne sont pas contestés. 



M. [N] [D] s'oppose à la demande en paiement de la somme de 1255,61€ au motif que la survenance du dégât des eaux a pour origine une fuite due à la vétusté de l'installation du logement dont dont il ne saurait être déclaré responsable.



Selon l'article 7 c ) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qui n'a pas introduit dans le logement. »



Il sera relevé au cas d'espèce que :



- le bailleur a été indemnisé par son assureur, ce qui suppose que l'assurance du locataire n'a pas été sollicitée pour la prise en charge du sinistre alors même que le bailleur n'a pas allègué le défaut d'assurance contre les risques locatifs de son locataire ; 



- le bailleur n'a pas précisé, dans ses écritures, la cause du sinistre, se bornant à contester la vétusté de l'installation invoquée par son locataire ; 



- M.[T] n'a produit aucune pièce relative à l'indemnisation dont il a bénéficié de la part de son assureur, à savoir la déclaration de sinistre qu'il a nécessairement effectuée, le rapport établi par l'expert d'assurance, qui au regard du montant des dommages, a dû venir sur les lieux et rechercher la cause du sinistre et chiffrer le coût de la remise en état ; il n'a pas produit non plus le justificatif de la somme versée par l'assureur permettant de justifier le reste à charge sur le coût des travaux dont il sollicite le remboursement par son ex locataire.



Enfin ,il produit à ses pièces un document identique à celui produit par M.[D], émanant de la Compagnie ALLIANZ qui rappelle :



- qu'en cas de dégât des eaux chez un locataire, il est impératif de déterminer la cause du sinistre pour savoir quelle assurance va intervenir: celle du propriétaire ou celle du locataire ; 



- que l'assurance du propriétaire non occupant couvre le propriétaire soit en cas d'insuffisance de garanties de l'assurance du locataire (ce qui n'est pas allégué par M.[T]), soit pour un logement inoccupé entre deux locations, soit un sinistre dû à un défaut d'entretien ou à un vice de construction dès lors que le bailleur doit mettre à la disposition de son locataire un logement décent et en bon état et prendre à sa charge les travaux dus à la vétusté. 



Dans ces conditions, la cour ne peut que débouter M. [I] [T] de sa demande en paiement de la somme de 1255, 61€ dès lors qu'il ne peut être tenu pour établi que M. [D] est responsable du dégât des eaux survenu dans le logement.



Dans ces conditions la décision du premier juge qui a reconnu M. [N] [D] redevable à l'égard du bailleur de la somme de 1255,61 € TTC au titre de la réfection du plancher flottant sera infirmée.



*Sur le nettoyage du logement :



M. [I] [T] a sollicité le remboursement du coût du nettoyage du logement au départ du locataire pour un montant de 225,60 € TTC selon devis établi par l'entreprise. 

 .

M. [N] [D] s'oppose à cette demande au motif que le montant du devis est déraisonnable eu égard à la superficie du logement et aux constatations résultant de l'état des lieux de sortie, et qu'en outre, le bailleur ne produit aucune facture et n'a donc engagé aucune dépense.

Il résulte des mentions de l'état des lieux de sortie que la cuisine et la salle de bain sont qualifiées de sales ainsi que les VMC de ces pièces.



Cette même mention n'est pas reprise pour l'entrée et les deux chambres.



Le devis produit prévoit l'intervention de trois personnes pendant quatre heures soit 12 heures de nettoyage, étant relevé que le logement a une superficie de 70 m² et que l'intervention prévue concerne manifestement la totalité du logement. 



La nécessité d'un nettoyage à la charge du locataire sortant ne porte que sur la cuisine et la salle de bains, de sorte que la demande de M. [I] [T] sera accueillie à hauteur de la somme de 112,80€TTC outre intérêts au taux légal à compter du jugement.



Le jugement sera infirmé de ce chef.



*Sur la réfection du mur d'entrée :



M. [N] [D] ne conteste pas être redevable de la somme de 192,50 € TTC réclamée par le bailleur au titre de la réfection du mur d'entrée, de sorte que sa condamnation prononcée par le premier juge au paiement de ladite somme majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement sera purement et simplement confirmée.



*Sur les comptes entre les parties :



M. [N] [D] est redevable en définitive de la somme totale de 911,50€, soit la somme de 606,20€ au au titre de la dette locative et celle de 305,30 € au titre des réparations locatives.



Il convient de déduire de la somme de 911,50€, le dépôt de garantie s'élevant à la somme de 359 €, de sorte que M. [N] [D] est débiteur de la somme de 552,50€ majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement. 



Il sera condamné à payer à M. [I] [T] cette somme outre intérêts au taux légal.



*Sur les délais de paiement sollicités par M. [N] [D] :



 M. [I] [T] ne s'oppose pas à l'octroi à M. [N] [D] des délais de paiement.

 

Ce dernier perçoit l'AAH(903 € ) et l'APL (256€).



Il lui sera accordé 24 mois de délais pour s'acquitter de la totalité des sommes dues (principal et article 700 du code de procédure civile et dépens) selon les modalités prévues au dispositif.



*Sur les demandes accessoires :



Succombant partiellement en son recours , M. [N] [D] supportera les dépens de première instance et d'appel, ce qui exclut par ailleurs qu'il puisse bénéficier des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le recours exercé par M. [N] [D] ayant établi la caractère infondé de partie des demandes de M. [I] [T], il n'y a pas lieu d'inclure dans les dépens de première instance, les frais de la procédure d'injonction de payer qui a été engagée pour la somme de 3082,85€ et le coût des sommations de payer délivrées les 14 septembre 2021 et 7 octobre 2021 pour la somme principale de 5317,37€, lesquels resteront à la charge de M. [I] [T].



La décision du premier juge sera infirmée de ces chefs.



Une somme de 500€ sera allouée à M. [I] [T] au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d'appel. 





PAR CES MOTIFS



La Cour  d'appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;



INFIRME les dispositions critiquées du jugement déféré,



Statuant de nouveau, 



CONDAMNE M. [N] [D] à payer à M. [I] [T], la somme de 552,50 € pour solde de tout compte avec intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris, 



Y ajoutant,



CONDAMNE M. [N] [D] à verser à M. [I] [T] une somme de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,



AUTORISE M. [N] [D] à se libérer des sommes dues en 24 mensualités de 43 € chacune au plus tard le 15 de chaque mois et la première fois au plus tard le 15 du mois suivant la signification du présent arrêt, les acomptes versés s'imputant par priorité sur le capital, et le dernier acompte étant égal au solde de la dette en principal, intérêts et frais,



DIT qu'en cas de non paiement d'un acompte à échéance, le solde dû redeviendra exigible, 



DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,



DIT que les frais de la procédure d'injonction de payer et le coût des sommations de payer délivrées les 14 septembre 2021 et 7 octobre 2021 resteront à la charge de M. [I] [T].



DIT que les dépens de première instance et d'appel seront supportés par M. [N] [D]. 







LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,









Emel HASSAN. Corinne BALIAN.