Tribunal Judiciaire · Ctx Gen JCP — 3 juillet 2024

Min N° 24/00549
N° RG 24/01605 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDPWQ

S.C.I. LES CHAPITRES
C/
M. [D] [L]
Mme [R] [L]
M. [W] [T]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 juillet 2024


DEMANDERESSE :

S.C.I. LES CHAPITRES
[Adresse 6]
[Localité 5]

représentée par Me Jean-charles NEGREVERGNE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [L]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 5]

comparant

Madame [R] [L]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]

comparante

Monsieur [W] [T]
[Adresse 1]
[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame COLLANGE Elisabeth, Juge
Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 15 mai 2024

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jean-charles NEGREVERGNE

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [D] [L] / Madame [R] [L] / Monsieur [W] [T]



FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 28 juillet 2022, la SCI LES CHAPITRES a donné à bail à Monsieur [D] [L] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 380 euros et 70 euros de provision sur charges.

Par acte sous seing privé non daté, Monsieur [W] [T] et Madame [R] [L] se sont portés caution solidaire de Monsieur [D] [L] pour le paiement du loyer, des indemnités d'occupation, charges récupérables, réparations locatives et frais éventuels de procédure, dans la limite de 5.400 euros.

La SCI LES CHAPITRES a, par acte d'huissier du 20 novembre 2023, fait signifier au locataire un commandement de produire une attestation d'assurance relative au bien loué, visant la clause résolutoire du contrat.

Par actes d'huissier des 23 et 28 mars 2024, la SCI LES CHAPITRES a ensuite fait assigner Monsieur [D] [L], ainsi que Madame [R] [L] et Monsieur [W] [T], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et subsidiairement, prononcer la résolution du bail, 
- ordonner l’expulsion de Monsieur [L], 
- condamner solidairement Monsieur [D] [L], Monsieur [W] [T] et Madame [R] [L] au paiement de la somme de 450,50 euros au titre de l'arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 mai 2024.

A l’audience, la SCI LES CHAPITRES, représentée par son conseil, réitère les prétentions de son acte introductif d’instance, soulignant qu’un justificatif d’assurance a été sollicité auprès du locataire après que des dégradations aient été constatées dans le logement. Elle s’engage à produire un décompte actualisé de la dette locative en cours de délibéré. 

Monsieur [D] [L] comparaît en personne. Il reconnaît ne pas avoir justifié de la souscription d’un contrat d’assurance auprès de son bailleur et s’engage à fournir un justificatif en cours de délibéré. 
Il ne conteste pas la dette locative et demande à pouvoir s’en acquitter par des versements mensuels de 150 euros. 

Madame [R] [L] comparait en personne. Elle ne conteste pas son engagement de caution et demande à pouvoir s’acquitter des sommes dues par des versements mensuels de 200 euros. 

Monsieur [W] [T] comparait en personne. Il ne conteste pas son engagement de caution et demande à pouvoir s’acquitter des sommes dues par des versements mensuels de 150 euros. 

L'affaire était mise en délibéré au 3 juillet 2024.

Suivant note en délibéré reçue par courriel au greffe le 15 mai 2024, Monsieur [D] [L] produit une attestation d'assurance locative couvrant la période du 16 mai 2024 au 15 mai 2025. 

Suivant note en délibéré reçue par courriel au greffe le 28 mai 2024, la SCI LES CHAPITRES produit un décompte actualisé au 24 mai 2024 dont le solde débiteur s’élève à la somme de 899,50 euros. S’agissant de l'attestation d'assurance produite par Monsieur [L], elle souligne que cette assurance ne couvre le logement qu’à partir du 16 mai 2024 et non les dégâts antérieurs constatés par le bailleur, tels qu’évoqués dans l’assignation, ce pourquoi elle maintient l'ensemble des demandes formulées à l'audience.






MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la résiliation du bail et ses conséquences

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l'espèce, le bail conclu le 28 juillet 2022 contient une clause résolutoire (article n°VIII) qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Par acte d'huissier en date du 20 novembre 2023, la SCI LES CHAPITRES a fait délivrer à Monsieur [D] [L] un commandement de produire une attestation d'assurance, rappelant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 g) susvisé.

A l’audience, Monsieur [D] [L] reconnait ne pas en avoir justifié auprès de son bailleur ; il n’est pas non plus en mesure d’en fournir la preuve à l’audience. En cours de délibéré, Monsieur [L] justifie être assuré pour ce logement à compter du 16 mai 2024, soit le lendemain de l’audience. 

Cette souscription tardive ne permet pas de faire obstacle à l’application du texte précité et partant, aux effets de la clause résolutoire du bail. 

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 21 décembre 2023. 

Monsieur [D] [L] étant réputé occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d'autoriser la SCI LES CHAPITRES, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En outre, Monsieur [D] [L] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion.


Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, la SCI LES CHAPITRES produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [L] reste lui devoir, frais déduits (65,52 € de frais d'huissier.), la somme de 833,98 euros à la date de l’audience (échéance du mois de mai 2024 incluse).

Monsieur [D] [L] ne justifie d’aucun paiement de nature à remettre en cause la créance ainsi revendiquée. 

En conséquence, Monsieur [D] [L] sera condamné au paiement de la somme de 833,98 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 15 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.


Sur les demandes à l'encontre des cautions

En application de l’article 2288 du code civil, celui qui se porte caution d'une obligation s'engage envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

En l'espèce, Monsieur [W] [T] et Madame [R] [L] se sont portés caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dues par le locataire, dans la limite de 5.400 euros chacun et pour une durée de neuf ans à compter du bail. 

Cet engagement respecte formellement les exigences prescrites par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, il convient de faire droit aux demandes de la SCI LES CHAPITRES à l'encontre des cautions.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [W] [T] et Madame [R] [L] au paiement des sommes dues par Monsieur [D] [L] au titre du bail en litige.


Sur les demandes de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les défendeurs sollicitent chacun à l’audience des délais de paiement. 

Monsieur [D] [L] propose de régler la somme mensuelle de 150 euros. 
Il indique être au chômage et percevoir des allocations d’un montant mensuel de 560 euros. 

Madame [L] propose de régler la somme mensuelle de 200 euros. 
Elle fait état de revenus de 1.400 euros et d’un loyer de 600 euros. 

Monsieur [T] propose de régler la somme mensuelle de 150 euros. 
Il mentionne des revenus de 1.800 euros et un loyer de 800 euros. 

Compte tenu du montant de la dette, et des propositions faites à l’audience, il y a lieu de faire droit aux demandes de délais ainsi formulées. 

A l'audience, Monsieur [D] [L], Monsieur [W] [T] et Madame [R] [L] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.



Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [L], Monsieur [W] [T] et Madame [R] [L], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que la SCI LES CHAPITRES a dû accomplir, Monsieur [D] [L], Monsieur [W] [T] et Madame [R] [L] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de la SCI LES CHAPITRES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juillet 2022 entre la SCI LES CHAPITRES, d'une part, et Monsieur [D] [L], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 6] (1er étage, porte de droite) à [Localité 5] sont réunies à la date du 21 décembre 2023;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [D] [L] occupant sans droit ni titre depuis le 21 décembre 2023 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [D] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI LES CHAPITRES à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [D] [L], ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [L] à verser à la SCI LES CHAPITRES la somme de 833,98 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 15 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec les intérêts compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [D] [L] à payer à la SCI LES CHAPITRES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [T] et Madame [R] [L] au paiement des sommes dues par Monsieur [D] [L] à la SCI LES CHAPITRES (loyers et indemnités d’occupation), dans la limite de la somme de 5.400 euros ;


AUTORISE Monsieur [D] [L] à s’acquitter de la dette par des mensualités de 150 euros, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et ce jusqu’à complet règlement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

AUTORISE Monsieur [W] [T] à s’acquitter de la dette par des mensualités de 150 euros, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et ce jusqu’à complet règlement ; 

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

AUTORISE Madame [R] [L] à s’acquitter de la dette par des mensualités de 200 euros, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et ce jusqu’à complet règlement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [L], Monsieur [W] [T] et Madame [R] [L] à verser à la SCI LES CHAPITRES une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [L], Monsieur [W] [T] et Madame [R] [L] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


LE GREFFIER LE JUGE