Tribunal Judiciaire · Ctx Gen JCP — 3 juillet 2024

Min N° 24/00538
N° RG 24/01172 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOUZ

M. [N] [U]
Mme [J] [U]
C/
M. [S] [H]
Mme [L] [H]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 juillet 2024


DEMANDEURS :

Monsieur [N] [U]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [J] [U]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [H]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Madame [L] [H]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentés par Me Aloïs LECONTELLEC substituant Me Laurence HUBERT, avocat au barreau de MEAUX


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame COLLANGE Elisabeth, Juge
Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière


DÉBATS :

Audience publique du : 15 mai 2024


Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Avner DOUKHAN

Copie délivrée
le :
à : Me Laurence HUBERT




FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 29 mars 2017, Monsieur [N] [U] et Madame [J] [U] ont donné à bail à Monsieur [S] [H] et Madame [L] [H] une maison à usage d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 800 euros charges comprises. 

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [U] et Madame [J] [U] ont, par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2023, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Puis, par acte du 7 mars 2024, les époux [U] ont fait assigner les époux [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail, 
- ordonner leur expulsion des lieux, 
- les condamner au paiement de la somme de 6.400 euros au titre de l'arriéré locatif, d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 800 euros, ainsi que d'une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 mai 2024.

Monsieur [N] [U] et Madame [J] [U], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation actualisant la dette locative à la somme de 5.600 euros, loyer du mois de mai 2024 inclus. 

En réplique aux demandes reconventionnelles adverses, ils indiquent avoir entrepris tous les travaux nécessaires suite aux plaintes de leurs locataires, lesquels ne justifient d'aucun préjudice en lien avec les désordres allégués. Pour le reste, ils estiment que la réparation de la chasse d'eau des toilettes du logement incombe aux locataires. 

Monsieur [S] [H] et Madame [L] [H], représentés par leur conseil, se réfèrent oralement aux conclusions visées à l'audience par lesquelles ils demandent au juge de : 
- à titre principal, condamner solidairement les époux [U] à leur payer la somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts ; ordonner la compensation de cette somme avec l'arriéré locatif de 4.680 euros ; débouter les époux [U] de toutes autres demandes ; 
- à titre subsidiaire, les autoriser à s'acquitter de leur dette par des mensualités de 80 euros en plus du loyer courant, suivant la signification du jugement à intervenir ; suspendre les effets de la clause résolutoire le temps des délais accordés ; débouter les époux [U] de toutes autres demandes ; 
- en tout état de cause, condamner solidairement les époux [U] à procéder aux travaux de réparation de la chasse d'eau des toilettes du bien loué et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Sur la dette locative, ils reconnaissent l'existence d'incidents dans le règlement des loyers, soit six loyers impayés, le dernier loyer de mai 2024 ayant quant à lui été réglé, ainsi qu'une somme totale de 120 euros auprès de l'huissier en charge du recouvrement de la dette, si bien que la dette locative s'élève désormais à la somme de 4.680 euros. 

Au soutien de leurs demandes indemnitaires, ils font valoir que Monsieur et Madame [U] ont manqué à leur obligation de délivrer un logement décent au sens de l'article 1719 du code civil en ce qu'entre avril 2021 et janvier 2022, ils ont subi des infiltrations importantes et répétées les privant d'une jouissance paisible du logement ; qu'ils sont restés plusieurs jours sans électricité ; qu'ils ont été privés de la jouissance de la cave qui n'était plus alimentée en électricité de juin 2021 à mars 2024 ; qu'ils ont été contraints de juin 2021 à mars 2024 de se doucher sous une douille pendante au-dessus de leur tête en dépit du danger évident pour leur sécurité ; qu'ils subissent le dysfonctionnement de la chasse d'eau des toilettes depuis 2021 ; que l'inaction des bailleurs justifie qu'ils soient indemnisés de leur préjudice de jouissance. 

Sur leur demande subsidiaire, ils se fondent sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et font état de leur situation personnelle et financière. 

L'affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2024.

Suivant note en délibéré reçue au greffe le 22 mai 2024, le conseil des époux [H] a communiqué, avec l'autorisation du juge donnée à l'audience, les justificatifs du paiement du loyer de mai 2024 ainsi que des versements effectués auprès de l'huissier mandaté par les bailleurs. 


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, Monsieur [N] [U] et Madame [J] [U] produisent un décompte locatif arrêté au mois de mai 2024 inclus, laissant apparaître un solde débiteur de 5.600 euros. 

Monsieur [S] [H] et Madame [L] [H] justifient par note en délibéré avoir réglé le loyer du mois de mai 2024 (800 €) le 10 mai 2024 et avoir versé la somme totale de 120 euros (30 € x 4) à l'étude AG Grand Paris Justice pour le compte des bailleurs. 

Aussi, compte tenu de ces derniers règlements, ils restent devoir la somme de 4.680 euros au 10 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse. 

En conséquence, les époux [H] seront condamnés au paiement de la somme de 4.680 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 10 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts 

En application de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il doit délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, le garantir des vices ou défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement et entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués.

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, les locataires allèguent un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance. 

Il n'est pas contesté qu'au début de la location en 2017 le logement était en bon état d'usage et de réparation et ne présentait aucun risque pour la santé et sécurité de ses occupants. 

A l'appui de leurs prétentions, les époux [H] fournissent un certain nombre de SMS et courriers adressés à leurs bailleurs par lesquels ils se sont plaints auprès de ces derniers de désordres dans le logement au cours de la location, principalement d'infiltrations d'eau dans leur habitation, à savoir un dégât des eaux survenu en juin 2021 au niveau de la loggia et une fuite au niveau de la salle de bains en janvier 2022, qui seraient imputables à des travaux de couverture sur la maison mitoyenne appartenant aux bailleurs.

Ces courriers et messages, qui émanent des locataires eux-mêmes, ne sont corroborés par aucun élément objectif permettant d'établir la réalité et l'étendue desdits désordres. 

En outre, ces désordres ne sont pas persistants, ce qui permet difficilement de retenir une carence des bailleurs dans la réalisation des travaux propres à y remédier.

Enfin, il n'en ressort pas davantage que le logement présentait un risque pour la santé et sécurité de ses occupants, notamment au regard des attestations produites, peu précises et circonstanciées et évoquant davantage des désagréments que de réels désordres (" fissures de carrelage ", " problèmes dans leur salle de bains ") ; ceci pouvant s'expliquer par le fait qu'elles ont été établies plusieurs années après la survenance des désordres allégués, pour les besoins de la présente procédure. 

En conséquence, les époux [H] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires. 


Sur la résiliation du bail et ses conséquences


Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 8 mars 2024, soit plus de 6 semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L'action est donc recevable. 


Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 29 mars 2017 contient une clause résolutoire (article V) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 28 décembre 2023, pour la somme en principal de 4.800 euros.

Un délai de deux mois était laissé aux locataires pour régulariser la situation d'impayé. 

Ce commandement étant demeuré infructueux à l'issue de ce délai, il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 février 2024. 

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 


A l'audience, les époux [H] demandent à ce que leur soient accordés des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux.

Il ressort des éléments du dossier que les loyers courants sont réglés depuis janvier 2024 et que les locataires disposent de ressources suffisantes pour apurer la dette dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments, les époux [H] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 

L'attention des locataires est attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l'arriéré locatif :

- la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef ;

- ils seront redevables du paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d'expulsion.

Sur la demande reconventionnelle en exécution de travaux

Aux termes de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées. 

En l'espèce, il n'est pas contesté que la chasse d'eau des toilettes de l'habitation dysfonctionne, et les locataires produisent un devis pour leur réparation. 

Dans un courrier du 8 septembre 2023, les locataires signalent le dysfonctionnement de la chasse d'eau des toilettes et sollicitent les bailleurs pour réparation. Ces doléances ont également été relayées auprès des bailleurs par le Maire de [Localité 3] dans un courrier du 21 novembre 2023. 

Les époux [U] soutient qu'il s'agit de réparations locatives. 

Il ressort des courriers précités, des attestations produites et du devis versé aux débats que la chasse d'eau est encastrée dans le carrelage et qu'une réparation nécessiterait la dépose du bâti afin d'y accéder. 

Dans ces conditions, il ne peut être considéré qu'il s'agit d'une réparation locative devant être prise en charge par les locataires. 

En conséquence, les époux [H] sont en droit de réclamer la réparation de cet équipement. 

Il sera donc ordonné à Monsieur et Madame [U] de faire procéder aux travaux de réparation de la chasse d'eau des toilettes du logement loué dans un délai de trois mois suivant le prononcé de la présente décision, et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, dans la limite de six mois. 

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, les époux [H], qui succombent à l'instance, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que les époux [U] ont dû accomplir, les époux [H] seront condamnés à leur verser une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
 
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,
 
DÉCLARE recevable l'action de Monsieur [N] [U] et Madame [J] [U] ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mars 2017 entre Monsieur [N] [U] et Madame [J] [U], d'une part, et Monsieur [S] [H] et Madame [L] [H], d'autre part, concernant les locaux à usage d'habitation situés [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies à la date du 29 février 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] et Madame [L] [H] à verser à Monsieur [N] [U] et Madame [J] [U] la somme de 4.680 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [S] [H] et Madame [L] [H] à s'acquitter de la dette en 35 mensualités de 130 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, si une seule mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, reste impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure :
- la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 29 février 2024 ;
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
- les bailleurs seront autorisés, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [S] [H] et Madame [L] [H], ainsi que tous occupants de leur chef, dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ;
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- Monsieur [S] [H] et Madame [L] [H] seront condamnés à verser à Monsieur [N] [U] et Madame [J] [U] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d'expulsion ;

DEBOUTE Monsieur [S] [H] et Madame [L] [H] de leurs demandes indemnitaires ; 

ORDONNE à Monsieur [N] [U] et Madame [J] [U] de faire procéder à la réparation de la chasse d'eau des WC du logement loué et ce dans un délai de trois mois suivant le prononcé du présent jugement et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, dans la limite de six mois, et au besoin les y CONDAMNE ; 

CONDAMNE Monsieur [S] [H] et Madame [L] [H] à verser à Monsieur [N] [U] et Madame [J] [U] une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;




CONDAMNE Monsieur [S] [H] et Madame [L] [H] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


LE GREFFIER LE JUGE