Cour d'Appel · 5ème Chambre — 10 juillet 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D'APPEL DE NANCY

Chambre des Expropriations



ARRÊT N° /24 DU 10 JUILLET 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00004 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FE2A

Décision déférée à la Cour : jugement du Juge de l'expropriation de NANCY, R.G. n° 21/00010 en date du 06 mars 2023 ; 



APPELANTE :

S.A.R.L. PANORAMIQUE SERVICE, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Nancy sous le numéro de 512.223.652, agit poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualité audit siège., Centre commercial [5] [Adresse 1]

représentée par Me Frédérique MOREL, avocat au barreau de NANCY





INTIMÉS : 

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE GRAND EST, dont le siège social se situe au [Adresse 8]

représentée par Me Frédérique LEMAIRE-VUITTON, avocat au barreau de NANCY



en présence du 

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, dont le siège social situe au Direction départementale des finances publiques de Meurthe e - t Moselle, [Adresse 2]

représenté aux débats par M. [N] [X] remplissant les fonctions de Commissaire du Gouvernement ; 



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 23 Mai 2024, en audience publique devant la Cour composée de : 

Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller,

M. Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Monsieur Benoît JOBERT, Président de chambre, 

qui en ont délibéré ; 



Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL, 



ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 10 juillet 2024 date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile ; 



signé par Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller faisant fonction de président et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; 





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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCÉDURE



La restauration du centre commercial '[5]' s'inscrit dans le cadre d'une opération de renouvellement urbain du plateau de Haye. Ce centre commercial situé dans le quartier du [Adresse 4] est constitué d'un ensemble immobilier placé sous le statut de la copropriété, s'agissant d'un immeuble de trois niveaux, le premier et le troisième s'articulant autour d'un patio. 



Suivant arrêté en date du 21 octobre 2011, le préfet de Meurthe-et-Moselle a déclaré d'utilité publique le projet de restructuration du centre commercial dénommé '[5]' et après une enquête parcellaire qui s'est déroulée du 22 juin 2011 au 13 juillet 2011 a déclaré cessibles au profit de l'établissement public foncier de Lorraine (devenu établissement public foncier du Grand-Est et ci après désigné EPFGE ) les immeubles nécessaires à la réalisation du projet, en particulier le lot n° 131 appartenant à Mme [M] [V] (arrêté du 8 décembre 2011).



L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 4 juillet 2012.



Le juge de l'expropriation a, dans son jugement en date du 1er avril 2016, confirmé par un arrêt de la cour d'appel de Nancy en date du 17 avril 2018, fixé les indemnités d'expropriation dues à Mme [M] [G].



Le lot n°131 est occupé par la société Panoramique Services, dont le gérant est M. [K] [V], qui y exploite une activité de vente de titres de transport. Un bail commercial a été conclu le 1er février 2009 pour les besoins de son activité professionnelle. 



Par courrier en date du 22 février 2021, l'EPFGE a notifié a la société Panoramique Services un mémoire valant offre d'indemnité d'éviction à hauteur de 61 885,28 euros. Cette offre a été déclinée par l'expropriée, au motif que celle-ci ne tenait pas compte du chiffre d'affaire et de l'absence de transfert d'activité dans le nouveau centre commercial créé. 



Le 13 juillet 2021, l'EPFGE a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Nancy.



Suivant jugement en date du 6 mars 2023, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Nancy a :



- fixé à la somme de 67 107,53 euros le montant de l'indemnité d'éviction due par l'EPFGE à la société Panoramique Services au titre de la perte de son fonds de commerce (lot n° 131) selon le détail suivant :



* indemnité principale : 62 052,30 euros 

* indemnité de remploi : 5 055,23 euros



Par déclaration en date du 5 avril 2023 la société Panoramique Services a interjeté appel du jugement susvisé. 



Aux termes de ses conclusions en date du 20 mai 2023, la société Panoramique Services demande d'infirmer le jugement entrepris et de :



- fixer les indemnités d'éviction à la somme totale de 210 067,80 euros se décomposant comme suit :

* indemnité d'éviction : 210 067,80 euros 

* perte du chiffre d'affaire :190 000 euros

* perte de chance : 240 000 euros

- fixer à la somme de 190 000 euros les dommages-intérêts pour la perte de chiffre d'affaire,

- fixer à la somme de 240 000 euros les dommages-intérêts pour la perte de chance,

- surseoir à statuer sur les indemnités accessoires dues en cas de réinstallation, et à défaut, fixer à la somme 11 942,07 euros due par l'EPFGE à la société Panoramique Services, 10 020 euros au titre de préavis et 1 002 euros au titre de l'indemnité compensatrice de congés payés,

- condamner l'EPFGE à payer à la société Panoramique Services la somme de 3 500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais er dépens.



L'EPFGE conclut à la confirmation du jugement entrepris.



Suivant conclusions en date du 26 septembre 2023, le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer les indemnités de la manière suivante :



* indemnité d'éviction : 51 710 euros

* indemnité de remploi : 4 021 euros 

* TOTAL : 55 731 euros



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 



MOTIFS :



- Sur le montant des indemnités d'éviction :



Aux termes des dispositions des articles R. 322-1 et L. 322-2 du code de l'expropriation, le montant des indemnités est fixé d'après la consistance des biens expropriés à la date de l'ordonnance de transfert de propriété, en fonction de l'estimation de ces biens à la date de la décision de première instance, et enfin en considération de leur usage effectif à la date de référence, celle-ci étant appréciée également à la date de la décision de première instance.



En l'espèce, le fonds de commerce doit être évalué compte tenu de sa consistance au 4 juillet 2012, date de l'ordonnance d'expropriation, et en fonction de son usage effectif à la date d'opposabilité aux tiers du dernier plan local d'urbanisme de [Localité 6] ayant modifié la zone (24 février 2011). 







* Sur l'indemnité principale :



Au regard de la spécificité du fonds de commerce, le juge de l'expropriation a retenu la méthode d'évaluation du fonds de commerce pour perte du fonds. Le lot n° 131 est en effet constitué d'une cellule de garage transformée en bureau d'une surface de 27 m2. L'activité spécifique de vente de billets d'avion à destination du Maroc concerne par ailleurs une clientèle ciblée à faible revenus originaire du Maghreb et résidant dans le quartier du [Adresse 4].



Cette méthode n'est pas en l'occurrence pas discutée par la société Panoramique Services, laquelle admet que son activité commerciale, de part sa spécificité et les particularités de sa clientèle, en l'espèce localisée au sein du quartier du [Adresse 4], est difficilement transposable dans un autre lieu.



Au soutien de son appel, la société Panoramique Services conteste le chiffre d'affaire qui a été retenu par le juge de l'expropriation dans le cadre de l'évaluation de l'indemnité d'éviction. Elle considère en effet que l'appréciation de son chiffre d'affaire sur la base uniquement des commissions encaissées (à savoir 78 738 euros en 2017, 81 913 euros en 2018 et 46 190 euros en 2019, soit en moyenne 68 947 euros) est erronée. Elle prétend qu'il fait ajouter à ces dernières l'ensemble des encaissements effectués par ses clients et retenir en conséquence un chiffre d'affaire de 234 857 euros en 2017, 216 644 euros en 2018 et enfin 188 555 euros en 2019. 



Il est constant cependant que la société Panoramique Services exerce son activité en qualité de mandataire auprès de différentes agences de voyage étrangères. Le juge de l'expropriation a donc exactement retenu que son chiffre d'affaire correspond au seul montant des commissions perçues sur la vente des titres de transports (à savoir 20% du coût de ces derniers). Contrairement à ce que l'appelante affirme dans ses conclusions d'appel, il n'y a pas lieu de comptabiliser à son chiffre d'affaire l'intégralité des avoirs virés par ses clients lesquels transitent en effet seulement sur ses comptes avant d'être reversés à ses prestataires étrangersqui sont ses mandants. . 



Ainsi, il convient de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a déterminé le chiffre d'affaires de la société Panoramique Services sur la base de la moyenne des montants énoncés ci-dessus sur ses trois derniers exercices d'activité (soit 68 947 euros). 



Sur la base des différents barèmes professionnels, dont il est fait référence aux mémoires des parties, ainsi que dans les conclusions du commissaire du gouvernement, il convient compte tenu de la spécificité du fonds de commerce et de l'ancrage de sa clientèle dans le quartier du [Adresse 4], mis en exergue par le juge de l'expropriation, de fixer l'indemnité principale d'éviction sur la base d'un taux de 90%. Ce taux n'est pas en l'espèce discuté par les parties devant la cour, ni par le commissaire du gouvernement. 



En conclusion, il convient de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a fixer le montant de l'indemnité principale d'éviction à la somme de 62 052,30 euros (soit 68 947 euros x 90% = 62 052,30 euros.



* Sur l'indemnité de remploi :



Conformément aux dispositions de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation, il convient de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a fixé l'indemnité de remploi à la somme de 5 055,23 euros se décomposant comme suit :



- 23 000 euros x 5% = 1 150 euros

- 39 052,30 euros x 10% = 3 905,23 euros 



- Sur les indemnités accessoires :



* Sur la demande de sursis à statuer :



Aux termes de ses conclusions d'appel, la société Panoramique Services demande à titre principal qu'il soit sursis à statuer sur l'ensemble de ses demandes accessoires afin de lui permettre de fournir à la cour les pièces complémentaires nécessaires à l'évaluation de la perte de son chiffres d'affaire consécutive à la disparition du centre commercial au sein duquel elle exerçait jusqu'alors son activité.



A défaut, elle demande de condamner l'EPFGE à lui payer une somme de 11 942,07 euros correspondant aux indemnités de licenciement.



Il est constant que la restructuration du centre commercial '[5]' a été décidée dans le cadre du projet de rénovation urbaine du plateau de Haye composé des [Adresse 7], du [Adresse 4], des [Adresse 3] et du site des anciennes carrières de Solvay. Il a été précédemment rappelé que l'opération a été déclarée d'utilité publique, suivant arrêté préfectoral en date du 21 octobre 2011, et que l'ordonnance d'expropriation est intervenue le 4 juillet 2012.



Ainsi, au regard de l'ancienneté de la procédure d'expropriation ayant conduit à la fermeture progressive du centre commercial '[5]', la société Panoramique Services dispose d'ores-et-déjà des éléments comptables et financiers, lui permettant de chiffrer le préjudice économique qu'elle allègue consécutivement à cette fermeture. Au surplus, la société Panoramique Services ne fournit à l'appui de sa demande de sursis à statuer aucune indication sur la nature des pièces dont elle serait toujours en attente. 



Il convient pour ces motifs de rejeter la demande de sursis à statuer formée par la société Panoramique Services.



* Sur la demande formée au titre des indemnités de licenciement :



Conformément à l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. 



Il convient en l'espèce de déclarer d'office irrecevable la demande formée par la société Panoramique Services au titre du paiement par l'expropriant des indemnités de licenciement à hauteur de 11 942,07 euros, s'agissant en l'espèce d'une demande formée pour la première fois devant la cour. 



* Sur l'indemnisation des frais d'installation :



C'est en l'espèce par des motifs pertinents que le juge de l'expropriation a débouté la société Panoramique Services de sa demande formée au titre de l'indemnisation au titre de ses frais futurs d'installation. L'indemnité d'éviction qui lui a été précédemment allouée, et dont le montant a été confirmé en appel, a vocation en effet réparer l'intégralité de son préjudice résultant de la perte définitive de son fonds de commerce.



La société Panoramique Services qui a été indemnisée de la perte de la valeur de son fonds de commerce ne peut solliciter dans ces conditions une indemnité accessoire découlant du transfert de son activité commerciale dans un autre lieu.



Il convient par conséquent de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a débouté l'appelante de sa demande formée au titre de l'indemnisation de ses frais d'installation, lesquels au surplus ne sont pas justifiés présentant en effet un caractère incertain.



* Sur l'indemnisation de la perte de son chiffre d'affaire :



La société Panoramique Services soutient que son chiffre d'affaire aurait davantage progressé si le centre commercial '[5]' n'avait pas fait l'objet d'une procédure d'expropriation conduisant à terme à sa fermeture. Elle sollicite dans ces conditions l'indemnisation d'un préjudice économique au titre de la perte de chance liée à la perte d'attractivité de ce dernier. 



Cependant, le commissaire du gouvernement relève à juste titre que l'appelante ne justifie d'aucun préjudice au titre de la perte de chance, dans la mesure où son chiffre d'affaire déclaré entre 2013 et 2018 n'a cessé de progresser, passant en effet de 43 566 euros en 2013 à 78 190 euros en 2018. En outre, il résulte de ce qui précède que l'activité de la société Panoramique Services répond aux besoins d'une clientèle locale qui est essentiellement attirée par des prestations de voyages ciblées à bas coût à destination du Maghreb, et non par un environnement attractif offert par un centre commercial de quartier. 



Il convient dans ces conditions de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a débouté la société Panoramique Services de sa demande d'indemnisation formée au titre de la perte de son chiffre d'affaire. 



* Sur l'indemnisation au titre de la perte de chance :



La société Panoramique Services fait valoir qu'en lui refusant un local dans le nouveau centre commercial, elle a perdu une chance d'augmenter son chiffre d'affaire qu'elle évalue à 23% correspondant à la progression moyenne du chiffre d'affaire des commerces transférés en 2012 dans ce nouveau centre.



Le juge de l'expropriation a cependant justement considéré que l'EPFGE ne pouvait être déclaré responsable du refus opposé le 10 février 2014 à l'appelante par le président de la communauté urbaine du Grand-Nancy de s'installer au sein du nouveau site du plateau de Haye.



En effet, il est justifié que le projet de création d'un nouveau centre commercial, prévoyant le cas échéant la réinstallation des commerçants ayant exercé leur activité au sein du centre commercial '[5]' a été piloté par la société Eparica pour le compte de la communauté urbaine du Grand-Nancy. 



Au surplus et compte tenu des précédents développements sur la spécificité reconnue de la société Panoramique Services, il n'est pas démontré que son implantation dans un nouveau centre commercial détaché de sa clientèle lui aurait permis d'accroître son chiffre d'affaire à hauteur de 23%, à l'instar des autres commerces qui ont bénéficié d'une cellule au sein du nouveau centre commercial implanté sur le plateau de Haye. 



Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a débouté la société Panoramique Services de sa demande de dommages-intérêts formée de ce chef. 



- Sur les mesures accessoires :



Il convient par application des dispositions de l'article L. 312-1 du code de l'expropriation de confirmer le jugement entrepris, en ces dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. 



La société Panoramique Services, succombant dans son appel, est condamnée aux entiers frais et dépens de l'appel. Elle est déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles de procédure exposés devant la cour. 



La société Panoramique Services est condamnée à payer à l'EPFGE la somme de 1 000 euros au titre de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS : 



La Cour, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 



Déboute la société Panoramique Services de sa demande de sursis à statuer ;



Déclare irrecevable la demande formée par la société Panoramique Services au titre des indemnités de licenciement ;



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;





Y ajoutant :



Déboute la société Panoramique Services de sa demande formée au titre de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la société Panoramique Services à payer à l'établissement public foncier du Grand-Est (EPFGE) aux entiers frais et dépens de l'appel. 



Condamne la société Panoramique Services à payer à l'établissement public foncier du Grand-Est (EPFGE) la somme de 1 000 euros au titre de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller,faisant fonction de président à la Cour d'Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER : LE CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRESIDENT:





Minute en huit pages.