Cour d'Appel · 3ème chambre — 10 juillet 2024

10/07/2024



ARRÊT N°340/2024



N° RG 23/02183 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PQUG

CF/IA



Décision déférée du 10 Mai 2023 - Juge des contentieux de la protection de Toulouse ( 22/03908)

F.LEBON

















[B] [Y]

[L] [K] épouse [Y]





C/



[R] [S]

[I] [P]





























































CONFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANTS



Monsieur [B] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Me Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TOULOUSE



Madame [L] [K] épouse [Y] 

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMES



Monsieur [R] [S]

[Adresse 3]

[Localité 1] / FRANCE

Représenté par Me Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocat au barreau de TOULOUSE



Madame [I] [P]

[Adresse 3]

[Localité 1] / FRANCE

Représentée par Me Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocat au barreau de TOULOUSE









COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. FERREIRA, Première présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. FERREIRA, président, délégué par ordonnance modificative du 15 avril 2024

E.VET, conseiller

P. BALISTA, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER

 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. FERREIRA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

EXPOSE DES FAITS 





Par acte sous-seing privé en date du 31 décembre 2014, monsieur [R] [S] et madame [I] [P] ont donné à bail à monsieur [B] [Y] et madame [L] [K] épouse [Y] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 818 euros. 



Des loyers demeurant impayés, monsieur [R] [S] et madame [I] [P] ont fait signifier, par acte d'huissier en date du 22 juin 2022, à monsieur [B] [Y] et madame [L] [K] épouse [Y] un commandement de payer sous deux mois la somme principale de 9 366, 50 euros au titre des loyers et provisions sur charges visant la clause résolutoire prévue dans le bail. 



Ce commandement est demeuré infructueux. 



Par actes d'huissier en date du 16 novembre 2022, monsieur [R] [S] et madame [I] [P] ont fait assigner monsieur [B] [Y] et madame [L] [K] épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, aux fins, notamment, de faire constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, ordonner leur expulsion, les faire condamner au paiement des loyers et charges impayés ainsi qu'au versement d'une indemnité d'occupation.



Par ordonnance de référé rendue contradictoirement en date du 10 mai 2023, le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a :



- déclaré recevable l'action en référé, 

- rejeté les demandes de monsieur [B] [Y] et madame [L] [K] épouse [Y] en contestations sérieuses, 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 décembre 2014 entre monsieur [R] [S] et madame [I] [P], d'une part, et monsieur [B] [Y] et madame [K] épouse [Y], d'autre part, concernant l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 23 août 2022, 

- débouté monsieur [B] [Y] et madame [L] [K] épouse [Y] de leur demande en délais de paiement, 

- déclaré en conséquence monsieur [B] [Y] et madame [L] [K] épouse [Y] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l'adresse ci-dessus mentionnée à compter du 23 août 2022 et leur a ordonné en conséquence de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, 

- dit qu'à défaut pour monsieur [B] [Y] et madame [L] [K] épouse [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s'y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d'un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, 

- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux, 

- condamné solidairement monsieur [B] [Y] et madame [L] [K] épouse [Y] à payer à monsieur [R] [S] et madame [I] [P] la somme provisionnelle de 9597,36 euros représentant l'arriéré de loyers et charges et indemnités d'occupation arrêté à la date du 03 mars 2023, loyer et charges du mois de mars 2023 compris, 

- condamné solidairement monsieur [B] [Y] et madame [L] [K] épouse [Y] à payer à monsieur [R] [S] et madame [I] [P] une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, soit la somme de 815,66 euros, à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 23 août 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, l'arriéré étant déjà liquidé, 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamné in solidum monsieur [B] [Y] et madame [L] [K] épouse [Y] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, 

- condamné in solidum monsieur [B] [Y] et madame [L] [K] épouse [Y] à payer à monsieur [R] [S] et madame [I] [P], ensemble, la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rappelé l'exécution provisoire de droit de la présente décision.



Par déclaration en date du 19 juin 2023, monsieur [B] [Y] et madame [L] [K] épouse [Y] ont relevé appel de cette ordonnance en critiquant l'ensemble de ses dispositions, sauf celles relatives à la recevabilité de l'action en référé et à l'exécution provisoire de droit. 





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Monsieur [B] [Y] et Madame [L] [K] épouse [Y], appelants, dans leurs dernières conclusions en date du 23 août 2023 demandent à la cour, au visa de l'article 24 de la loi n°89-642 de la loi du 6 juillet 1989, de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 décembre 2002, de l'article 1217 du code civil, de :



- réformer l'ensemble des dispositions de l'ordonnance dont appel sauf celles ayant déclaré recevable leur action en référé et rappelant que l'exécution provisoire est de droit,

en conséquence,

- rejeter la demande d'application de la clause résolutoire sollicitée par monsieur [R] [S] et madame [I] [P] à leur encontre,

- rejeter l'ensemble des demandes de paiement de loyer sollicité par monsieur [R] [S] et madame [I] [P] à leur encontre,

- rejeter l'ensemble des demandes de paiements de loyer et d'application de la clause résolutoire sollicitée par monsieur [R] [S] et madame [I] [P] à leur encontre,

- rejeter la demande d'expulsion dirigée à leur encontre,

- leur accorder les plus larges délais de grâce pour le paiement de la dette locative,

- suspendre l'application de la clause résolutoire, 

- rejeter l'ensemble les demandes monsieur [R] [S] et madame [I] [P] à leur encontre au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au titre de l'article 699 du code de procédure civile.



A l'appui de leur appel, les époux [Y] soutiennent l'existence d'une contestation sérieuse résultant du caractère indécent du logement qu'ils occupent, indécence démontrée par le diagnostic de performance énergétique du 25 janvier 2023 qu'ils ont fait réaliser et qui les a conduits à suspendre le paiement du loyer dans l'attente de la réalisation de travaux.





Monsieur [R] [S] et Madame [I] [P], intimées, dans leurs dernières conclusions en date du 27 juillet 2023 demandent à la cour de :



- rejeter toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées,

- confirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions,

- débouter monsieur [B] [Y] et madame [L] [K] épouse [Y] de toutes leurs contestations infondées au titre de l'état du logement,

- débouter monsieur [B] [Y] et madame [L] [K] épouse [Y] de leurs demandes de délai,

- constater l'acquisition, de la clause résolutoire insérée dans le bail au 23 août 2023,

- ordonner l'expulsion de monsieur [B] [Y] et madame [L] [K] épouse [Y], tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique,

- condamner solidairement monsieur [B] [Y] et madame [L] [K] épouse [Y] à leur régler à titre provisionnel la somme de 10 344,99 € arrêtée au 13 juillet 2023 et à parfaire,

 - condamner solidairement monsieur [B] [Y] et madame [L] [K] épouse [Y] à leur régler une indemnité d'occupation d'un montant de 815,66 € par mois, de la résiliation au jour de la libération des locaux et de la restitution des clés,

- les condamner solidairement au paiement de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner solidairement aux dépens dont distraction au profit de Maître Lefevre Le Bihan conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 avril 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION





L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

 

L'article 835 du code de procédure civile dispose qu'ils peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En l'espèce, pour s'opposer à l'action en référé, les époux [Y] justifient le non paiement du loyer par l'indécence de leur logement.

Or, il convient de relever que le bail date du 31 décembre 2014 et que les impayés sont postérieurs à l'année 2020, période au cours de laquelle les appelants expliquent dans leurs écritures que l'activité artisanale de monsieur [Y] avait été très impactée par la crise sanitaire du Covid-19 ; que vu l'absence de difficulté durant 6 ans, il est vraisemblable que le non paiement des loyers s'explique par ce manque à gagner ; qu'il n'est d'aileurs produit aucune facture d'électricité et de fuel démontrant que le logement est une passoire thermique, le classement retenu en 2023 par le diagnostic de performance énergétique n'ayant rien de surprenant au regard de la nature du bien loué depuis 2014, à savoir une maison ancienne dont les murs ne sont pas isolés ; qu'il n'existe en conséquence aucun élément justifiant un non paiement volontaire des loyers. 



En l'absence de contestation sérieuse, l'action en référé est donc recevable.



En vertu de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif non régularisé deux mois après la signification d'un commandement de payer demeuré infructueux.



En l'espèce, le bail conclu le 31 décembre 2014 entre monsieur [R] [S] et madame [I] [P], bailleurs, et monsieur [B] [Y] et madame [L] [K] épouse [Y] , locataires, comprend une clause résolutoire en son article 2.12 conforme à l'article 24 sus-visé. 



Suite à plusieurs impayés locatifs, monsieur [R] [S] et madame [I] [P] ont fait délivrer le 22 juin 2022 à leurs locataires un commandement de payer visant cette clause, dénoncée le lendemain à la CCAPEX, pour la somme en principal de 9 537,84 €. 



Ce commandement est demeuré infructueux. 



L'ordonnance du juge des référés doit être, en conséquence, confirmée quant à l'acquisition de la clause résolutoire.



Une fois la résiliation du bail acquise, en vertu de l'article 24V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement et, dès lors, suspendre les effets du jeu de la clause résolutoire durant ce délai ainsi accordé. 



Le décompte arrêté au 13 juillet 2023 fixe le montant de la dette des époux [Y] à la somme de 10 344, 99 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation.

 

Sur ce même décompte, malgré les prestations versées par la CAF aux époux [Y] (prime d'activité et allocation adulte handicapé pour 1 625,46 €) et le salaire de l'épouse (1288€), ne figure aucun versement récent ni régulier en sus du loyer courant permettant de justifier de la volonté des locataires d'apurer la dette ainsi constituée, laquelle ne va qu'en augmentant.

La demande en délais de paiement doit en conséquence être rejetée.



Dans ces conditions, il convient de confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions.



PAR CES MOTIFS,

La cour,



Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en matière de référé, en date du 10 mai 2023, sauf à actualiser le montant de la créance locative à la somme de 10 344, 99 € selon décompte arrêté au 13 juillet 2023,



Condamne in solidum monsieur [B] [Y] et madame [L] [K] épouse [Y] à payer à monsieur [R] [S] et madame [I] [P] la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum monsieur [B] [Y] et madame [L] [K] épouse [Y] aux dépens dont distraction au profit de Maître Caroline Lefevre-Le Bihan conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.







LE GREFFIER LA PRESIDENTE











I.ANGER C.FERREIRA