Cour d'Appel · 5ème Chambre — 10 juillet 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D'APPEL DE NANCY

Chambre des Expropriations



ARRÊT N° /24 DU 10 JUILLET 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 23/00001 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FEHR

Décision déférée à la Cour : jugement du Juge de l'expropriation de NANCY, R.G. n° 21/00018 en date du 10 février 2023 ;

jonction avec le dossier RG 23/02



APPELANTES :

ETABISSEMENT PUBLIC FONCIER DU GRAND EST , agissant par son directeur en exercice, dont le siège social se situe au [Adresse 41] - [Localité 29]

assistée de Me Anne-lise LE MAITRE, avocat au barreau de NANCY appelant dans le dossier RG 23/02

Avocat plaidant Jonathan WALTUCH avocat au barreau de STRASBOURG 



S.A.R.L. ROUSSEL SPORTS prise en la personne de son représentant légal., dont le siège social se situe au [Adresse 5] - [Localité 38] inscrite au registre du commerce et de l'industrie de Nancy sous le numéro 345 135 305 

assistée de Me Thomas CUNY, avocat au barreau de NANCY appelant dans le dossier RG 23/01 

Avocat plaidant Pierre Antoine ALDIGIER avocat au barreau de MONTPELLIER 



INTIMÉS : 

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DU GRAND EST Agissant par son directeur en exercice, dont le siège social se situe au [Adresse 41] - [Localité 29]

assistée de Me Anne-lise LE MAITRE, avocat au barreau de NANCY

intimé dans le dossier 23/01

Avocat plaidant Jonathan WALTUCH Avocat au barreau de STRASBOURG 



S.A.R.L. ROUSSEL SPORTS prise en la personne de son représentant légal., dont le siège social se situe au [Adresse 5] - [Localité 38] inscrite au registre du commerce et de l'industrie de Nancy sous le numéro 345 135 305 

assistée de Me Thomas CUNY, avocat au barreau de NANCY

intimé dans le dossier 23/02

Avocat plaidant Pierre Antoine ALDIGIER avocat au barreau de Montpellier 



en présente de

Madame LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, dont le siège social situe au [Adresse 27] - [Localité 28]

représenté aux débats par M [K] remplissant les fonctions de Commissaire du Gouvernement ; 



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 23 Mai 2024, en audience publique devant la Cour composée de : 

Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller,

M. Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Monsieur Benoît JOBERT, Président de chambre, 

qui en ont délibéré ; 



Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL, 



ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 10 juillet 2024 date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile ; 



signé par Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; 





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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCÉDURE



Suivant délibération en date du 24 octobre 2019, la communauté de commune du territoire de [Localité 38] à [Localité 35] a décidé l'aménagement sous forme de ZAC, dénommée 'la [Adresse 43] des terrains de l'ancien site industriel situé le territoire des communes de [Localité 38] et de [Localité 39]. 



Ce site industriel était exploité par la société Trailor laquelle a fait l'objet d'une liquidation judiciaire le 25 juin 2013.



Le projet consiste en la construction de logements, d'équipements publics, de commerces autour d'une place centrale, des activités de loisirs et des activités commerciales au sud de la ZAC.



La communauté des commune du territoire de [Localité 38] a signé avec l'établissement public foncier de Lorraine, devenu l'établissement public foncier du Grand-Est (ci-après désigné l'EPFGE) une convention de 'veille active et de maîtrise foncière opérationnelle' en date du 26 juin 2014, laquelle a été suivie d'avenants.



Par actes notariés en date du 2 juillet 2009 et du 31 mai 2016, la société Roussel Sport a acquis auprès de la société Trailor et de la société Equitis Gestion les parcelles suivantes :



* sur le territoire de la commune de [Localité 38] deux parcelles :

- cadastrée section AW n° [Cadastre 20] au lieudit [Adresse 30] d'une contenance de 5 829 m2,

- cadastrée section AW n°[Cadastre 21] au lieudit [Adresse 30] d'une contenance de 268 m2.



* sur le territoire de la commune de [Localité 39] sept autres parcelles :

- cadastrée section AB n° [Cadastre 12] au lieudit '[Adresse 37]' d'une contenance de 23 555 m2,

- cadastrée section AB n° [Cadastre 13] au lieudit '[Adresse 37]' d'une contenance de 5 916 m2,

- cadastrée section AB n° [Cadastre 14] au lieudit '[Adresse 37]' d'une contenance de 63 m2,

- cadastrée section AB n° [Cadastre 15] au lieudit '[Adresse 37]' d'une contenance de 175 m2,

- cadastrée section AB n° [Cadastre 16] au lieudit '[Adresse 37]' d'une contenance de 268 m2,

- cadastrée section AC n° [Cadastre 6] [Adresse 1] d'une contenance de 7 782 m2,

- cadastrée section AC n° [Cadastre 9] [Adresse 1] d'une contenance de 13 946 m2.



L'EPFG a quant à lui acquis auprès du liquidateur de la société Trailor d'autres parcelles sur le site, de sorte que la maîtrise foncière de l'ancien site industriel est partagée entre la communauté de commune du lunévillois et la société Roussel Sports.





Par arrêté en date du 21 avril 2021, la préfet de Meurthe-et-Moselle a, après le déroulement de l'enquête publique du 13 octobre au 14 novembre 2020, déclaré d'utilité publique les travaux nécessaires à la réalisation de cette ZAC au profit de l'EPFGE.



Par mémoire valant offre en date du 21 juillet 2021, l'EPFGE a fait une offre d'acquisition pour un montant total de 1 294 371,20 euros. 



Le 21 juillet 2021, faute d'un accord avec l'expropriée, l'EPFGE a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Nancy.



Un transport sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils a été organisé le 8 avril 2022.



Suivant jugement en date du 10 février 2023, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Nancy a :



- fixé le montant de l'indemnité d'expropriation due par l'EPFGE à la société Roussel Sports portant sur les parcelles situées sur les communes de [Localité 38] et [Localité 39], conformément au détail suivant :



- s'agissant de la parcelle AW [Cadastre 20] :

* indemnité principale : 524 610 euros 

* indemnité de remploi : 53 461 euros

* soit un total de : 578 071 euros 

- s'agissant des parcelles AW [Cadastre 21], AB [Cadastre 12], [Cadastre 13],[Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 16] :

* indemnité principale : 1 676 535 euros

* indemnité de remploi : 168 653,50 euros

* soit un total de : 1 845 188,50 euros 

- s'agissant des parcelles AC [Cadastre 6] et [Cadastre 9] :

* indemnité principale : 575 792 euros

* indemnité de remploi : 58 579,20 euros 

* soit un total de : 634 371,20 euros 

TOTAL : 3 057 630,70 eruros.



- condamné l'EPFGE à payer à la société Roussel Sports la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. 



Le 3 mars 2023, la société Rousel Sports a interjeté appel du jugement susvisé. Le 4 avril 2023, l'EPFGE a également interjeté appel de cette décision.



Suivant ordonnance en date du 5 avril 2024, le président de la 5ème chambre de la cour d'appel de Nancy a ordonné la jonction de ces deux appels. 



Aux termes de ses conclusions notifiées le 6 mai 2024, la société Roussel Sports demande à la cour de :





- infirmer le jugement entrepris et de fixer les indemnisations de la manière suivante :

* s'agissant des parcelles AC n° [Cadastre 6] et [Cadastre 9] : 2 122 940 euros dont indemnité principale : 1 929 036 euros et indemnité de remploi : 193 903,60 euros ;

* s'agissant de la parcelle AW n° [Cadastre 20] : 1 131 800 euros dont indemnité principale :   1028 000 euros et indemnité de remploi : 103 800 euros ;

* s'agissant des parcelles AW [Cadastre 21] et AB [Cadastre 12],[Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 16] : 3 976 418 euros dont l'indemnité principale : 3 614 016 euros et indemnité de remploi : 362 401,60 euros 



Aux termes de ses conclusions notifiées le 21 mai 2024, l'EPFGE demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et de fixer les indemnités de la manière suivantes :



- indemnité principale : 1 175 792 euros

- indemnité de remploi : 118 579,20 euros

- soit au total : 1 294 371,20 euros 



Aux termes de ses conclussions notifiées le 11 septembre 2023, le commissaire du Gouvernement demande à la cour de fixer les indemnités de la manière suivantes :



- indemnité principale : 1 667 658 euros 

- indemnité de remploi : 167 766 euros

- Total : 1 835 424 euros 



Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 



MOTIFS :



- Sur la recevabilité l'appel incident du commissaire du gouvernement :



Selon l'article R. 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel. A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. L'intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de deux mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure.



Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.



Il résulte par ailleurs des dispositions des article 542, 909 et 954 du code de procédure civile que lorsque l'intimé forme appel incident et ne demande pas dans les dispositif de ses conclusions ni l'infirmation, ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que déclarer irrecevables ses conclusions, l'appel n'étant pas valablement formé. L'application de cette règle de procédure résultant de l'interprétation nouvelle d'une disposition au regard de la procédure d'appel avec représentation obligatoire issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2012 est applicable à compter de l'arrêt en date du 17 septembre 2020 (cass. Civ. 3ème chambre n°18-23.626).



En l'espèce, aux termes du dispositif de ses dernières conclusions d'appel notifiées le 6 mai 2024, lequel seul saisit la cour en vertu de l'article 954 du code de procédure civile, la société Roussel Sports n'a pas soulevé l'irrecevabilité des conclusions du commissaire du Gouvernement, notifiées le 11 septembre 2023, aux termes desquelles celui-ci a formé appel incident du jugement rendu le 10 février 2023 par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Nancy. L'appelante précise seulement dans les motifs de ses conclusions que le 'commissaire du gouvernement sera nécessairement débouté de son appel incident' (cf. page 75), étant observé que la règle de procédure résultant de l'interprétation nouvelle par la Cour de cassation des articles 542, 909 et 954 du code de procédure civile, au regard des dispositions du décret n° 2017-891 du 6 mai 2012, sanctionne l'irrégularité des conclusions de l'appel incident d'une irrecevabilité de ce dernier, et non de son rejet. 



- Sur le montant de l'indemnité principale :



Aux termes de l'articles L. 322-1 alinéa 1er du code de l'expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.



Aucune ordonnance d'expropriation n'étant intervenue, il convient de fixer la date de référence en fonction de l'usage effectif des parcelles expropriées qui sont comprises dans le périmètre du droit de préemption urbain à la date d'opposabilité aux tiers du plan local d'urbanisme intercommunal et habitat (PLUiH), c'est-à-dire au 15 juin 2020, date à laquelle ce dernier a été approuvé. Cette date n'est pas contestée par l'expropriant et l'expropriée, ni même par le commissaire du Gouvernement. 



Les parcelles expropriées d'une contenance totale de 5 ha 78 a 02 ca sont incluses dans un ensemble immobilier situé sur un ancien site industriel de près de 13 ha qui était exploité par la société Trailor. Ce site donne sur l'[Adresse 34] à [Localité 38], ainsi que sur l'[Adresse 33] située à [Localité 39], étant longé à l'arrière par une voie ferrée. Il comprend d'anciens bâtiments à usage industriel, entrepôts et bureaux, ainsi que des terrains nus enrobés permettant la circulation à l'intérieur du site. La société Sports Roussel est propriétaires de neuf bâtiments.



Les parcelles AC n°[Cadastre 6] et AC n°[Cadastre 9] qui sont situées sur la commune de [Localité 39] au sud du périmètre de la ZAC forment en l'espèce une unité foncière d'une contenance de 21 728 mètres carrés. A son extrémité, est implanté un bâtiment à usage commercial de vente de carrelage qui est exploité par la société Ceramica (bâtiment n°1). Celui-ci comporte une salle d'exposition, une partie à usage de bureaux, des sanitaires, un espace de stockage, une partie non couverte et un parking. Il dispose par ailleurs d'un accès direct à la [Adresse 1]. 



Les parcelles susvisées sont séparées de la parcelle AB n° [Cadastre 12] par la parcelle AB n°[Cadastre 23] appartenant à l'EPFGE. La parcelle AB n°[Cadastre 12] supporte un bâtiment à usage industriel qui est entouré d'un terrain enrobé. Cet immeuble à été subdivisé par la société Roussel Sports en cinq bâtiments (n° 2 à n° 6) comprenant notamment un petit local actuellement loué à une auto-école, un ancien entrepôt comprenant une mezzanine d'environ 100 mètres carrés avec une pièce fermée à l'étage, des box, dont sert de lieu de stockage de peinture, un local fermé sur la partie avant, ainsi qu'un grand local de stockage d'une superficie de 2 976 mètres carrés. Le bâtiment n°2 qui fait environ 700 mètres carrés est constitué de murs en polycarbonate et d'une toiture en fibrociment. Il est attenant à un local extérieur (bâtiment n° 3). Le bâtiment n° 5 est accolé au bâtiment n° 6 comprenant deux niveaux. Les Bâtiments n°4, n°5 et n° 6 longent l'[Adresse 33] par une esplanade en enrobé. Le bâtiment n° 6 est relié à la parcelle AB n° [Cadastre 13] qui supporte les bâtiments n° 7 et n°8. Le bâtiment n° 7 constitue un immeuble composé de trois parties, dont la première est louée à une entreprise qui entrepose du matériel de construction, celle-ci communiquant avec la seconde partie. La troisième partie permet le stockage de véhicule et comporte deux fosses remplies d'eau stagnante. Le bâtiment n° 8 d'une superficie de 300 mètres carrés est accolé au bâtiment n°7. Ce dernier est en mauvaise état (fenêtres cassées, infiltrations et cloisons manquantes. La parcelle AB n° [Cadastre 14] d'une superficie résiduelle de 63 mètres carrés supportait un bungalow qui a été vendu aux enchères.



La parcelle AW n° [Cadastre 20] située sur le territoire de la commune de [Localité 38] supporte le bâtiment n°9 d'une superficie de 5 829 mètres carrés. Elle est entourée d'autres parcelles appartenant à l'EPFGE. Il s'agit d'un immeuble recouvert de bardage métallique dans sa totalité qui est composé de trois parties : la première sert de parking pour l'hivernage de camping car et de stockage au moyen de containers. La seconde partie est recouverte d'une toiture partiellement vitrée et en fibre doublée de dalles d'isolation, dont certaines sont manquantes ou dégradées. La troisième partie du bâtiment n° 9 est recouverte d'une toiture en bac d'acier qui est supportée par une charpente métallique. Celui-ci présente des infiltrations et une partie comporte de l'amiante.



Compte tenu de la configuration des parcelles ainsi décrite, le juge de l'expropriation a justement considéré que l'évaluation de l'ensemble immobilier, dont est propriétaire la société Roussel Sports, ne peut se faire en un seul tenant de nature homogène. Les parcelles cadastrées AC n° [Cadastre 9] et n° [Cadastre 11] forment en effet une unité foncière, dont seule une faible emprise est sur-bâtie, ce tènement étant séparé de la parcelle cadastrée AB n° [Cadastre 12] largement sur-bâtie par la parcelle cadastrée AB n° [Cadastre 23], propriété de l'EPFGE. Par ailleurs, les deux parcelles cadastrées AC n° [Cadastre 6] et n° [Cadastre 9], d'une part, et la parcelle AB n° [Cadastre 12], d'autre part, ne peuvent pas une unité foncière homogène, étant séparées par cette même parcelle AB n° [Cadastre 23]. Enfin, les autres parcelles expropriées sont constituées d'emprises bâties entourées de parcelles également propriété de l'expropriant. Les parcelles concernées ne peuvent donc être évaluées en deux parties distinctes sur la base des actes d'acquisition établis respectivement les 2 juillet 2009 et 31 mai 2016 au profit de la société Roussel Sports, comme le suggère l'EPFGE, mais sur la base de trois sous-ensembles homogènes constitués de la manière suivante :













communes



section



n°



nature



bâtiments



contenance 



bâtie



non-bâtie





[Localité 39]



AC



[Cadastre 6]



non-bâtie







7 782



0



7 782





[Localité 39]



AC



[Cadastre 9]



bâtie/

non-bâtie





n°1





13 946





541





13 406





















TOTAL



21 728



541



21 188











communes



section



n°



nature



bâtiments



contenance



bâtie



non-

bâtie





[Localité 38]



AW



[Cadastre 20]



bâtie



n°9



5 829



5 829



0





















TOTAL



5 829



5 829



0











communes



section



n°



nature



bâtiments



contenance



bâtie



non-bâtie





[Localité 38]



AW



[Cadastre 21]



bâtie



n°7 



268



268



0





[Localité 39]



AB



[Cadastre 12]



bâtie/non bâtie



n°2 à 6



23 555



9 277



14 278





[Localité 39]



AB



[Cadastre 13]



bâtie



n° 7 et 8



5 916



5 916



0





[Localité 39]



AB



[Cadastre 14]



bâtie







63



63



0





[Localité 39]



AB



[Cadastre 15]



bâtie



n°7



[Cadastre 17]



[Cadastre 17]



0





[Localité 39]



AB



[Cadastre 16]



bâtie







268



268



0





















TOTAL



30 245



15 967



14 278







Conformément à l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :



- 1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;



- 2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.



Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2.



En application de l'article L. 322-4 du même code, l''évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l'article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.



S'agissant des parcelles cadastrées AB n° [Cadastre 12] et AC n°[Cadastre 6] et n° [Cadastre 9], contrairement à l'appréciation de l'expropriée et du commissaire du Gouvernement dans ses conclusions déposées devant la chambre de l'expropriation, le juge de l'expropriation a retenu que leur emprise non-bâtie constituait par leur nature une dépendance du bâti, de sorte qu'il n'y a pas lieu de les évaluer distinctement. Il en déduit que l'évaluation de ces unités foncières doit se faire 'terrain intégré', sans qu'il n'y ait lieu de se prononcer sur leur qualification ou non de terrain à bâtir, au sens des dispositions de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation. Ainsi, selon leur usage effectif à la date de référence, le site de la société Trailor constituant une friche industrielle, le juge de l'expropriation a évalué les biens expropriés susvisés, soit en fonction de leur usage d'entrepôt et/ou de commerce, soit encore désaffectés, en l'espèce classés en zone UR du plan de zonage du PLUi. 



Il résulte toutefois des dispositions des articles L.322-3 et L. 322-4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique que l'évaluation des terrains à bâtir doit tenir compte des possibilités légales et effectives de construction existant à la date de référence. La méthode dite 'terrain intégré' qui a été retenue en première instance doit effectivement être privilégiée, lorsque le rapport entre le bâti et le non-bâti d'une parcelle est élevé et que le bâti a une valeur intrinsèque. Tel n'est pas le cas en l'espèce, dans la mesure où les trois bâtiments (n°1, n° 2 et n° 6), situés sur les parcelle AB n° [Cadastre 12] et AC n° [Cadastre 6] et n° [Cadastre 9], sont implantés sur des grandes surfaces non-bâties qui peuvent être valorisés indépendamment. Compte tenu de leur étendue, les fractions non-bâties de ces dernières peuvent en effet être valorisée de manière distincte ne pouvant dans ces conditions être assimilées à de simples dépendances des emprises bâties.



Ainsi, les parcelles AC n° [Cadastre 6] et n° [Cadastre 9] supportant le bâtiment n° 1 (magasin Ceramica) ont une superficie totale non-bâtie de 21 188 mètres carrés, alors que ce dernier a une superficie réduite à 541 mètres carrés. Le bail commercial conclu avec l'exploitant du magasin Ceramica ne porte que sur une assiette de 2 500 mètres carrées incluant le bâtiment proprement dit, ainsi qu'une aire de stockage et de stationnement. Le fait que l'acte de vente en date du 2 juillet 2019 ne fasse aucune distinction entre le prix du bâti et du non-bâti pour ces deux parcelles est sans emport sur la qualification de terrain à bâtir pouvant être conférée à ce dernier. Il est constant par ailleurs que la partie non-bâtie de la parcelle AB n° [Cadastre 12], jouxtant l'[Adresse 33], a une superficie de 14 278 mètres carrés, alors que les bâtiments n° 2 et n° 6 ont une surface totale limitée à 9 277 mètres carrés.



A la date de référence (15 juin 2020), les parcelles concernées sont classées en zone UR 'espace de renouvellement urbain' comprenant deux sous-secteurs : UR1 correspon-dant à la partie nord-ouest du site à vocation résidentielle dominante et UR2 correspondant à la partie sud-est du site à vocation économique et commerciale. Cette zone est sujette à une oap (orientation d'aménagement et de programmation) sectorielle, en l'occurrence le plan local intercommunal-habitat qui régit les constructions et aménagements selon des principes et des schémas inscrits dans cette orientation. Au sein du sous-secteur UR1, sont admises les constructions à usage d'habitation, les équipements collectifs et services publics, ainsi que les constructions et installations à destination d'activités de services et de bureaux, réserve que les surfaces de planchers affectées et d'utilisation du sol représentent que 5% des surfaces de planchers de tout programme de logements et qu'elles ne soient susceptibles de provoquer des pollutions, gênes ou nuisances incompatibles avec le voisinage d'habitation (article 4-4). La hauteur des constructions est en outre limitée à quatre niveaux (article 4-5). Au sein du sous-secteur UR2, sont admises les constructions destinées aux activités de service, d'équipement d'intérêt collectif et de services publics, de bureaux, de restauration, ainsi que celles à usage d'artisanat commercial et de commerce de détail. La hauteur des constructions et l'emprise au sol ne sont pas limitées dans ce sous-secteur (article UR 4.4).



Contrairement à ce que soutient l'EPFGE, les possibilités de construire en présence d'une oap ne sont pas prohibées, mais seulement conditionnées au respect des caractéristiques concrètes du projet de l'orientation et de programmation concernées mentionnées précédemment, telle que décrites avec précision ci-dessus. La première condition pour qualifier les parcelles cadastrées AB n° [Cadastre 12] et AC n°[Cadastre 6] et n° [Cadastre 9] de terrain à bâtir, posée par les dispositions de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation, est donc remplie. 



Conformément à l'article R. 151-18 du code de l'urbanisme, les 'zones U' peuvent être classées en zone urbaine si les secteurs déjà urbanisés et les secteurs ou les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. En l'espèce, l'expropriée relève à juste titre que le classement en zone U des parcelles AC n° [Cadastre 6] et n° [Cadastre 9] et AB n° [Cadastre 12] suffit à établir que les réseaux existants ont une capacité suffisante pour assurer la desserte de la zone. Il est constant par ailleurs que les biens expropriés disposent de plusieurs voies d'accès, leur partie nord étant desservie par la route départementale D. 590 ([Adresse 34]), tandis que leur partie sud (parcelles AC n° [Cadastre 6] et AC n° [Cadastre 9]) est desservie par la [Adresse 1]. L'étude d'impact jointe à l'arrêté préfectoral portant déclaration d'utilité public au profit de l'EPFGE confirme l'existence d'un réseau électrique qui est alimenté par un transformateur EDF localisé de l'autre côté de la voie ferrée passant au dessus du site pour redescendre le long d'un poteau EDF se trouvant [Adresse 34]. Il est également précisé que le site est raccordé au réseau d'eau potable qui longe l'[Adresse 34], celui-ci étant jugé de 'compatible avec les aménagements futurs'. L'étude d'impact susvisée indique enfin que la zone dispose d'un réseau d'assainissement local, les effluents étant acheminées vers la station d'épuration de [Localité 38], dont l'exploitation est assurée par la société Veolia Eau.

Il est en conclusion justifié que les biens expropriés sont effectivement desservis par des réseaux situés à proximité immédiate et que leur dimension est d'ores-et-déjà suffisante pour desservir l'ensemble de la ZAC. Le seconde condition posée par les dispositions de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation, s'agissant de la qualification de terrain à bâtir, est par conséquent remplie. 



Conformément à l'article L. 322-8 du code de l'expropriation, sous réserve de l'article L. 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.



En l'espèce, S'agissant de l'évaluation des bâtiments à usage industriel ou commercial, la méthode d'évaluation par comparaison consistant à analyser directement les références de transaction effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques comparables à celles des biens expropriés doit être privilégiée, en tenant compte cependant des seuls termes de comparaison pertinents au regard des prix habituel pratiqués sur le marché local pour des biens comparables et de même nature.



Estimant qu'il n'existe aucune mutation d'immeubles comparable dans le secteur de [Localité 38] et de [Localité 39], L'EPFGE se réfère à l'acte d'acquisition en date du 31 mai 2016 des parcelles par la société Roussel Sports au prix forfaitaire de 600 000 euros. C'est cependant par des motifs pertinents que le juge de l'expropriation a écarté ce terme de référence compte tenu des circonstances particulières dans laquelle cette vente a été conclue. L'acte précise en effet dans la rubrique 'mise en jeu de la fiducie' que le cabinet François Robine et Associés a estimé la valeur vénale de 'l'ensemble immobilier du site' à la somme de 5 455 000 euros, hors taxes, selon un rapport en date du 28 octobre 2013, alors que M. [I] [Z] a évalué l'ensemble des actifs immobiliers détenus par la société fiduciaire à la somme de 1 310 000 euros. Aux termes d'un compromis de vente signé le 29 avril 2014, la société Roussel Sports s'est engagée à acquérir les biens au prix de 1 050 000 euros.



Consécutivement à l'annulation des décisions de préemption prises au profit de l'EPFGE, la vente s'est finalement conclue au prix de 600 000 euros, l'expropriant ayant été condamné à régler à la venderesse la différence de 450 000 euros, suivant arrêt de la cour administrative d'appel de Nancy en date du 7 mars 2019. L'acte de vente en date du 31 mai 2016 indique par ailleurs que la société Roussel Sports a négocié un prix inférieur à celui qu'elle avait offert au jour de la signature du compromis au motif que des enlèvements et des dégradations étaient intervenus postérieurement à la préemption. La société Roussel Sports justifie qu'elle a réalisé un nettoyage complet du site, la remise en état des sols, ainsi que la pose de portes sectorielles. L'évaluation des locaux à usage d'activité sur la base de leur prix d'acquisition au 31 mai 2016 n'est donc pas pertinente.



La vente conclue le 19 juin 2019 entre la société Trailor, alors en liquidation judiciaire, et l'EPFGE n'est pas davantage représentative, dans la mesure où il a été expressément convenu que le prix de vente fixé à 400 000 euros a été fixé en considération du montant des travaux de dépollution qui ont été mis à la charge de l'acquéreur et de la présence d'amiante relevée dans certains bâtiments.



Après avoir écarté les termes de comparaison constitués par les ventes conclues les 31 mai 2016 et 7 mars 2019, conformément à la proposition de la société Roussel Sports, il convient de se fonder sur les données fournies par le rapport établi par la société Lamy Expertise qui valorise de manière distincte les huit bâtiments à usage d'activité et le bâtiment à usage commercial. Le juge de l'expropriation a écarté à juste titre la mutation en date du 26 février 2011, portant sur un bâtiment à usage d'entrepôt situé [Adresse 3] à [Localité 38] (295 euros le m2), ainsi que celle en date du 14 décembre 2018 portant sur un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 38] (263 euros le m2). Comme le relève à juste titre le juge de l'expropriation, la première vente concerne en effet des bâtiments de facture récente qui sont actuellement exploités par la société Polyex. Par ailleurs, la seconde vente concerne un bien qui ne présente pas les mêmes caractéristiques géographiques, ce dernier étant situé à proximité de la gare et du centre hospitalier de [Localité 38] au centre de l'agglomération.



Au soutien de son appel, la société Roussel Sports conteste le rejet par le juge de l'expropriation des termes de comparaison précédents, au motif que si les biens concernés sont effectivement de facture plus récente et sont actuellement exploités, il est néanmoins possible de les retenir après avoir retenu un abattement en raison de leur vétusté. L'expropriée ne fournit toutefois aucun élément permettant de calculer l'abattement proposé. Il en va de même du rapport d'expertise établi par la société Lamy Expertise, lequel se borne à recenser l'ensemble des mutations intervenues dans le secteur de [Localité 38] et [Localité 39], mais ne fournit aucune indication précise sur l'état des biens vendus. 



En revanche, à l'instar de ce qui a été retenu en première instance, à l'exception du bâtiment n°1 situé sur la parcelle AC n° [Cadastre 9] à [Localité 39] qui est le seul exploité à titre de commerce, la vente en date du 14 décembre 2018 d'un bâtiment à usage industriel ou artisanal, situé [Adresse 18] à [Localité 38], au prix de 106 euros le m2 pour une superficie de 750 m2, constitue un terme de comparaison pertinent, au regard de ses caractéristiques et de sa localisation. Il est également versé aux débats l'acte de vente de deux autres parcelles situées [Adresse 19], dont la surface totale bâtie est de 3 700 m2, faisant ressortir un prix de 157 euros le m2. Cet ensemble immobilier est valorisé en raison de son environnement, étant situé le long de l'[Adresse 34], comme les biens expropriés, même s'il est situé au coeur de la zone commercial.



La société Lamy Expertise mentionne également dans son rapport la vente en date du 4 mars 2019 d'un local à usage d'activité situé [Adresse 1] à [Localité 39] d'une surface de 2 148 m2 avec un terrain attenant de 4 338 m2 au prix de 144 euros le m2. Ce bien immobilier est situé en face des bâtiments expropriés le long de la voie ferrée et présente une facture extérieure similaire. Contrairement à ce que soutient la société Roussel Sports, ce terme de comparaison ne peut être écarté au seul motif qu'il serait ancien, sachant que les autres mutations visées dans le rapport d'expertise ont été passées entre 2019 et 2021 et qu'il n'existe pour les biens expropriés aucun terme de comparaison qui serait plus pertinent. 



En conclusion, la moyenne de ces deux derniers termes de comparaison s'établit à 150 euros le m2 pour l'ensemble des biens immobiliers exploités, à l'exception du bâtiment n°1 qui doit faire l'objet d'une évaluation particulière en raison de ses caractéristiques telles que décrites ci-dessus. Le juge de l'expropriation a retenu sur le prix susvisé un abattement forfaitaire de 30%, ramenant ainsi le prix à 105 euros le m2, en considération en premier lieu de l'état d'ancienneté et d'usure des éléments composant certains bâtiments, tel que décrit dans le rapport de la société Lamy Expertise. Il convient de prendre en considération les constatations faites par le juge de l'expropriation, à l'occasion du transport sur les lieux, concernant en particulier la présence de plusieurs infiltrations au sein du bâtiment n°9, de fosses avec des eaux stagnantes et un effondrement partiel de la toiture du bâtiment n° 4. L'état de vétusté et les dégradations relevées ont été cependant pris en compte et chiffrés par la société Lamy Expertise dans le cadre de l'évaluation des biens concernées. Il n'y a pas lieu dans ces conditions de retenir de manière forfaitaire un abattement en raison de l'état de vétusté des bâtiments et de se référer au cas d'espèce, bâtiment par bâtiment, l'évaluation des travaux fournis par l'expert. 



Le juge de l'expropriation retient également, pour justifier un abattement de 30%, le fait que le site a subi des contraintes en raison de l'activité passée de la société Trailor. Il relève à cet égard qu'un diagnostic de pollution a mis en évidence un impact en hydrocarbure et en HAP sous le bâti. 



L'état éventuel de pollution du sol, pouvant le cas échéant justifier l'application d'un abattement pour évaluer la valeur réelle des biens, doit être appréciée à la date du jugement du première instance, c'est-à-dire au 10 février 2023. En l'espèce, l'EPFGE ne rapporte pas la preuve que les biens expropriés seraient actuellement pollués du fait de l'activité industrielle antérieure du site Trailor. Le rapport de présentation du plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) qui a été approuvé le 15 juin 2020 rappelle qu'il a été décelé sur l'ancien site de l'établissement Trailor une pollution des sols par hydrocarbures, mais que celle-ci a été traitée par excavation et par un traitement biologique. Il précise à cet égard que 'le site est aujourd'hui libre de toute restrictions et va être réhabilité'. Le rapport 'PERL Environnement' établi le 12 août 2021, dont se prévaut l'EPFGE, relève également que les traces de pollution concernent pour l'essentiel l'emprise du site industriel Trailor, appartenant à l'expropriant et à la communauté des communes, alors que l'emprise appartenant à la société Roussel Sports est largement exempt de pollution, étant observé que ces dernières constatations sont antérieures à la dépollution conduite par l'EPFGE. 



Au vu de des observations, il n'y a pas lieu d'appliquer un abattement forfaitaire à la charge de l'expropriée pour tenir compte de l'état de pollution des biens expropriés, la preuve de la pollution du site par l'expropriant n'étant pas rapportée.





* Sur l'évaluation des emprises bâties :



Les parcelles AC n°[Cadastre 6] et n°[Cadastre 9] supportent un local à usage commercial qui est actuellement en activité (bâtiment n°1) d'une superficie de 541 m2 acquis le 2 juillet 2009 au prix de 575 792 euros, soit 1 064 euros. L'expertise réalisée par la société Lamy Expertise précise que pour des biens à usage d'activités commerciales, les termes de comparaison recherchés font apparaître des valeurs comprises entre 530 euros par m2 et 1 468 euros par m2. Il exclut cependant les valeurs de référence supérieures à 1 000 euros le m2 qui concernent des constructions plus récentes (entre 10 et 15 ans), ainsi que par leur intégration dans une zone commerciale développée. Il en est ainsi des mutations produites par la société Roussel Sports située [Adresse 40] à [Localité 39] qui ressortent, pour celle conclue le 28 janvier 2021, à 1 673 euros le m2 (prix de 800 000 euros pour un bâtiment de 478 m2 avec terrain), et pour celle conclue le 3 février 2017 à 1 270 euros le m2 pour deux cellules commerciales d'une surface de 612 m2. Ces locaux commerciaux se situent par ailleurs dans une zone commerciale aménagée. Le rapport établi par la société Lamy Expertise indique par ailleurs que les références inférieures, comme celle de la vente conclue le 14 décembre 2018 des magasins 'Centrakor La Halle 3' situés [Adresse 22] (650 euros du m2), doit être exclue car elle ne présente pas de façade visible depuis l'axe routier. Sur la base des indications fournies par l'expertise, lesquelles sont au demeurant conformes à l'acte d'acquisition en date du 2 juillet 2009, il convient de fixer la valeur vénale du bâtiment n°1 à 1 064 euros par m2. La valeur de ce dernier est donc de 575 624 euros (soit 541 m2 X 1 064 euros = 5 75 624 euros).



Sur la base d'un prix de 150 euros le m2 comme il a été précédemment justifié, il convient de fixer la valeur du bâtiment n° 2, situé sur la parcelle AB n° [Cadastre 12] à [Localité 39] à la somme de 106 467 euros (150 euros X 710 m2 - 33 000 euros), après déduction de la somme de 33 000 euros qui a été retenue par le rapport de la société Lamy Expertise, en considération de la présence d'amiante dans la couverture en fibrociment qui nécessite son remplacement complet pour être aux normes, celle-ci ne pouvant faire l'objet d'une réparation partielle selon l'expert.



La parcelle AB n° [Cadastre 12] située à [Localité 39] supporte également le bâtiment n°3 d'une superficie de 118,80 m2 pour lequel l'expertise de la société Lamy Expertise ne préconise pas de travaux de rénovation ou de démolition. Son évaluation sera en conséquence fixée à la somme de 17 820 euros (soit 118,80 m2 X 150 euros = 17 820 euros).



Le bâtiment n°4 est situé sur la parcelle AB n° [Cadastre 12] sur le territoire de la commune de [Localité 39]. L'expertise réalisée par la société Lamy Expertise précise qu'un pan de sa toiture doit être remplacée et évalue le coût de ses travaux à 20 000 euros. Au vu de ces observations, la valeur du bâtiment n° 4 est fixée à 426 400 euros, (soit 2 976 m2 X 150 euros = 426 400 euros).



La bâtiment n°5 situé sur la parcelle AB n°[Cadastre 12] à [Localité 39] est en partie désaffecté comme il a été précisé à l'occasion du transport sur les lieux organisé par le juge de l'expropriation. L'expertise relève que le coût des travaux de réhabilitation ou de démolition de ce dernier, tenant compte notamment des mise aux normes obligatoires est particulièrement élevé, estimant celui-ci à la somme globale de 52 800 euros. Son estimation actuelle à la somme de 39 600 euros (264 m2 X 150 euros = 39 600 euros) est inférieure au montant de travaux préconisés par l'expert. Il n'y a pas lieu en conséquence, compte tenu de son état de vétusté, de fixer une indemnisation au titre de son expropriation, étant observé que la parcelle AB n° [Cadastre 12] supportant le bâtiment n° 5 doit faire l'objet d'une évaluation spécifique en qualité de terrain à bâtir. 



La bâtiment n°6 est situé sur la parcelle AB n° [Cadastre 12] à [Localité 39]. L'expert retient dans le cadre de son évaluation un abattement d'un montant de 263 340 euros, compte tenu de la présence d'amiante et de la reprise des pentes de sa toiture. Au vu de ces éléments, il convient de fixer son évaluation à la somme de 490 410 euros (soit 5 025 m2 X 150 euros - 263 340 euros = 490 410 euros). 



Le bâtiment n° 7 est implanté sur les parcelles AW n° [Cadastre 21] à [Localité 38], ainsi que sur celles cadastrées AB n° [Cadastre 13] et n° [Cadastre 15] à [Localité 39]. Compte tenu de sa superficie et de l'absence de travaux préconisés par le rapport de la société Lamy Expertise, il y a lieu de fixer son évaluation à la somme de 900 000 euros (soit 6 000 m2 X 150 euros = 900 000 euros). 



A l'instar du bâtiment n° 5, le bâtiment n° 8 édifié sur la parcelle située sur la parcelle AB n° [Cadastre 13] à [Localité 39] a une valeur résiduelle compte tenu de l'importance des travaux de rénovation ou de démolition qui ont été évalués par l'expert (90 000 euros), lequels sont d'un montant supérieur à son prix de 54 000 euros (soit 360 m2 X 150 euros). L'indemnisation de l'expropriée doit dans ces conditions être exclusivement fondée sur la qualification de terrain à bâtir des parcelles expropriées le supportant. 



Le bâtiment n° 9 est implanté sur la parcelle cadastrée AW n° [Cadastre 20] à [Localité 38] à proximité du bâtiment de la communauté des commune du territoire face à l'entrée principale du site, sa contenance étant de 5 829 m2. Celui-ci présente des infiltrations et une partie amiantée au niveau de sa toiture, ce qui constitue une moins-value. L'expert a retenu un abattement de 82 500 euros. Il convient également de tenir compte de la localisation particulière de ce bâtiment qui en déprécie sa valeur. Il est constant en effet que les mutations retenues à titre de termes de comparaison portent sur des bâtiments attenants à une emprise non-bâtie. Or le bâtiment n°9 est entouré de bâtiments et de terrains, propriété de l'EPGGE. Cette configuration justifie un abattement de 25% sur le prix calculé sur la base retenue de 150 euros le m2. Ainsi, il convient de fixer l'évaluation du bâtiment n°9 à la somme de 593 887 euros (soit 5 829 m2 X 150 euros - 82 500 euros - 25%). 



* Sur l'évaluation des emprises non-bâties :



S'agissant de l'évaluation des emprises non-bâties du premier ensemble constitué des parcelles AC n° [Cadastre 6] et n° [Cadastre 9] sises à [Localité 39] et du second ensemble constitué des parcelles AW n° [Cadastre 21] à [Localité 38], AB n° [Cadastre 12], [Cadastre 13],[Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 16] à [Localité 39], le commissaire du Gouvernement verse aux débats trois mutations desquelles il ressort que la valeur des terrains à bâtir dans le secteur de la zone industrielle de Trailor s'élève à 34,81 euros le m2. Il s'agit des mutations suivantes :







PLU 



Commune



Adresse



Date de mutation



Surface (m2)



Prix total



Prix au m2





UX a



[Adresse 36]



[Adresse 2]



22/07/2021



3 198 



60 000 



18,76 euros





UX c



[Localité 38]



[Adresse 31]



9/08/2033



2 280



110 000



48,25 euros





UX b



[Localité 39]



[Adresse 1]



14/01/2022



3 861



144 5500



37,43 euros





 

Les mutations susvisées constituent dans ces conditions des termes de comparaison utiles permettant la valorisation des emprises non-bâties des ensembles qui ont été précédemment définis. Il convient cependant de retenir un abattement de 60% sur la valeur de base du marché, compte tenu du fait que les surfaces non-bâties des parcelles expropriées cadastrées AC n° [Cadastre 6] et n° [Cadastre 9], ainsi que celle AB n° [Cadastre 12], sont au total 12 fois plus grande que la moyenne des termes de comparaison énoncés ci-dessus. L'application de cet abattement apparaît de plus conforme au préconisations du rapport établi par la société Lamy Expertise, lequel relève que pour des terrains à bâtir en zone UX (zone d'activité) les termes de comparaison recensés font apparaître des valeurs comprises entre 34 euros le m2 et 143 euros le m2. Compte tenu de la disparité de ces valeurs, l'expertise retient néanmoins que la superficie à considérer, étant d'ampleur par rapport aux références dégagées, il convient d'appliquer un abattement.



La société Roussel Sports se fonde quant à elle sur le rapport de la société Lamy Expertise laquelle valorise les emprises non-bâties sur la base d'une moyenne de 72 euros le m2, lequel prenant considération un abattement en raison de l'importance de la superficie des parcelles expropriées sur la base des termes de comparaison suivants :



- 1°) vente d'une terrain nu à bâtir en date du 14 mars 2019 concernant les parcelles AB n° [Cadastre 10] et AB n° [Cadastre 8] situées à [Localité 39] d'une contenance de 2 500 m2 au prix de 86,40 euros le m2 ;



- 2°) vente de terrains nus à bâtir en date du 6 août 2020, concernant les parcelles AC n° [Cadastre 24], n°[Cadastre 25] et n° [Cadastre 26] situées à [Localité 39], d'une contenance de 1 383 m2 et 1454 m2 au prix respectif de 89 euros le m2 et 91 euros le m2 ; 



- 3°) vente d'un terrain nu à bâtir en date du 30 janvier 2019 concernant les parcelles cadastrées AH n° [Cadastre 7] et n° [Cadastre 32] à [Localité 42] au prix moyen de 52 euros le m2 ;



Les trois termes de comparaison susvisées qui sont repris dans le rapport d'expertise apparaissent cependant anciens, en comparaison notamment de ceux produits par le commissaire du Gouvernement qui sont tous par ailleurs relatifs à des biens situés sur le territoire des communes de [Localité 38] et [Localité 39]. Le dernier terme de comparaison n'est en tout état de cause pas pertinent compte tenu de la localisation géographique des parcelles vendues ([Localité 42]). Par ailleurs, il convient de relever, qu'à l'instar du commissaire du gouvernement, le rapport établi par la société Lamy Expertise retient l'application d'un abattement en considération de l'importance des surfaces expropriées. Il ne fournit toutefois aucune explication sur le mode de calcul de celui-ci. La fixation de ce dernier à 60% qui est calculée selon le commissaire du Gouvernement sur la valeur basse du marché ne fait en l'espèce l'objet d'aucune critique de la part de la société Roussel Sports. Ce dernier doit dans ces conditions être retenu. 



Au vu de ces éléments, il convient de valoriser les emprises non-bâties des parcelles cadastrées AC n° [Cadastre 6] et n°[Cadastre 9] à [Localité 39] d'une superficie totale de 21 188 m2 à la somme de 269 596 euros (soit 31,81 euros X 21 188 m2 - 60%) = 269 596 euros. 



S'agissant des parcelles cadastrées AB n° [Cadastre 12] situées à [Localité 39], il y a lieu également de valoriser son emprise non-bâtie à la somme de 181 673 euros (soit 31,81 euros X 14 278 m2 - 60% = 181,613 euros). 



* Sur le calcul de l'indemnité principale :



Il s'ensuit que le montant de l'indemnité principale s'établit de la manière suivante :



* Parcelles cadastrées AC n° [Cadastre 6] et [Cadastre 9] sises à [Localité 39] :

- emprise bâtie (bâtiment n°1) : 575 624 euros

- emprise non-bâtie : 269 596 euros

- TOTAL : 845 220 euros



* Parcelle AW n° [Cadastre 20] à [Localité 38] :

- emprise bâtie (bâtiment n° 9) : 593 887 euros



* Parcelles AW n° [Cadastre 21] sise à [Localité 38], AB n° [Cadastre 12], n° [Cadastre 13], n° [Cadastre 14], n° [Cadastre 15] et n° [Cadastre 16] sises à [Localité 39] :

- emprise bâtie (bâtiments n° 2 à n° 8) : 1 941 097 euros

- emprise non-bâtie : 181 613 euros

- TOTAL : 2 122 710 euros



- Sur le montant de l'indemnité de remploi :

 

Aux termes de l'article R. 222-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pri